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[목차]
(3). 민간임대아파트인 경우 관리비 부과 시 수선유지비의 부과는 할 수 없는지
(4). 임대주택 분양전환 이후 특별수선충당금의 관리 주체
(5). 임대아파트 세대주방후드 자동식가스소화장치 수리비 부담의무자
(6). 임대아파트 보일러, 온도조절기구, 온수공급관배관누수 수리비 부담의무자
(7). 민간임대아파트 시공사와 시행사가 같을 경우 하자이행증권 발급여부
(11). 임대주택의 입주자가 공동주택관리법의 입주자 등에 포함 되는지, 임대주택사업자(소유자)가 입주자 등에 포함되는지요?
(12). 승강기 배상책임보험 가입에 따른 보험료 부담 주체
(14). 민간임대주택 입주예정자 과반수 입주 판단 기준
(16). 민간임대주택법 제52조 관련 벌칙 또는 과태료 해당 여부
(17). 민간임대아파트 입주예정자 입주시점 판단의 기준
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 임대주택의 장기수선계획 검토 및 조정
[등록일자]
2022-07-07
| 질의 | 민간임대주택의 장기수선계획 관련 문의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 재53조 및 같은 법 시행령 제43조에 따라 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택의 임대사업자는 장기수선계획을 수립 후 갖춰 놓아야 합니다. 민간임대주택법 상 장기수선계획은 매 3년마다 조정의 의무를 부여하지 않으며 장기수선계획의 조정이 필요한 경우에는 임차인대표회의와 협의 후에만 조정이 가능함을 알려드립니다. |
(2). 임차인대표회의 운영에 관한 질의 건
[등록일자]
2022-01-22
| 질의 | 임차인대표회의 운영에 관한 질의 |
| 회시 | 임차인대표회의 등 임대주택의 관리 등에 관하여는 공공주택 특별법 제50조(공공임대주택의 관리) 규정에 따라 민간임대주택에 관한 특별법 제51조(민간임대주택의 관리), 제52조(임차인대표회의) 및 제55조(임대주택분쟁조정위원회)를 준용하도록 하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 사항 중에 감사자료 열람 등 회계감사에 관한 사항은 공공주택 특별법 시행규칙 제37조 규정에 따라 민간임대주택법 준용제외 대상에 해당하여 임차인대표회의와의 협의대상이 아님을 알려드립니다. 그 밖에 민간임대주택법 준용제외 대상 이외의 공공임대주택의 관리에 관한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에서 해당 임대사업자가 임차인대표회의와 협의하도록 정하고 있으므로 공공주택사업자 및 임차인대표회의 등 단지 내 구성원 간 협의 대상으로 판단되어 구체적인 답변은 곤란함을 알려드리니 이점 양해하여 주시기 바라며, 구체적인 사항은 관리주체인 공공주택사업자(LH본부 055-922-5525)에 문의하시기 바랍니다. |
(3). 민간임대아파트인 경우 관리비 부과 시 수선유지비의 부과는 할 수 없는지
[등록일자]
2021-12-01
| 질의 | 공공건설임대주택의 관리비 중 수선유지비 관련 문의 |
| 회시 | 문의하신 임대주택은 구 임대주택법 상 승인된 공공건설임대주택으로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 부칙 <법률 제13499호, 2015.8.28.> 제6조에 따라 공공건설임대주택은 구임대주택법의 적용을 받습니다. 구 임대주택법 제28조에서 임대사업자는 임대주택을 관리하는 비용을 임차인에게 받을 수 있고, 같은 법 시행규칙 제18조에서는 관리비의 항목과 구성명세(시행규칙 별표 2)를 정하고 있으며, 관리비 중 수선유지비는 보수용역 시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비, 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용으로 정의하고 있습니다. 구 임대주택법 시행규칙[별지 제20호서식] 표준임대차계약서 제9조(보수의 한계)에서 임대주택의 보수와 수선은 임대사업자가 부담하되, 전용부분과 그 내부시설물 임차인이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성자재[「주택법시행규칙 」 별표 5(현 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1)의 장기수선계획의 수립기준상 수선주기가 6년 이내의 자재 ]는 임차인이 부담한다고 규정하고 있습니다. 이에 따라, 임대사업자는 해당 임대주택의 보수와 수선의 책임이 있으나, 일상적인 수선유지와 관련된 사항은 임차인이 부담하는 것입니다. 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설의 수선유지에 필요한 사항은 관리비로 임차인이 부담하며, 전용부분과 그 내부시설물의 고의 파손 및 소모성 자재 일부 역시 각 세대의 사용자인 임차인이 개별 부담합니다. 임대사업자는 구 임대주택법 제31조에 따라 임대주택의 주요 시설 교체 및 보수를 위한 특별수선충당금을 매월 적립하여 이를 장기수선계획에 따라 사용하며, 전용부분과 그 내부시설물, 소모성자재(수선주기 6년 초과 자재)에 대해 비용을 부담함을 알려드립니다. |
(4). 임대주택 분양전환 이후 특별수선충당금의 관리 주체
[등록일자]
2021-11-19
| 질의 | 조기 분양전환 시 과반수 미만 입주자 의결권 행사 관련 문의 |
| 회시 | (질의1) 입주자대표회의 구성 및 의결권 행사 관련 「공동주택관리법」제11조에 따르면, 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하며, 입주자등이 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 하도록 규정하고 있습니다. 같은 법 시행령 제8조제2항제2호에서 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택에 대하여 같은 조 제4호에 따른 분양전환을 하는 경우로서 해당 공공건설임대주택 전체 세대수의 과반수가 분양전환된 때에는 「공동주택관리법 시행령」제8조제1항을 준용하여 입주자등에게 통지하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 전체 세대수의 과반수가 분양전환되지 않은 경우 입주자대표회의 구성 대상이 아니며, 과반수 미만의 분양전환 입주 세대의 의결권 행사의 경우 귀 아파트 관리규약에 따라 임대사업자 및 임차인대표회의 등과 협의하여 운영하여야 할 사항으로 판단됩니다. (질의3) 장기수선충당금 부과 및 사용 관련 공공주택 특별법 제50조의4에 따라 공공임대주택의 공공주택사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금(이하 “특별수선충당금”이라 한다)을 적립하여야 하고, 공공주택사업자가 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 특별수선충당금을 「공동주택관리법」 제11조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 하도록 규정하고 있습니다. 아울러, 공동주택관리법 시행령 제31조제5항에서는 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 장기수선충당금을 적립하도록 규정하고 있으므로, 공공주택사업자가 입주자대표회의에 관리업무를 인계하기 직전 달까지 특별수선충당금(분양전환된 세대의 장기수선충당금 포함)을 적립하여 인계하여야 하며, 입주자대표회의에 인계하는 해당 달에 분환전환하는 자는 입주자대표회의(또는 관리주체)에 장기수선충당금을 납부해야 할 것입니다. 즉, 공공건설임대주택의 분양전환 시 분양전환이 완료되지 않은 임대세대의 특별수선충당금은 공공주택사업자가 계속 적립하여 입주자대표회의에 관리업무 인계 시에 넘겨주어야 할 것입니다. 또한, 입주자대표회의가 구성되기 전 분양전환된 세대의 경우는 공동주택관리법 시행령 제31조제2항에 따라, 분양전환 완료(소유권이전등기)부터 해당 세대 소유자가 장기수선충당금(관리업무 인계 전까지 특별수선충담금 적립요율 적용)을 공공주택사업자(또는 임대사업자)에게 납부하여야 할 것이며, 공공주택사업자는 동법 시행령 제31조제5항에 따라 입주자대표회의에 관리업무 인계 시 이를 포함하여 일괄 넘겨주어야 하고, 입주자대표회의에 인계하는 해당 달에 분환전환하는 자는 입주자대표회의(또는 관리주체)에 장기수선충당금을 납부해야 할 것입니다. |
(5). 임대아파트 세대주방후드 자동식가스소화장치 수리비 부담의무자
[등록일자]
2021.04.28
| 질의 | 임대주택 전용부 보수관련 부담의무자 문의 |
| 회시 | 우선, 귀하의 임대주택이 2015.12.29.을 기준으로 그 당시 이미 건설되었거나 건설 중이던 공공건설 임대주택은 구 임대주택법을 적용받고, 2015.12.29. 이후 공공주택 특별법의 공공주택사업자인 한국토지주택공사 또는 지방도시공사인 경우에는 공공주택 특별법의 규정을 적용받으며, 공공주택사업자가 아닌 자(민간) 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받습니다. 귀하의 임대주택이 구 임대주택법 적용을 받는다는 가정 하에 설명을 드리면, 구 임대주택법 시행규칙 제21조제2항에 따른 별지 제20호서식 표준임대차계약서 제8조(임대주택관리의 범위)에서 주택의 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설은 “갑” 또는 “갑”이 지정한 주택관리업자가 관리하고, 주택과 그 내부시설은 “을”이 관리한다. 제9조(보수의 한계)에 따라 주택의 보수와 수선은 “갑”의 부담으로 하되, 주택의 전용부분과 그 내부 시설물을 “을”이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재의 보수주기에서의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 한다.고 규정하고 있습니다. 그 외 구체적인 사항은 임대사업자와 임차인 간이 체결한 임대차계약 내용 및 특약 내용이 정한 바에 따라야 한다고 판단됨을 알려드립니다. |
(6). 임대아파트 보일러, 온도조절기구, 온수공급관배관누수 수리비 부담의무자
[등록일자]
2021.04.23
| 질의 | 임대주택 전용부 보수관련 부담의무자 문의 |
| 회시 | 우선, 귀하의 임대주택이 2015.12.29.을 기준으로 그 당시 이미 건설되었거나 건설 중이던 공공건설 임대주택은 구 임대주택법을 적용받고, 2015.12.29. 이후 공공주택 특별법의 공공주택사업자인 한국토지주택공사 또는 지방도시공사인 경우에는 공공주택 특별법의 규정을 적용받으며, 공공주택사업자가 아닌 자(민간) 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받습니다. 귀하의 임대주택이 구 임대주택법 적용을 받는다는 가정 하에 설명을 드리면, 구 임대주택법 시행규칙 제21조제2항에 따른 별지 제20호서식 표준임대차계약서 제8조(임대주택관리의 범위)에서 주택의 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설은 “갑” 또는 “갑”이 지정한 주택관리업자가 관리하고, 주택과 그 내부시설은 “을”이 관리한다. 제9조(보수의 한계)에 따라 주택의 보수와 수선은 “갑”의 부담으로 하되, 주택의 전용부분과 그 내부 시설물을 “을”이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재의 보수주기에서의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 한다.고 규정하고 있습니다. 그 외 구체적인 사항은 임대사업자와 임차인 간이 체결한 임대차계약 내용 및 특약 내용이 정한 바에 따라야 한다고 판단됨을 알려드립니다. |
(7). 민간임대아파트 시공사와 시행사가 같을 경우 하자이행증권 발급여부
[등록일자]
2021.04.03
| 질의 | 민간임대아파트 하자이행증권 발급여부 |
| 회시 | 사용검사 신청 시 제출해야 하는 「공동주택관리법」 제38조에 따른 하자보수보증금 예치는 민간임대 아파트에는 적용되지 않음을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 해당 지역 사업계획승인권자에게 문의하시기 바랍니다. |
(8). 공공지원 민감임대주택의 옥상중계기 임대료
[등록일자]
2021.02.08
| 질의 | 공공지원 민감임대주택의 옥상중계기 임대료 관련 민원 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하"민간임대주택법") 제52조제1항에 따르면 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 합니다. 이 조항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의해야 합니다. 1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정 2. 관리비 3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수 4. 임대료 증감 5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 또한 같은 법 시행령 제42조제4항에 따르면 법 제52조제4항제5호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다고 규정되어 있습니다. 1. 하자 보수 2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 3. 임차인 외의 자에게 민간임대주택 주차장을 개방하는 경우 다음 각 목의 사항 가. 개방할 수 있는 주차대수 및 위치 나. 주차장의 개방시간 다. 주차료 징수 및 사용에 관한 사항 라. 그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위해 필요한 사항 따라서, 민간임대주택의 시설물의 운영과 유지관리에 따른 잡수입과 시설물 유지관리 비용의 부담 주체 등에 대해서는 민간임대주택법에서 정하고 있는 바가 없으며, 이러한 부분은 임대사업자과 임차인대표회의 간 협의하여서 정해야 할 사항으로 판단됩니다. |
(9). 임대공동주택 관련 문의
[등록일자]
2021.01.28
| 질의 | 임대공동주택 관련 문의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하"민간임대주택법") 제52조제1항에 따르면 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 합니다. 이 조항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의해야 합니다. 1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정 2. 관리비 3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수 4. 임대료 증감 5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 또한 같은 법 시행령 제42조제4항에 따르면 법 제52조제4항제5호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다고 규정되어 있습니다. 1. 하자 보수 2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 3. 임차인 외의 자에게 민간임대주택 주차장을 개방하는 경우 다음 각 목의 사항 가. 개방할 수 있는 주차대수 및 위치 나. 주차장의 개방시간 다. 주차료 징수 및 사용에 관한 사항 라. 그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위해 필요한 사항 따라서, 민간임대주택의 시설물의 운영과 유지관리에 따른 잡수입과 시설물 유지관리 비용의 부담 주체 등에 대해서는 민간임대주택법에서 정하고 있는 바가 없으며, 이러한 사항은 임대사업자과 임차인대표회의 간 협의하여서 정해야 할 사항으로 판단됩니다. 또한 협의 중 분쟁이 발생할 경우 민간임대주택법 제56에 따라서, 관할 지자체(시, 군, 구)에서 구성한 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁 조정신청을 할 수 있습니다. |
(10). 임대주택의 장기수선계획
[등록일자]
2021.01.26
| 질의 | 장기수선계획 수립관련 |
| 회시 | 공공임대주택의 특별수선충담금은 「공공주택 특별법」제50조의4 및 같은 법 시행령 제57조에서 정하고 있는 바와 같이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 공공임대주택의 공공주택사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하도록 규정하고 있으며, 공공주택사업자는 특별수선충당금을 사용하려면 미리 해당 공공임대주택의 주소지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장과 협의하여야 합니다. 그리고 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택의 경우 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비의 1만분의 4의 비율을 적립하도록 하고 있습니다. 또한, 같은 법 시행령 제57조제2항에 따라 공공주택사업자는 해당 공공임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설(분양된 시설은 제외한다)에 대하여 「공동주택관리법」제29조에 따른 장기수선계획을 수립하여 「주택법」제29조에 따른 사용검사를 신청할 때 사용검사신청서와 함께 제출하여야 하며, 임대기간 중 해당 임대주택단지에 관리사무소에 장기수선계획을 갖춰 놓도록 규정하고 있습니다. 아울러, 공공임대주택의 장기수선계획의 수립에 대하여는 「공동주택관리법」제29조제2항에 따라 임차인대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하므로 수선계획 수립시기는 3년마다 검토하고 필요시 조정하여야 함을 알려드리며, 공공임대주택의 관리는 「공공주택 특별법」제50조에 따라 공공주택사업자와 임차인대표회의가 협의하여 처리하도록 규정하고 있으며, 이와 같은 기준에 따라 적용하여 공공임대주택을 수선비를 투입하여 보수하여야 함을 알려드립니다. |
(11). 임대주택의 입주자가 공동주택관리법의 입주자 등에 포함 되는지, 임대주택사업자(소유자)가 입주자 등에 포함되는지요?
[등록일자]
2020.06.16
| 질의 | 민간임대주택에 가정어린이집 설치 문의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제3조에 따라 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용합니다. 다만, 민간임대주택법 제50조의2제1항에서는 민간임대주택의 임대사업자는 보육 수요 충족을 위하여 필요한 경우 해당 민간임대주택의 일부 세대를 「영유아보육법」제10조제5호에 따른 가정어린이집을 운영하려는 자에게 임대할 수 있다고 규정하고 있으므로 가정어린이집의 운영 여부와 관련하여 임대사업자가 정할 수 있을 것으로 판단됩니다. |
(12). 승강기 배상책임보험 가입에 따른 보험료 부담 주체
[등록일자]
2020.05.06
| 질의 | 공공임대주택관련 승강기사고배상 책임보험료 부담주체여부 |
| 회시 | 공공임대주택의 관리비는「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」제22조제1항에 따라 임대사업자가 임차인으로부터 받을 수 있는 관리에 필요한 경비로서, 1.일반관리비, 2.청소비, 3.경비비, 4.소독비, 5.승강기유지비, 6.난방비, 7.급탕비, 8.수선유지비, 9.지능형 홈네트워크 설비유지비(민간임대 경우)가 있으며, 제1항의 각 호의 관리비외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다고 규정하고 있으므로 임대사업자가 승강기사고배상 책임보험료를 임차인에게 관리비 또는 임대료로서 부과하는 것은 불가능합니다. 따라서, 개별법인 승강기안전관리법에 따른 손해배상책임보험료 부담주체를 정한 경우에는 그 법령에 따라야 하며, 정함이 없는 경우에는 부담주체에 대한 관리규약 등에 충분한 검토가 이루어져야 합니다. 공동주택관리법 제18조에 따라 해당 시·도지사가 정하는 공동주택관리규약 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 하고 있으므로 사용자와 임차인에게 귀속되는 항목을 정하여 두는 경우 해당 관리규약에 따라 보험료 집행할 수 있으며, 정함이 없는 경우 관리주체는 임차인, 임차인 대표회의 등에서 상호 협의하여 부담주체 등을 정하여 결정하여야 함을 알려드리니, 보다 자세한 내용은 입주자 관리를 직접 담당하고 있는 한국토지주택공사(1600-1004) 등 해당 공공주택사업자에게 문의를 하시면 상세한 안내를 받을 수 있습니다. |
(13). 공동주택 관리법 법령 질의
[등록일자]
2020.04.28
| 질의 | 가. 민간임대주택이 분양전환 되어 관리주체가 변경되는 경우 나. 민간임대주택이 분양전환 될 경우 기존 임차인대표회의의 존속 여부 |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법」 제11조에 따르면 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 그 사실을 통지하고 해당 공공주택을 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정합니다. 또한 시행령 제8조제2항제1호에 따라 민간임대주택법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 같은 법 제 43조에 따라 임대사업자 외의 자에게 양도하는 경우로서 해당 양도 임대주택 입주예정자 과반수가 입주하였을 때 관리요구의 통지를 해야 한다고 규정합니다. 따라서, 분양전환 되어 과반수가 임차인에서 입주자로 변경된 시점에 관리주체가 임대사업자에서 입주자로 변경되어야 합니다. 나. 공동주택법 제11조에 따라 관리주체가 변경될 경우 입주자대표회의를 구성해야 함에 따라 기존 임차인대표회의가 그 역할을 이어받아 존속될 수 없을 것으로 사료되며, 입주자대표회의를 관련 법에 따라 재구성해야 할 것으로 사료됩니다. |
(14). 민간임대주택 입주예정자 과반수 입주 판단 기준
[등록일자]
2020.04.21
| 질의 | 민간임대주택 입주예정자 과반수 입주 판단 기준 |
| 회시 | 이전에 답변드린대로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”)에서는 입주시점에 대한 판단 규정이 없습니다. 다만, 민간임대주택법 시행령 제34조 제1항에서 임대개시일을 정할 때 민간건설임대주택은 입주지정기간 개시일(입주지정기간을 정하지 아니한 경우 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일)로 보고, 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일)로 봅니다. 따라서 법에서는 입주지정기간 개시일이 임대가 개시된 날로 보고 있으므로, 임대사업자와 입주예정자가 해당 민간임대주택에 대하여 서로 협의하여 계약기간을 정한 후 표준임대차계약서를 작성하고 입주가 진행되는 계약기간 시작일을 입주시점으로 보는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. |
(15). 민간임대아파트 주차료 징수 건
[등록일자]
2020.04.13
| 질의 | 임차인대표회의에서 세대 2차량은 기본으로 하고 2대 초과차량을 소유한 입주민에게 주차장 사용료를 부과하고자 입주민 과반수 찬성 동의를 받은 경우, 임대사업자의 승인을 받아 시행해도 무방한지 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」제52조제4항 및 같은법 시행령 제42조제4항제2호에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 공동주택의 관리에 관한여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항에 대하여 협의하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인대표회의 구성으로 임차인 세대 중 2대 초과된 사항에 대하여 주차장 사용료를 부과한다고 관리규약으로 합의된 사항이라면 임대사업자와 협의한 후 진행이 가능 할 것으로 판단됩니다. |
(16). 민간임대주택법 제52조 관련 벌칙 또는 과태료 해당 여부
[등록일자]
2020.04.10
| 질의 | 임대사업자 임차인대표회의 구성 통지 미이행에 따른 과태료 등 부과 여부 질의 |
| 회시 | 귀하께서 질의하신 내용을 검토한 결과, 「민간임대주택법」 제52조제2항에 따라 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 임차인에게 통지하지 아니한 임대사업자에게 과태료 등의 부과 가능여부를 문의하는 사항으로 이해되어 아래와 같이 답변 드립니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제52조제2항에 따라 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성 할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하도록 규정하고 있습니다. 이와 관련, 같은 법 제52조제2항을 위반하여 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 임차인에게 통지하지 아니한 임대사업자에게는 100만원 이하의 과태료 부과 대상임을 알려 드립니다. 다만, 해당 임대주택에 대한 「민간임대주택법」 저촉 여부에 대하여는 현장여건 등을 종합적으로 검토하여 과태료 부과 대상인지 여부를 결정하여야 함에 따라, 보다 자세한 사항은 해당 과태료 부과권자인 관할 지자체장에게 추가 문의하여 주시기 바랍니다. |
(17). 민간임대아파트 입주예정자 입주시점 판단의 기준
[등록일자]
2020.04.06
| 질의 | 민간임대주택에 관한 입주시점 문의 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”)에서는 임차인 입주시점에 대한 판단 기준이 없으나, 임대사업자와 임차인이 협의를 통해 체결한 표준임대차계약서 상의 계약기간 시점이 입주시점으로 사료됩니다. |
(18). 임대기간 동안 임대료의 증액 해당 여부
[등록일자]
2020.03.22
| 질의 | 임대사업자 임대료 증액 제한 문의 |
| 회시 | ｢민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제44조제2항 및 제3조에 따라 임대사업자는 임대기간동안 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5퍼센트 범위를 초과할 수 없고, 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있습니다. 질의하신 내용대로 임차인 D와 체결한 임대차계약의 임대료는 C의 임대차계약의 임대료에서 5% 이상 증액되었으므로 민간임대주택법 제44조제2항에 위반됩니다. 이는 선생님께서 말씀하신대로 국민의 주거 안정을 위함입니다. 새로운 임차인과의 계약에 예외규정을 두는 경우 기존의 임차인 주거보장의 피해가 있을 수 있고, 단기간 거주하는 임차인이 있을 경우 임대료 증액이 단기간 동안 계속 발생하는 등의 피해가 있을 수 있습니다. 다만, 선생님께서 말씀하신 제안의 취지에 대해서는 충분히 공감합니다. 제안해 주신 내용에 대해서 임대사업자와 임차인 모두에게 좋은 제도가 될 수 있도록 내부적으로 검토하겠습니다. 좋은 의견에 감사드립니다. |
(19). 임대사업자 등록 말소 사유
[등록일자]
2020.03.19
| 질의 | 임대사업자 등록 이후 임대 미 개시된 경우 기간과 무관하게 말소 가능한지 여부 |
| 회시 | 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대사업자로 등록하였으나 해당 임대주택이 개시되지 않은 경우에는 임대주택으로 등록하였다 하더라도 임대의무기간이 시작됐다고 볼 수 없으며, 해당 임대주택의 임대의무기간이 시작되지 않은 경우에는 과태료 없이 해당 주택을 말소(등록 취소)할 수 있습니다. 이 경우 임대사업자는 해당 임대주택이 미 개시된 사실을 확인(전기료, 수도료 등 공과금 납부 등 지자체 권한)할 수 있는 자료를 관할 지자체장에게 제출하여 증명하여야 할 것임을 알려드립니다. 민간임대주택법 제67조제1항제1호의 과태료 부과 조항에서도 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자에 대해 처벌할 수 있도록 하는데 임대가 미 개시된 사항이라면 임대개시가 되지 않아 임대의무기간 중으로 볼 수 없어 처벌할 수 없을 것이며, 실제로 임대가 미 개시되어 임차인이 없는 경우라면 임차인 피해 발생 여지가 없을 것으로 판단하여 말소를 허용하는 것입니다. |
(20). 민간임대주택에 관한 특별법 부칙관련 문의
[등록일자]
2020.03.09
| 질의 | 구 임대주택법 부칙 적용 문의 |
| 회시 | ｢민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 부칙(법률 제13499호, 개정 2019.4.23.) 제3조 제2항에서는 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있습니다. 예를 들어주신 사항에 대하여 답변 드리면 ’15.12.28일 이전 등록한 임대사업자가 ① 임대사업자 등록 변경신고(단기→장기)할 경우에는 현재 시점에서 변경신고를 하는 것으로 현 민간임대주택법의 적용, ② 임대차계약 변경신고 및 신고 관련 서식은 임대차계약 신고에 따른 내용으로 부칙에 따라 현 민간임대주택법의 적용, ③ 말소 관련에 관련한 사항은 구 임대주택법을 적용하지만 임대의무기간이 지난 민간임대주택의 말소사항은 구 임대주택법에서는 규정하고 있지 않으므로 민간임대주택법을 준용하고 있음을 알려드립니다. |
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