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[목차]
(2). 임대아파트의 경우 주택관리업자 및 사업자선정지침 준수대상 여부
(5). 임대아파트의 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 관한 질의
(9). 임대사업자와 위탁관리업체 간에 체결한 계약서류 열람 가능여부
(10). 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 의무관리대상 공동주택 해당 여부
(13). 임대주택과 비의무 관리대상 공동 주택의 적용 법령은?
(14). 민간임대주택 공동관리를 위한 법규정 적용 여부
(16). 임차인대표회의 자료를 대표회의전에 입주민(이해당사자 포함)에게 공지해야 하는지?
(17). 임대목적 소규모공동주택의 하자보수보증금 예치 여부
(18). [임대아파트] 임대아파트 분양 전환 후 특별 및 장기수선충당금 공개 의무 질문
(21). 임대주택 소방시설 유지보수 책임(전용부분, 공용부분)
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 관리비 부과 관련에 관한 질의
[등록일자]
2019.07.04
| 질의 | 관리규약 개정을 위한 전자투표 비용의 부담주체 |
| 회시 | 민간임대주택에 관한 특별법에서는 해당 민원과 같이 관리규약 개정에 필요한 전자투표 비용의 부담 주체를 별도로 규정하고 있지 않습니다. 민간임대주택법 제51조제5항 및 시행규칙 제22조제1항에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 일반관리비(주택관리에 필요한 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖에 부대비용), 청소비, 경비비, 소독비, 승강비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비 등을 징수 할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따라 임대사업자는 위 항목의 관리비 외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수 할 수 없도록 합니다. 그리고 시행규칙 제22조제4항에 따라 임대사업자는 임차인이 내야하는 사용료 등을 임차인을 대행하여 징수권자에게 낼 수 있으며 그 사용료 등은 전기료(공동으로 사용하는 것 포함), 수도료(공동으로 사용하는 것 포함), 가스 사용료, 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비, 정화조 오물 수수료,생활 폐기물 수수료가 있습니다. 민원과 같이 이러한 비용의 사용 부담을 규정하지 않은 사항에 대해서는 임대사업자와 임차인대표회의가 협의하여 관리규약 개정을 통해 부담 주체를 결정해야 할 것으로 사료됩니다. |
(2). 임대아파트의 경우 주택관리업자 및 사업자선정지침 준수대상 여부
[등록일자]
2019.06.24
| 질의 | 가. 2015.12.28. 이전에 국민주택기금 지원을 받아 민간건설사가 건설한 임대아파트의 분류? 나. 15층, 519세대인 임대아파트인데도 「공동주택관리법 시행령」 제2조에 의한 의무관리대상 공동주택 에 해당 여부 다. 1987년도 사업승인 받은 공공건설임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정 당시의 부칙 제3조에 따라 임대주택법을 적용하며 「민간임대주택에 관한 특별법」은 적용하지 않는다는 뜻인지? 라. 위 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제2항 적용대상 여부 |
| 회시 | 가. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정(시행 : 2015.12.29.)되기 전의 임대주택법(이하 “임대주택법”이라 합니다) 시행령[시행 1994. 9. 13.] [대통령령 제14381호, 1994. 9. 13., 전부개정] 제2조에서 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택을 “공공건설임대주택”으로 정의였습니다. 따라서, 질의하신 것과 같이 2015.12.28. 이전에 국민주택기금 지원을 받아 건설한 임대주택은 위 규정에 따른 공공건설임대주택에 해당합니다. 나. 임대주택법 시행 당시에는 「공동주택관리법」이 제정ㆍ시행(2016.8.12.) 전이며, 임대주택법 제28조 및 같은 법 시행령 제27조에서는 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 하는 임대주택 규모에 대하여 ①300세대 이상의 공동주택, ②승강기가 설치된 공동주택, ③중앙집중식 난방방식의 공동주택으로 정하였습니다. 따라서, 위 규정에 따른 규모에 해당하는 임대주택은 임대주택법에 따른 의무관리대상 공동주택으로서, 주택관리업자에게 위탁하거나 자체적으로 관리하여야 합니다. 다. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정(2015.8.328)된 부칙<법률 제13499호, 2015. 8. 28.> 제6조제2항에서는 이 법 시행 당시 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 공공건설임대주택(이하 “임대사업자의 공공건설임대주택”이라 합니다)은 종전의 규정을 적용하되, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 따라서 임대사업자의 공공건설임대주택에 대해서는 임대주택법을 적용하되, 임대료 증액, 임대차계약신고 및 조정권고에 관해서는 「민간임대주택에 관한 특별법」을 적용하여야 합니다. 라. 임대주택법 제3조에서는 다른 법률과의 관계에 대하여 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」등을 적용한다고 규정하고 있습니다. 또한, 임대주택법 개정 시기에 즈음하여 당시의 주택법은 공동주택관리에 관한 부분은 별도로 분리되어 현재의 「공공주택관리법」으로 제정(시행 : 2016.8.12.) 되었습니다. 따라서, 당시 주택관리에 관한 주택법의 규정이 「공동주택관리법」으로 별도 제정된 것을 감안할 때, 임대주택의 관리에 대하여 당시의 임대주택법 제28조를 적용하고, 여기서 정하지 아니한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조를 준용하여 「공동주택관리법」의 일부를 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다. |
(3). 임대아파트 임차인 대표후보자 자격 문의
[등록일자]
2019.06.13
| 질의 | 임대아파트 임차인 대표후보자 자격 문의 |
| 회시 | 해당 아파트 관리규약을 보면 해당 주택에 6개월 이상 거주하며 해당 주택에 주민등록이 되어있는자 중에 임차인 또는 그 배우자나 직계존비속에 해당하는 자는 동별 대표자 선거에 입후보 할 수 있다고 규정합니다. 따라서 관리규약의 내용만으로 판단한다면 임차인(며느리), 그 배우자, 임차인의 직계존비속의 경우 동별 대표자로 입후보 할 수 있을 것으로 사료됩니다. |
(4). 임대주택 관리사무소의 적정인원은?
[등록일자]
2019.06.05
| 질의 | 민간임대주택단지의 관리사무소 인원산정 기준 제시요청 |
| 회시 | 민간임대주택단지의 관리인원 규모는 임대사업자가 단지의 사정을 고려하여 결정할 사안이며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 민간임대주택단지의 관리인원 기준에 대하여 별도로 정하는 사항이 없음을 양지하시기 바랍니다. 다만, 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 임대주택단지의 관리비등에 대하여 임차인대표회의등과 협의하여야 할 것으로 판단되므로, 세부적인 사항에 대해서는 임대사업자에게 문의ㆍ협의하시기 바랍니다. |
(5). 임대아파트의 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 관한 질의
[등록일자]
2019.05.30
| 질의 | 가. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제6조, 제9조에 관한 질의 나. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제4조에 관한 질의 |
| 회시 | 가. 공동주택 관리를 위한 사업자 선정은 원칙적으로 일반경재입찰의 방식으로 사업자를 선정하여야 합니다. 하지만 효율적 업무처리를 위해 일부 계약 사항을 수의계약을 할 수 있도록 하였고, 이의 대상은 국토부 고시 제2018-614호(18.10.31) [별표 2 수의계약 대상] 으로 한정하여 놓았습니다. 별표2 제9조의 해석과 관련된 규정은 첫째, 계약기간이 만료된 기존 사업자(공사 사업자인 경우는 제외)와 둘째, 사업수행실적 평가를 하고 그 결과에 대해 임대사업자가 임차인대표회의와 협의 한 경우 수의계약을 체결 할 수 있다는 것으로 금액의 제한은 없는 사항입니다. 별표2 제6조의 경우는 공사 및 용역 등의 금액이 300만원 이하의 경우로 소액의 계약 건에 대해 절차상 편의와 시간단축 등 효율적인 측면을 고려하여 수의계약 가능 여부를 규정한 것입니다. 따라서 질의 1의 제9조와 같은 경우 기존 사업자의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 임차인대표회의와 협의한 경우 수의계약이 가능한 사항입니다. 질의 2의 제6조의 경우는 공사 및 용역 등의 금액이 300만원 이하인 경우 2인 이상의 견적서를 받아 수의계약을 체결할 수 있는 경우로 이때는 별도의 규정이 없으므로 사업수행실적 평가 및 임차인 대표회의 협의 없이 계약이 가능할 것입니다. 나. 별표2 제4조는 “특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우”에 해당 됩니다. 아파트회계 전산공급프로그램의 경우 각 회사마다 프로그램운용방식이 모두 다릅니다. 이때 해당 프로그램이 특허 또는 신기술로 등재되어 기존회사에서밖에 취급이 불가할 경우 이에 해당될 것으로 판단됩니다. |
(6). 민간임대주택 관리비와 사용료 연체료 관련
[등록일자]
2019.04.16
| 질의 | 민간임대주택에 관리비 및 사용료(전기료 등) 연제료 부과 관련 |
| 회시 | 민간임대주택법 시행규칙 별지24호 표준임대차계약서 4.계약조건 제4조에 따라 관리비와 사용료에 대해서는 해당 조문에 따라 규정된 바를 준수해야 합니다. 따라서 해당 조문에 명시된 사항을 특약을 통해 별도 정하는 것은 타당하지 못할 것으로 사료됩니다. |
(7). 민간임대주택의 사업자선정지침 적용 범위
[등록일자]
2019.04.17
| 질의 | 민간임대주택법에 따라 주택관리업자가 위탁 관리하는 경우 공동주택관리법을 준용하여 임차인대표회의의 의견이 반영될 수 있는지 여부 |
| 회시 | 민간임대주택법 시행령 제41조에는 민간임대주택의 관리에 대해서 공동주택관리법 및 같은 법 시행령의 일부 규정만을 적용하도록 합니다. 이에 주택관리업자 선정 방법에 대한「공동주택관리법」제7조 및 「공동주택관리법 시행령」제5조 내용은 민간임대주택에는 적용되지 않으며, 민간임대주택의 주택관리업자 선정과 관련해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다. 따라서, 질의하신 사례의 경우 관리규약 등에서 구체적으로 정하는 바에 따라야 할 것이며, 별도로 정한 내용이 없을 경우 임대사업자와 임차인대표회의 간 원만히 협의하여 결정할 사항으로 판단됩니다. 아울러 임대주택 관리위탁 시 분양주택 관리업자 선정방식과 동일하게 공동주택관리법을 적용하고 또한 임차인의 요구 시 기존 위탁관리업체의 입찰참가를 제한하는 법안이 국회에서 발의되어 개정을 검토 중에 있으니 이점 참고하시기 바랍니다. |
(8). 아파트 동대표 선거 관련 문의입니다.
[등록일자]
2019.03.21
| 질의 | 임차인대표회의가 구성된 민간임대아파트 동대표 선출 관련 |
| 회시 | 민간임대주택법 시행령 제42조제6항에 따르면 임차인대표회의는 민간임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자로 구성한다고 규정하고 있습니다. 선출에 대한 구체적인 방식은 민간임대주택법에서 규정하고 있지 않으나, 일반적으로 임차인의 투표로 결정하는 선거방식을 적용하고 있습니다. 이는 임차인대표회의가 임차인을 대표하여 임대사업자와 임대주택 관리 및 임대료 등에 대하여 협의 권한이 있기 때문에 임차인의 의사를 수렴하는 절차가 필요하기 때문입니다. 따라서 선거구역별로 입후보자가 단독출마 하더라도 임차인의 의견을 듣는 절차는 반드시 필요한 것으로 판단됩니다. |
(9). 임대사업자와 위탁관리업체 간에 체결한 계약서류 열람 가능여부
[등록일자]
2019.02.26
| 질의 | 가. 임대아파트의 관리비 인상 협의주체, 선정된 관리업체의 입찰관련 서류 열람 가능여부 나. 주택관리업체의 업무 범위 및 주택관리업체 보유 시설 관련 사항 |
| 회시 | 가. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」(이하 “민간임대주택법 시행규칙”) 제22조에 따라 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있도록 하고, 관리비는 일반 관리비, 수선유지비 등의 합계액으로 하고 있으며 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담과 공평한 부담의 원칙에 따르도록 하고 있습니다. 관리비 증액과 관련해서도 임대사업자와 임차인대표회의에서 협의를 통해 증액에 관한 사항을 결정 할 수 있을 것으로 사료되며, 같은 법 시행령 제41조제2항제7조에 따라 관리비 집행을 위한 사업자 선정에 관해서는 공동주택관리법 시행령 제25조제1항제1호가목을 준용하도록 하고 있으며 이에 따라서 입찰 서류에 대한 공개를 거부하는 것은 부당하다 판단됩니다. 나. 현재 관리비 집행을 위해 선정된 사업자의 경우 입찰을 통해 해당 사업에 사항에 대해 업무범위 및 용역비 등에 대해 신청하여 사업자로 선정된 것으로, 계약서 상 이런 사항에 대한 언급이 되었을 것으로 판단되는바 이런 부분에 대한 확인이 필요할 것으로 판단됩니다. 임차인대표회의가 구성된 경우라면, 관리비 및 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수에 관한 사항을 협의하도록 한 바 해당 사항에 대해서는 별도 법령으로 규정한 바가 없어 관리 규약 및 주택관리업체와의 계약서 내용 등을 확인하여 협의 후 결정해야 할 것으로 판단됩니다. |
(10). 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 의무관리대상 공동주택 해당 여부
[등록일자]
2019.01.30
| 질의 | 150세대 이상 임대주택단지 임차인은 임차인 대표회의를 구성하는지? 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 의무관리대상 공동주택 해당 여부 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따르면 20세대 이상의 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임대차대표회의를 자율적으로 구성할 수 있으나, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다라고 규정하고 있습니다. 또한, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조 2항에 따르면 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 공동주택관리법에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야한다라고 규정하고 있으므로, 「공공주택특별법」 제50조에 따라 공공임대주택의 관리에 대한 사항은「민간임대주택에 관한 특별법」 제 51조 및 52조를 준용하셔야함을 알려드립니다. |
(11). 민간임대아파트 잡수입 문의
[등록일자]
2018.11.29
| 질의 | 단지 내 잡수익에 대한 임대사업자와의 이견 발생 시 처리 방법 |
| 회시 | 임대주택 단지 관리 등으로 발생하는 잡수입 사용범위, 절차 등에 관하여는 민간임대주택법령상 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항에 따라 임대사업자와 임차인대표회의가 협의하여 관리규약으로 정하거나, 단지 내 구성원 간 협의를 통해 결정할 사항으로 판단됩니다. 또한 같은 법 제55조에 의거 시장․군수․구청장은 임대주택에 관한 분쟁조정을 위해 임대주택분쟁조정위원회를 구성하도록 되어 있으니 참고하시기 바랍니다. |
(12). 소유권과 사용권 구분은 검토 중인지?
[등록일자]
2018.10.10
| 질의 | 혼합주택 내 임대주택 임차인도 관리비등을 납부하는 등 공동주택 관리에 대한 참여 권한이 있음에도, 소유권을 침해한다는 이유로 임차인 참여를 제한하는 것은 납득할 수 없으며, 혼합주택 관리제도 개선을 위해 자율적으로 공동대표회의를 구성하도록 하는 것은 현 관리규약 준칙에도 규정되어 있어 혼합주택 내 임차인의 권익 향상에는 실효성이 없다 보는 데? |
| 회시 | 혼합주택의 관리방법에 대해 공동주택관리법에 규정되어 있으나, 분양주택은 상기 법의 적용받고, 공공임대주택은 『공공주택 특별법』, 민간임대주택은 『민간임대주택에 관한 특별법』의 적용을 받고 있습니다. 또한, 『공동주택관리법』에서는 입주자대표회의 구성을 의무화하고 있으나, 『공공주택 특별법』 및 『민간임대주택에 관한 특별법』에서는 임차인대표회의 구성이 자율화되어 있습니다. 다만, 공동대표회의 구성을 의무화하기 위해서는 『공공주택 특별법』 및 『민간임대주택에 관한 특별법』에서도 임차인대표회의 구성의 의무화가 필요할 것으로 봅니다. 아울러, 임대주택 임차인에게 공동주택 소유자의 재산권을 침해하지 않는 수준에서 임차인이 단지관리에 관한 의사 결정에 참여 확대하는 것이 바람직하다는 의견도 있으므로, 향후 혼합주택 단지의 갈등 해소 등을 위한 제도 개선을 지속적으로 노력하겠음을 알려드리오니 참고하여 주시기 바랍니다. |
(13). 임대주택과 비의무 관리대상 공동 주택의 적용 법령은?
[등록일자]
2018.10.05
| 질의 | 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택의 주택관리사 배치 여부 등 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제64조제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택을 관리하는 주택관리업자 등은 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우 위 규정 적용대상에 해당되지 않습니다. |
(14). 민간임대주택 공동관리를 위한 법규정 적용 여부
[등록일자]
2018.09.06
| 질의 | 민간임대주택 공동관리 관련 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제51조제4항 및 같은 법 시행령 제41조제5항에 따라 단지별로 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지가 서로 인접하고 있어 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 인정하는 경우에, 임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함)가 동일한 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도를 포함)ㆍ군 지역에서 민간임대주택을 공동으로 관리할 수 있음을 알려드립니다. 즉, 입주자대표회의가 없는 민간임대주택 2개의 단지를 통합하여 관리하는 것은 「공동주택관리법」에 따른 공동관리에 해당되지 않으며, 민간임대주택법을 적용하여 공동관리가 가능함을 알려드립니다. |
(15). 주택임대관리업 등록 시 전문인력 문의
[등록일자]
2018.09.05
| 질의 | 주택임대관리업의 전문인력 요건으로 주택관리사의 실무 경력 2년에 주택관리사보의 경력도 포함되는지? |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」별표1 제2호가목에 따라 주택관리사 자격을 취득한 후 해당 분야에 2년 이상 종사한 경력이 있어야 하므로, 주택관리사보로서의 경력은 상기 요건에 해당되지 않음을 알려드립니다. |
(16). 임차인대표회의 자료를 대표회의전에 입주민(이해당사자 포함)에게 공지해야 하는지?
[등록일자]
2018.08.23
| 질의 | 가. 관리규약에 규정이 없음에도, 옥상 중계기 설치시 최고층의 입주민에게 동대표에게 배부되는 자료를 사전에 보내줄 의무가 있는지? 나. 관리규약에 규정이 없음에도, 임차인대표회의에 상정되는 모든 안건에 대한 자료를 게시판에 공지해야 할 의무가 있는지? |
| 회시 | 가. 옥상 중계기 설치시 동대표에게 배부되는 자료를 최고층 입주민에게 송달 의무가 있는지 여부는 민간임대주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으며, 단지내 구성원간 협의를 통하여 결정하여야 할 사항으로 판단됩니다. 참고로, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 “민간임대주택법 시행령”) 제42조제9항에 따라 임차인이 임차인대표회의 회의록의 열람 및 복사를 요구하는 경우 이에 따라야 할 의무가 있음을 알려드립니다. 나. 민간임대주택법 시행령 제42조제7항 및 제8항에 따라 임차인대표회의를 소집하려는 경우 소집일 5일 전까지 회의 목적·일시 및 장소 등을 임차인에게 알리거나 공고하여야 하며, 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요 업무의 추진 상황을 지체없이 임차인에게 알리거나 공고하여야 함을 알려드립니다. |
(17). 임대목적 소규모공동주택의 하자보수보증금 예치 여부
[등록일자]
2018.08.06
| 질의 | 임대를 목적으로 하는 소규모 다세대 주택의 경우 하자보수보증금 예치의무 존재 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제36조 및 제38조에 따르면, 건축법 제11조에 건축허가를 받아 “분양을 목적으로 하는 공동주택”을 건축한 건축주는 하자담보책임기간 동안 하자보수를 위한 하자보수 보증금을 예치하여야 합니다. 다만, 해당 건축물의 전체가 분양이 아닌 임대 목적인 “민간건설 임대주택(민간 임대 주택에 관한 법률 적용)”이라면 하자담보책임기간 동안 하자보수를 보장하기 위한 하자보수 보증금을 예치는 필요하지 않으나, 같은 법 시행령 제41조제2항에 따라「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 양도신고서 또는 양도 허가 신청서를 사용검사권자에게 제출하는 경우 하자 보수를 위한 하자보수 보증금(보증서 또는 현금예치증서)을 함께 제출하여야 함을 알려드리며, 구체적인 사항은 공동주택의 관리 감독 권한을 가진 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. |
(18). [임대아파트] 임대아파트 분양 전환 후 특별 및 장기수선충당금 공개 의무 질문
[등록일자]
2018.07.20
| 질의 | 임대아파트 분양전환 후, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제53조 관련한 특별수선충당금 공개 의무 |
| 회시 | 민간임대주택법 시행령 제41조제2항제2호에 따라 관리비 등 공개에 관하여 「공동주택관리법」 제23조(관리비, 사용료, 장기수선충당금 공개)를 준용하도록 규정하고 있으므로 임대주택은 적립 의무가 없는 장기수선충당금을 제외한 관리비, 사용료만을 공개 합니다. 다만, 민간임대주택법 제53조제2항에 따라 특별수선충당금이 입주자대표회의에 넘겨주고, 해당 특별수선충당금이 장기수선충당금으로 포함된 경우 공동주택관리법 제23조에 따라 장기수선충당금 공개내용에 포함되어야 할 것이며, 분양전환 이후에도 일부 임대주택이 남아 있어 특별수선충당금을 지속적으로 적립하고 있는 경우라면 민간임대주택법 제53조, 같은 법 시행령 제43조 및 같은 법 시행규칙 제23조부터 제25조에 따라 특별수선충당금을 적립 및 운영하여야 합니다. |
(19). 공공지원 민간임대주택 사업승인
[등록일자]
2018.07.13
| 질의 | 사업계획승인을 ‘18.7.17일 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제15356호, 이하 “민간임대주택법”) 시행 전에 사업계획승인 신청을 한 경우 종전법을 적용 받게 되는지? |
| 회시 | 민간임대주택법 부칙 제5조제4항 및 같은 조 제5항에 따라 민간임대주택법 시행 전에 임대주택 등록을 마친 경우에는 종전 규정을 적용받게 됨을 알려드립니다. 다만, 민간임대주택법 부칙 제2조에 따라 임대주택으로 등록을 마치지 아니하였더라도 사업계획승인 또는 건축허가를 민간임대주택법 시행 전에 신청하였다면, 민간임대주택법 제21조의2(제21조의3 및 제35조의2에 따라 준용되는 경우를 포함)를 적용받지 않고, 민간임대주택법 부칙 제6조에 따라 현행법 제18조에 따른 토지등을 공급받거나 공공택지를 임대주택 용도로 공급받은 경우에는 민간임대주택으로 등록하지 아니하였더라도 민간임대주택법을 적용받지 않으며, 민간임대주택법 부칙 제8조에 따라 민간임대주택법 시행 전에 촉진지구로 지정되어 사업계획승인을 신청한 경우에도 개정된 민간 임대주택법을 적용받지 않으니, 이점 참고하시기 바랍니다. |
(20). Ih임대전세주택
[등록일자]
2018.05.11
| 질의 | 전세임대주택 입주자의 사망에 따른 월임대료와 관련된 민원 |
| 회시 | 전세임대주택은 「기존주택 전세임대 업무처리지침」에 따라 한국토지주태공사 등 공공주택사업자가 민간주택 소유자와 임차계약을 체결한 후 저렴한 임대조건으로 입주대상자에게 재임대하는 공공임대주택입니다. 전세임대주택은 주택도시기금을 재원으로, 전세보증금(지원한도액 이내)의 95%까지 지원되며, 입주자는 나머지 5%를 보증금으로 부담하고 지원된 보증금(지원한도액 이내 전세보증금의 95%)의 연1~2%이율을 적용하여 월임대료를 부담해야합니다. 「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제32조에 따라 이 지침에서 정하지 아니한 사항은「주택임대차보호법」,「공공주택 업무처리지침」등 그 밖의 관계법령 및 임대차계약서 등에 따르도록 규정하고 있습니다. 또한 전세임대주택의 보증금 반환, 해약 등의 업무는 한국토지주택공사에서 수행하고 있습니다. 이에 한국토지주택공사로 임대인과의 협의 등 신속한 조치를 요청하였으니 세부적인 사항은 한국토지주택공사(042-470-0828)와 협의바랍니다. 아울러 향후 전세임대주택 입주자 사망시 지원된 보증금의 월임대료에 대해서 전세임대주택의 특수성 및 다른 임대주택과의 형평성 등을 고려하여 종합적인 검토를 하겠습니다. |
(21). 임대주택 소방시설 유지보수 책임(전용부분, 공용부분)
[등록일자]
2018.04.18
| 질의 | 임대주택 소방시설 유지보수 책임(전용부분, 공용부분) |
| 회시 | 임대주택의 시설물 관리 및 하자사항 수선·보수는 원칙적으로 당해 임대주택을 설계·시공하여 관리하고 있는 임대사업자가 조치하여 할 사항으로, 임대기간 동안에 발생된 하자에 대하여는 하자보수책임기간에 관계없이 표준임대차계약서(제9조) 등에서 정하는 바에 따라 임대사업자가 그 하자를 보수하여야 합니다. 다만, 임대주택의 수선유지 및 보수한계 등과 관련하여 표준임대차계약서 제9조제1항에서 임대주택의 보수와 수선은 “갑(임대사업자)”의 부담으로 하되, 주택의 전용부분과 그 내부시설물을 “을(임차인)”이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재(「공동주택관리법 시행규칙」별표1의 장기수선계획의 수립기준상 수선주기가 6년 이내인 자재를 말함)의 보수주기에서의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 하고 있으며, 공동주택관리법상 소모성자재와 공동주택관리법상 소모성자재 외의 소모성자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 특약으로 따로 정할 수 있음을 알려드립니다. 따라서 해당 임대세대의 구체적인 시설물별 하자여부 판단 및 보수, 비용처리 관련사항에 대하여는 하자원인, 표준임대차계약서 내용 등에 따라 개별적으로 판단하여야 할 사항으로, 구체적인 사항은 임대사업자와 협의하여 결정하여야 할 사항으로 사료되며, 임대사업자가 표준임대차계약서 미준수 등 법령상 의무를 이행하지 않을 경우 지도감독 관련 사항은 해당 지자체로 문의하시기 바랍니다. |
(22). 공공임대주택 감사 가능여부?
[등록일자]
2018.01.15
| 질의 | 공공임대주택 감사 가능여부 |
| 회시 | 공공임대주택의 관리에 관하여 공공주택특별법 제50조에 따르면 민간임대주택에 관한 특별법 제51조 등을 준용하도록 하고 있는 바, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조제2항에서 건설임대주택 등에 적용되는 공동주택관리법의 규정을 정하고 있습니다. ② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다. 1. 「공동주택관리법」 제27조제1항에 따른 회계서류의 작성·보관에 관한 사항 2. 「공동주택관리법 시행령」 제35조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항 3. 「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항 4. 「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항 5. 「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항 6. 「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항에 따른 사용료 부과 및 제29조에 따른 주민운동시설의 위탁 운영에 관한 사항 7. 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항 8. 「공동주택관리법」 제23조제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항 9. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제44조에 따른 하자 보수에 관한 사항 10. 「공동주택관리법 시행령」 제33조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항 11. 「공동주택관리법 시행령」 제34조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항 12. 「공동주택관리법 시행령」 제69조, 제70조, 제71조 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항 13. 「공동주택관리법 시행령」 제96조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항 질의하신 공동주택관리법 제93조제4항은 건설임대주택 등에는 적용되지 아니함을 알려드리며, 자세한 사항은 해당 시장, 군수, 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
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