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[목차]
(1). 민간임대주택의 관리의 범위 중 부대시, 복리시설의 관리의 범위에 대하여
(2). 민간임대아파트 선관위, 임차인대표회의 위원의 전원사퇴의 경우에 다음 위원임기는 사퇴위원의 잔여임기인지? 2년 전체기간 임기시작인지
(3). 민간임대주택 관리비(응급장비,소방시설점검, 영업배상책임보험 등) 부과 관련
(4). 500세대 이상 임대주택 사업주체의 공동주택 관리(주택관리사 경력인정)
(13). 민간임대아파트의 소방정밀점검 및 소방작동기능점검비용 부담 주체
(16). 임대아파트 차량번호인식시스템 업데이트 비용부담주체 질의
(17). 임대사업자 등록 된 임대주택에서 개인교습소 운영
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 민간임대주택의 관리의 범위 중 부대시복리시설의 관리의 범위에 대하여
[등록일자]
2020.02.19
| 질의 | 임대주택의 주민운동시설 내 비치된 운동기구 등에 대한 유지관리 주체 질의 |
| 회시 | 귀하께서 질의하신 내용을 검토한 결과, 민간임대공동주택의 주민운동시설 내 운동기구의 보수 및 소모성 자재 교체 등에 대한 유지관리 주체 여부를 문의하신 사항으로 이해되어 아래와 같이 답변 드립니다. 민간임대주택의 관리에 대해서는 「민간임대주택에 관한 특별법」 (이하 “민간임대주택법”) 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조제2항 각 호의 규정만을 적용하도록 하고 있습니다. 이에, 민간건설임대주택 등에서 발생된 하자 부분이 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제44조의 규정에서 정한 시설공사별(마감공사 등) 세부공종(미장 등 91개 공사)에 해당하는 경우에는 해당 임대주택 운영자인 임대사업자가 관리하여야 할 것으로 판단됩니다. 따라서, 질의내용과 같이 임대주택 단지 주민운동시설에 비치된 운동기구의 파손과 노후화로 인한 소모품 교체 등의 관리주체에 대해 현 「민간임대주택법」에 별도 명시되어 있지 않은 점을 감안해볼 때, 이는 사용자 부담 원칙에 따라 해당 주민운동시설을 사용하는 입주민 또는 사용자 등이 부담하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. 다만, 해당 단지의 민간임대주택 관리규약 제정 시 임대사업자와 임차인대표회의간 협의를 거쳐 별도의 주민공동시설(주민운동시설 등) 유지보수 관리주체가 명시된 경우에는 그 규약에 따라 운영하시기 바랍니다. |
(2). 민간임대아파트 선관위, 임차인대표회의 위원의 전원사퇴의 경우에 다음 위원임기는 사퇴위원의 잔여임기인지? 2년 전체기간 임기시작인지
[등록일자]
2020.02.11
| 질의 | 임차인대표회의 대표들의 사퇴로 인한 임차인대표회의 구성관련 |
| 회시 | 민간임대주택법 제52조 및 시행령 제42조에 따라 임차인대표회의의 구성 및 대표 인원 등에 대해 규정하고 있습니다. 하지만, 선생님께서 질의하신 사항에 대해서는 민간임대주택법에 세부적으로 규정되어 있지 않아 해당 아파트 관리규약을 따라야 할 것으로 사료됩니다. 해당 아파트 관리규약에 임차인대표회의의 임기 등에 대해 별도의 예외 규정이 마련되어 있다면 이를 따르면 될 것이나, 관리규약에 별도 명시된 사항이 없다면 관리규약 개정이 필요할 것으로 판단됩니다. 다만, 일반적인 경우에 보궐 선거 시 선출된 대표자가 남아있는 임기기간까지 그 직을 수행하고 이후 다시 선거로 2기 임기를 수행하나, 질의와 같이 사퇴한 임차인대표회의의 남은 임기로 할지 새롭게 임기로 볼 지는 구성원간 협의를 통해 결정하고 관리규약 변경을 통해 명확히 규정하고 진행해야 할 것으로 판단됩니다. |
(3). 민간임대주택 관리비(응급장비,소방시설점검, 영업배상책임보험 등) 부과 관련
[등록일자]
2019.12.26
| 질의 | 가. 자동심장충격기 설치비용 부담주체 문의 나. 피해보험 및 영업배상책임보험 주체 다. 시특법에 따른 안전진단비용 및 소방시설 정밀점검비용 부담 주체 라. 임차인대표회의 운영경비 및 선거관리위원회 운영경비의 관리비 부과 가능여부 |
| 회시 | 가. 민간임대주택법 상 해당 사항에 대해서는 별도로 설치 주체에 대해 규정하고 있지 않습니다. 이 경우 해당 장비의 설치를 의무화한 개별법에 따라 설치 주체를 결정해야 할 것으로 사료되는데, ｢응급의료에 관한 법률｣ 제47조의2에 따라 소유자·점유자 또는 관리자는 자동심장충격기 등 심폐소생술을 할 수 있는 응급장비를 갖추어야 한다고 규정하는 바, 해당 임대주택의 소유자(임대사업자) 또는 관리자(관리주체)에 설치 의무가 있다고 봐야 할 것입니다. 따라서 해당 사항을 임대사업자가 관리비 항목으로 부과한 경우 이는 잘못된 경우로 판단되며 임대사업자를 이를 임차인에게 반환해야 할 것으로 사료됩니다. 나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제5항 및 시행규칙 제22조제1항에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없습니다. 질의하신 여러 점검 및 검사에 소요되는 비용의 부담주체에 관해서는 해당 검사(점검) 비용의 성격을 감안하여 관리규약 등에서 정하는 내용 또는 임대사업자와 임차인(임차인대표회의)간에 협의하여 결정하여야 할 것으로 사료되며, 다만 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 할 것으로 사료됨을 알려드리니, 양해하여 주시기 바랍니다. 민간임대아파트에서 아파트 화재보험 및 영업배상책임보험 가입 시 보험료를 관리비로 사용자에게 부과 할 수는 없습니다. 참고로「화재로 인한 재해 보상과 보험가입에 관한 법률」제5조에 의거 특수건물(공동주택으로 16층이상의 아파트 및 부속 건물과 관리주체의해 관리하고 있는 동일 단지 안 15층이하 아파트 포함 및 층수가 11층 이상인 건물) 소유자는 해당 건물의 화재로 인한 손해를 보상받고, 해당 건물로 인한 손해배상책임을 지기 위하여 보험에 가입하여야 합니다. 아울러,「공동주택관리법」제66조제2항에 의거 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 지기 때문에 이의 보장을 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다. 다. 승강기 안전관리법 제2조제7호에 따르면 승강기 관리주체는 승강기 소유자 등으로 규정하고 있고, 승강기 관리주체는 승강기의 사고로 승강기 이용자 등 다른 사람의 생명·신체 또는 재산상의 손해를 발생하게 하는 경우 그 손해에 대한 배상을 보장하기 위한 보험(이하 "책임보험"이라 한다)에 가입하도록 의무화 하고 있습니다. 따라서 민간임대주택에서 승강기 책임보험은 임대사업자 또는 관리주체가 가입하여야 하며 보험료는 사용자에게 부과할 수 없습니다. 시특법에 따른 안전점검 등 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 함에「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리자․소유자)가 부담해야 합니다. 참고로, 「소방시설법」에 의거 소방 점검료 부담은 관계인(소유자․관리바․점유자)가 부담하도록 되어 있으며, 「공동주택관리법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리소장, 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자)가 부담하도록 되어 있음을 알려 드립니다. 라. 앞서 언급한 바와 같이 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없습니다. 임차인대표회의의 운영경비 및 선거관리위원회의 운영경비에 대해서는 민간임대 주택법 상 별도로 규정하고 있지 않은바 해당 임대주택의 관리규약을 통해 그 비용을 사용할 수 있을 것이나, 이것을 관리비로 부과할 수 없을 것입니다. 해당 임대주택의 관리규약에서 규정한 바와 같이 잡수입에서 그 비용을 사용할 수 있을 것을 사료됩니다. |
(4). 500세대 이상 임대주택 사업주체의 공동주택 관리(주택관리사 경력인정)
[등록일자]
2019.12.23
| 질의 | 500세대 이상의 임대주택을 주택관리업자가 아닌 사업주체가 관리하는 경우, 관리사무소장으로 주택관리사를 의무적으로 배치해야 하는지. 가능하다면, 관리소장으로 주택관리사 경력 인정이 되는지. |
| 회시 | 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」제2조제1항 제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정은 주택관리사 자격이 있는 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나, 자체관리의 경우는 그에 준하는 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다는 내용입니다. |
(5). 자동심장충격기 설치 주체
[등록일자]
2019.12.10
| 질의 | 자동심장충격기 설치 주체 문의 |
| 회시 | 민간임대주택법 상 해당 사항에 대해서는 별도로 설치 주체에 대해 규정하고 있지 않습니다. 이 경우 해당 장비의 설치를 의무화한 개별법에 따라 설치 주체를 결정해야 할 것으로 사료되는데, ｢응급의료에 관한 법률｣ 제47조의2에 따라 소유자·점유자 또는 관리자는 자동심장충격기 등 심폐소생술을 할 수 있는 응급장비를 갖추어야 한다고 규정하는 바, 해당 임대주택의 소유자(임대사업자) 또는 관리자(관리주체)에 설치 의무가 있다고 봐야 할 것입니다. |
(6). 민간임대주택 동별대표자 선거에 대하여
[등록일자]
2019.12.06
| 질의 | 민간임대주택의 임차인대표회의 구성에 대한 문의(과반수에 대한 개념) |
| 회시 | 민간임대주택법 제52조제2항에 따르면 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 해당 임대주택의 임차인 구성원의 대표성을 띄는 임차인대표회의에 대해 과반수의 입주예정자가 입주한 경우 임차인대표회의를 구성하여 대표성을 갖도록 한 것입니다. 따라서, 임차인대표회의는 입주예정자 과반수가 입주한 이후 구성하는 것이 바람직 할 것으로 사료되며 임차인대표회의 선출과 관련해서는 해당 아파트 관리규약에 명시된 바에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 해당 아파트 관리규약 상 ‘해당 선거구 임차인의 과반수가 투표하고 투표한 임차인의 과반수 찬성으로 선출한다.’고 규정하는바 해당 선거구의 전체세대에 과반 이상의 임차인이 입주한 후 선거에 참여한 임차인세대 수 중 과반이상이 찬성하는 경우 선출된 것으로 봐야 할 것입니다. 선생님께서 예를 들어 질의하신 사항에 대한 답변을 하자면 전체 100세대 중 과반 이상인 60세대가 입주한 사항이므로 임차인대표회의 구성의무가 있을 것이며, 이때 60세대 중 선거에 참여한 40세대 중 과반 이상(20세대 이상) 찬성하였을 경우 대표자로 선출됨을 알려 드립니다. |
(7). 주택임대관리업 등록시 전문인력 기준
[등록일자]
2019.11.25
| 질의 | 주택관리업 등록 후 추가로 주택임대관리업 등록 시, 전문인력을 추가로 확보하여야 하는지? |
| 회시 | 공동주택관리법에 따른 주택관리업과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 주택임대관리업은 별개의 업으로, 시행령 제7조 및 시행령 별표1 주택임대관리업 등록시 전문인력 등은 주택임대관리업을 등록하기 위한 최소한의 기준입니다. 따라서 이 경우, 전문인력을 추가로 확보해야 합니다. |
(8). 선거관리위원이 부족할 경우 선거여부
[등록일자]
2019.11.19
| 질의 | 선거관리위원회 정원 부족 시 선거추진 가능 여부 질의 |
| 회시 | 민간임대주택의 관리규약은 해당 주택단지의 관리에 필요한 사항을 규정한 자치규약으로서, 임대주택의 운영ㆍ관리와 관련하여 동 규약에서 정한 사항이 있는 경우에는 동 규약의 규정을 준수하여야 합니다. 따라서, 선거관리위원회의 위원 수가 규약에서 정한 정원에 부족한 경우, 동 관리규약에서 정하는 절차에 따라 위원의 위촉 과정을 우선 이행함이 필요할 것으로 사료되며, 관리규약의 해석에 대하여 이견이 있는 경우에는 관리규약 제ㆍ개정 취지를 고려하여 자치적으로 협의하여 판단할 사안임을 양지하시기 바랍니다. |
(9). 임차인대표회의 구성 및 동별대표자 지위
[등록일자]
2019.11.14
| 질의 | 임차인대표회의 구성 및 동별대표자 지위 |
| 회시 | 질의한 해당 임대주택이 2015.12.28.이전에 준공되었거나 2015.12.29. 당시 건설되고 있던 상태이면서 (구)임대주택법 제2조제2호의2에 해당하는 공공건설임대주택인 경우 또는 2015.12.29. 당시 종전의 「임대주택법」에 따라 이미 등록한 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙(법률 제13499호,2015.8.28.) 제3조 및 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)에 따라 (구)임대주택법을 적용하여야 합니다. 임대주택법 제29조제1항에서 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있습니다. 임대주택법 제29조제3항에서 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 합니다. ① 임대주택 관리규약의 제정 및 개정 ② 관리비 ③ 임대주택의 공용부분 부대시설 및 복리시설의 유지 보수 ④ 그 밖의 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 임대주택법시행령 제28조제2항에 대한 사항. 임대주택법시행령 제28조에 임차인대표회의는 임대주택의 동별 세대수와 비례하여 선출한 대표자로 구성하여야 합니다. 동별 대표자로 될 수 있는 자는 해당 공동주택단지에서 6개월 이상 계속 거주하고 있는 임차인으로 한다. 다만, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 그러하지 아니한다. 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다. 귀하께서 문의하신 임차인대표회의 최소인원 규정 및 동별대표자에 대한 세부적인 자격기준 등은 자세한 사항은 임차인대표회의 및 입주자대표회의 해당업무를 맡고 있는 시청, 군청, 구청에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(10). 관리비 선수금 통장 빛 외주업체선정
[등록일자]
2019.11.12
| 질의 | 가. 민간임대주택의 관리비예치금 관리주체 나. 해당 임대아파트에 초기관리업체 선정시 계약 방법 및 임차인대표회의 구성 후 관리업체 선정관련 문의 |
| 회시 | 가. 「민간임대주택법」제51조제5항에 임대사업자는 시행규칙이 정하는 바에 따라 임차인으로부터 민간임대주택을 관리 하는데 필요한 경비를 받을 수 있습니다. 따라서, 민간임대주택에 입주하는 임차인에게 관리비예치금을 납부토록 할 수 있을 것으로 판단되며, 민간임대주택법에는 관리비 사전예치와 관련 규정 및 제재 사항이 없으므로 관리규약 등에 따라 세부사항을 정할 수 있을 것입니다. 또한 민간임대주택법 제51조제2항에 따르면 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등(300세대 이상 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 공동주택)에 해당하면 공동주택관리법 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리해야 한다고 규정합니다. 따라서 관리비는 임대사업자 또는 관리주체(임대사업자와 위탁계약을 체결한 주택관리업자)가 관리비를 징수·관리할 수 있을 것으로 사료됩니다. 나. 민간임대주택법 제51조제1항에 따르면 민간건설임대주택 또는 주택전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 경우에는 같은 법 시행령 제41조제2항에 따라 공동주택관리법령 중 일부 조문만을 적용하도록 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제51조제2항에 따르면 임대사업자는 일정 규모이상의 임대주택을 관리하는 경우 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체 관리하도록 규정하고 있습니다. 이와 같이 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에 따라 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 기능성 홈네트워크, 수선유지(냉난방시설 청소 포함)를 위한 용역 및 공사 집행을 위한 사업자 선정방법에 관하여 공동주택관리법령을 적용하며, 임대사업자가 주택관리업자를 선정할 때 공동주택관리법령을 적용하도록 명문화하고 있지 않습니다. 따라서 임대사업자는 주택관리업자 선정에 대하여 공동주택관리법령을 적용하지 않으므로 임대사업자가 정한 기준에 따라 주택관리업자를 선정할 수 있을 것입니다. 아울러 분양아파트와 임대아파트의 경우 소유자와 임차인의 개념이 상이하며 분양아파트의 입주자대표회의와 임대아파트의 임차인대표회의의 역할 등도 상이합니다. 입주자대표회의는 계약의 주체로써 입주자대표회의가 위탁관리업체 등을 선정하나, 임대주택의 관리주체는 임대사업자며 임차인대표회의가 계약 주체도 아닙니다. 따라서 임차인대표회의가 구성된 후에도 최초 계약 업체와 계약을 해지하고 임차인대표회의가 위탁관리업체를 선정하는 것이 아님을 알려 드리며, 해당 사항에 대해서는 임대사업자와 임차인대표회의가 협의를 할 수 있을 것으로 사료됩니다. |
(11). 장기수선 수시조정 절차(서면동의)
[등록일자]
2019.11.06
| 질의 | 제29조(장기수선계획)제3항 “수시검토(조정)시 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다.”과 관련하여 서면동의 방법 외 방법을 시도 관리규약준칙으로 달리 정할 수 있는지 및 관리규약준칙에서 전자적 투표로 명시할 경우 서면동의와 갈음 할 수 있는 지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제22조에 따르면 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하는 등 공동주택의 관리와 관련하여 의사를 결정하는 경우(서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우를 포함한다) 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)을 통하여 그 의사를 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서, 「공동주택관리법」제29조제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아서 장기수선계획의 조정을 하여야 하는 경우에도 전자적 방법의 의사결정도 가능합니다. 다만, 질의하신 관리규약준칙에 대한 사항은 우리부에서 답변이 어려우므로 이와 관련한 사항은 해당 관리규약 준칙 제정기 관에 문의하시기 바랍니다. |
(12). 임대아파트 동대표자 자격
[등록일자]
2019.10.28
| 질의 | 공공임대주택 동별대표자 겸임 금지 관련 |
| 회시 | 「공공주택 특별법」제50조에 따라 공공임대주택의 임차인대표회의를 구성할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제52조제1항에 따라 공공임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 150세대 이상의 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 하며, 임차인대표회의는「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제42조에 따라 민간임대주택의 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 필요한 사항을 준용하고 있습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」제52조제1항 및 같은 법 시행령 제42조제6항에서 ‘해당 공공임대주택단지에서 6개월 이상 계속 거주하고 있는 임차인이 동별대표자가 될 수 있음’외에는 별도로 규정이 없는 바, 공공임대주택 동별대표자 자격에 관한 사항은 해당 단지 관리규약 등에서 정하는 바에 따라야 할 것입니다. 다만, 해당 관공서 임직원의 취업제한 등의 사유에 동별대표자가 해당하는 지 여부는 관련 기관에 문의하여 주시기 바라며, 보다 자세한 사항은 한국토지주택공사(1600-1004) 등 해당 공공주택사업자에게 문의하시면 상세한 안내를 받을 수 있음을 알려드립니다 |
(13). 민간임대아파트의 소방정밀점검 및 소방작동기능점검비용 부담 주체
[등록일자]
2019.10.22
| 질의 | 소방점검비용 부담주체 문의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」(이하 “민간임대주택법 시행규칙”) 제22조에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있도록 하고, 관리비는 일반관리비, 수선유지비 등의 합계액으로 하고 있으며 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담과 공평한 부담의 원칙에 따르도록 하고 있습니다. 질의하신 소방시설 점검 등에 소요되는 비용의 부담주체에 관해서는 해당 검사(점검) 비용의 성격을 감안하여 관리규약 등에서 정하는 내용 또는 임대사업자와 임차인(임차인대표회의)간에 협의하여 결정하여야 할 것으로 사료되며, 다만 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 할 것으로 사료됨을 알려드리니, 양해하여 주시기 바랍니다. 참고로 「소방시설법」에 의거 소방 점검료 부담은 관계인(소유자․관리자․점유자)가 부담하도록 되어 있으며, 「공동주택관리법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리소장, 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자)가 부담하고「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리자․소유자)가 부담하도록 되어 있음을 알려 드립니다. |
(14). 임대아파트 회계감사 잡수입사용 가능여부
[등록일자]
2019.09.26
| 질의 | 10년 민간아파트의 회계감사비용을 잡수입에서 지출하도록 관리규약을 개정하고 사용가능 여부 질의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 임대의무기간을 10년으로 하는 민간임대주택에 관한 규정을 두고 있지 아니한 바, 해당 임대주택단지가 「민간임대주택에 관한 특별법」 적용 대상인지에 대한 확인의 선행이 필요할 것으로 보입니다. 한편, 동 법령 적용 대상인 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제22조제9항에서는 회계감사 비용은 임차인 또는 임차인대표회의가 부담한다고 규정하고 있으나, 민원 내용으로는 “잡수입”의 내용과 처분권자(수익ㆍ사용권자 등)가 누구인지 확인할 수 없습니다. 만약, 잡수입의 처분권자가 임차인 또는 임차인대표회의인 경우, 그리고 다른 법령이나 자체 규약 등에서 잡수입의 용도에 대하여 따로 제한하는 규정이 없는 경우에는 동 잡수입을 회계감시비용에 사용 가능할 것으로 사료되나, 구체적인 것은 잡수입 처분권자가 관계법령 또는 사용계획 등을 검토하여 판단할 사안임을 양해하시기 바랍니다. 한편, 관리규약은 해당 임대주택단지에 적용되는 자치규약으로서, 관계법령에 저촉되지 아니하는 범위 내에서 정할 수 있습니다. |
(15). 특별수선충당금 관련 질의
[등록일자]
2019.08.27
| 질의 | 특별수선충당금 적립에 대한 질의 |
| 회시 | 민간임대주택에 관한 특별법 제53조 및 같은법 시행령 제43조에 따라 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 하며, 특별수선충당금을 사용검사일 또는 임사사용승인일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 적립하도록 정하고 있습니다. 이때 사업계획승인 당시 표준건축비는 해당 임대주택의 최초 사업계획승인일 시점에 시행되고 있는 표준건축비를 적용(표준건축비가 변경 고시된 경우도 변경하여 적용하지 않음)하여 특별수선충당금을 적립하여야 함을 알려드리며, 아울러 특별수선충당금 적립시는 사업계획승인 당시 표준건축비를 당해 임대주택의 전유부분과 공용부분(부대시설 및 복리시설 포함)을 합한 면적에 적용(지하층 바닥면적을 별도로 인정)하여야 합니다. 또한 특별수선충당금은 임대사업자와 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 공동명의로 금융회사 등에 예치하여 따로 관리하여야 함에 따라 해당 지자체의 업무로 판단되니 해당 지자체에 다시 한 번 문의하여 적립해야 할 것으로 사료됩니다. |
(16). 임대아파트 차량번호인식시스템 업데이트 비용부담주체 질의
[등록일자]
2019.08.26
| 질의 | 민간임대아파트 차량번호 인식시스템 업데이트 비용부담주체 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제5항 및 시행규칙 제22조제1항에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없습니다. 자동차관리법 개정에 따라 차량 번호판의 변경에 따라 차량번호 인식시스템을 업데이트해야 할 사항으로 파악됩니다. 이는 차량번호 인식시스템의 사용에 따른 보수필요나 수선유지비의 성격이 아닌 것으로 사료되는데 그러므로 이를 관리비의 수선유지비로 임차인에게 부과할 수 없을 것으로 판단됩니다. |
(17). 임대사업자 등록 된 임대주택에서 개인교습소 운영
[등록일자]
2019.08.16
| 질의 | 민간임대주택에 임차인이 해당주택을 타 사업 사업자등록 가능여부 |
| 회시 | 임차인은 해당 주택을 임대하는 경우 주거용도로 활용하여야 하나, 가정어린이집, 공부방 등의 용도로 사용하고자 하는 경우에는 임대사업자의 동의를 받아 주거 외 용도사용을 허용하고 있습니다. 주거 외의 용도를 병용하는 경우, 본래 주거용도의 침해 정도, 병용용도에 따른 관계법령에서 정하는 요건과 주택용도의 저촉 여부 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로서, 임대사업자 등록권자인 관할 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. 그러나 준주택(오피스텔)을 민간임대주택으로 등록하고자 하는 경우, 민간임대주택법 시행령 제2조에 따라 전용면적이 85제곱미터 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖추어야 하며, 같은 법 제50조제1항에 따라 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없도록 제한하고 있으며, 민간임대주택법 시행령 제36조제1항제4호 등에 따라 임대차 계약 신고시에도 임차인의 현황(거주요건 확인)을 신고하게 의무화 되어있으며, 같은 법 제50조제2항에 따라 시장·군수·구청장이 민간임대주택으로 등록한 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 해당 준주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있게 하고 있으며, 이 경우 임대사업자 및 임차인은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 합니다. 즉, 정부는 민간임대주택으로 등록한 오피스텔이 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없도록 여러 가지 법적 장치를 두고 관리하고 있음을 알려드리며, 주택에 대해서는 주거용도 이외의 사용을 제한 및 확인하는 명시적인 규정이 없다고 하더라도 민간임대주택법 제1조의 국민 주거생활 안정이라는 민간임대주택법의 목적과「건축법 시행령」 별표1에 따른 용도별 건축물의 종류상 업무시설인 오피스텔을 예외적으로 민간임대주택으로의 등록을 허용하면서 주거용도로만 사용할 수 있도록 제한한 법 취지를 고려하였을 때 민간임대주택으로 등록하는 주택은 당연히 주거용도로 사용하는 것을 전제로 한다고 해석하여야 할 것입니다. 따라서 사무실이 별도로 필요 없는 업종이라고 하더라도 사실상 주거용도 이외에 업무용도로 사용될 수 있는 점을 고려하여 준주택(오피스텔)의 경우 민간임대주택 등록을 제한할 필요가 있을 것으로 판단됩니다. 즉, 해당 주택이 준주택(오피스텔)이라면 해당 주택에서 타 사업을 병용하여 사업자등록을 할 수 없을 것으로 사료되며, 준주택(오피스텔)이 아니라면 임대사업자의 동의를 구해 주거용도와 함께 사용한다면 이는 가능할 것으로 사료됩니다. 아울러 해당 임대주택에 관련사업 사업자등록 주소지로 사용하는 것과 관련하여 해당 등록업종 및 업태의 주소지로 주거용 주택이 가능한 경우에 한할 것으로 판단되오니, 자세한 사항은 관할 세무서에 문의 하여 주시기 바랍니다. |
(18). 임대주택분쟁조정위원회 경과조치
[등록일자]
2019.08.14
| 질의 | 구 임대주택법에 따라 등록한 임대주택에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청하려는 경우 임대주택법 적용인지 현 민간임대주택법 적용인지 |
| 회시 | 종전의「임대주택법」과「민간임대주택법」 모두 임대주택분쟁조정위원회 조정대상에 분양전환가격에 대하여 조정 신청할 수 있으나, 분양전환승인대상에 대하여는 제외한다고 규정하고 있습니다. 따라서 공공주택사업자(LH 등)의 공공임대주택의 분양전환 가격에 대하여 지자체의 승인절차가 없으므로 가격에 이견이 발생한 경우에는 분쟁조정의 신청이 가능하고, 분양전환승인 대상인 민간사업자의 경우에는 분양전환승인 과정에서 지자체의 검토하는 사항이므로 분양전환 승인 시 분양전환가격에 관한 사항은 분쟁조정대상이 아닌 것으로 사료됩니다. |
(19). 혼합주택 임차인대표회의 구성 관련 문의
[등록일자]
2019.08.05
| 질의 | 혼합단지에서 임대차대표회의 구성 및 의무관리대상 공동주택 관련 |
| 회시 | 민간임대주택법 제52조제1항에 따라 임대사업자가 20세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임대사업자는 입주예정자의 과반수 이상이 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 임차인에게 통지하여야 합니다. 민간임대주택 의무관리대상(300세대 이상 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택 및 중앙집중식 난방방식의 공동주택) 중 150세대 이상의 공동주택단지는 임차인대표회의 구성을 의무화하고, 임차인대표회의가 미 구성된 경우, 임대사업자는 반기 1회 이상 임차인대표회의를 구성해야 한다는 사실을 임차인에게 통지하도록 하는 내용으로 민간임대주택법 시행령이 ‘19.2.15. 개정되었습니다. 따라서 혼합주택단지에서도 임차인대표회의는 위의 규정과 같이 구성하면 될 것으로 사료됩니다. |
(20). 선거관리위원 대리추첨 방법 위법 여부 질의 회시
[등록일자]
2019.07.18
| 질의 | 선거관리위원회 모집 공고문에 공개추첨 일시ㆍ절차ㆍ대리추첨 등에 관한사항을 고지하지 아니하고, 대리추점자의 위임장 없이 진행하여 선거관리위원회 위원을 선정한 경우의 적법성 여부 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 선거관리위원의 모집 방법에 대하여 별도로 정하는 사항이 없습니다. 따라서, 선거관리위원 모집공고 시 포함하여야 하는 내용, 추첨방법, 대리권 표시 방법 등 구체적인 사항은 해당 임대주택단지의 관리규약에서 정하는 사항을 따라야 할 것이므로, 선거관리위원 선정의 적정성에 대해서는 동 관리규약 내용을 검토하여 판단할 사안이며, 동 규약에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 관리주체(임대사업자, 주택임대관리자 등)와 상의하여 자체적으로 결정함이 합리적일 것으로 사료됩니다. |
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