청약FAQ - (3)전매제한 관련 질의모음

청약FAQ - (3)전매제한 관련 질의모음

[목차]

1. 30세대 이상 건설하지만 「주택법 시행령」 제27조제4항에 해당하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받지 않고 건축허가만으로 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축(주상복합)하는 경우 전매제한을 적용받는지?

 

2. 30세대 미만의 도시형 생활주택의 경우 전매제한을 적용받는지?

 

3. 세대수가 증가하는 리모델링 주택 분양 시 전매제한을 적용받는지?

 

4. 본인의 분양권을 배우자에게 일부 증여하여 부부공동명의로 변경하였는데 이를 다시 취소할 수 있는지?

 

5. 전매제한기간이 없는 비규제지역의 경우 주택공급계약 체결 전에 전매행위가 가능한지?

 

6. 공동주택의 임시 사용승인도 소유권이전등기일로 볼 수 있는지?

 

7. 공동주택 준공 시 소유권이전등기 없이 전매가 가능한지?

 

8. 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 전매 예외 사유에 따른 전매동의를 어느 기관으로부터 받아야 하는지?

 

9. 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군으로 이사하는 경우 전매예외 사유에 해당하여 전매동의를 받을 수 있는지?

 

※ 유의사항 ※

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1. 30세대 이상 건설하지만 「주택법 시행령」 제27조제4항에 해당하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받지 않고 건축허가만으로 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축(주상복합)하는 경우 전매제한을 적용받는지?

[답변]

▶ 「주택법」 [제3장 주택의 공급 등] 제54조(주택의 공급) 제1항에 따르면, “사업주체는 ‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설, 공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다”라고 규정하고 있습니다. ▶ 전매제한을 규정하고 있는 「주택법」 제64조는 [제3장 주택의 공급 등]에 포함되어, 위에서 명시한 사업주체의 정의가 그대로 적용되며, ▶ 따라서 건축허가를 받은 30세대 이상의 주상복합 건축주 역시 「주택법」 제64조의 사업주체에 해당하므로 「주택법」에 따른 전매제한을 적용받습니다.

 

 

2. 30세대 미만의 도시형 생활주택의 경우 전매제한을 적용받는지?

[답변]

▶ 「주택법」 제15조제1항에 따르면 대통령령(공동주택의 경우 30세대 이상)으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 하며, ▶ 사업계획의 승인을 받은 자는 「주택법」상 제2조에 따라 ‘사업주체’에 해당됩니다. ▶ 따라서, 「주택법」 제64조에 따라 ‘사업주체’가 건설·공급하는 주택은 전매제한기간을 적용받으나, 30세대 미만 주택을 건설하려는 자는 사업계획의 승인을 받지 않아 「주택법」상 사업주체에 해당되지 않으므로 전매제한기간을 별도 적용받지 않습니다.

 

 

3. 세대수가 증가하는 리모델링 주택 분양 시 전매제한을 적용받는지?

[답변]

▶ 「주택법」 제15조제1항에 따르면 대통령령(공동주택의 경우 30세대 이상)으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 하며, 사업계획의 승인을 받은 자는 「주택법」상 제2조에 따라 ‘사업주체’에 해당됩니다. ▶ 따라서, 「주택법」 제64조에 따라 ‘사업주체’가 건설·공급하는 주택은 전매제한기간을 적용받으나, 30세대 미만으로 증가하는 리모델링 주택의 경우 사업계획의 승인을 받지 않아 「주택법」상 사업주체에 해당되지 않으므로 전매제한기간을 별도 적용받지 않습니다. ▶ (예시) 기존 50세대에서 리모델링으로 증가하는 세대수가 5세대일 경우 전매제한 대상에 해당 되지 않음.

 

 

4. 본인의 분양권을 배우자에게 일부 증여하여 부부공동명의로 변경하였는데 이를 다시 취소할 수 있는지?

[답변]

▶ 주택의 전매계약에 한하여 증여 취소는 계약을 취소하는 것이 아니라 다시 분양권의 일부를 원당첨자에게 재증여하는 것입니다(세법상 증여 취소는 가능). ▶ 따라서, 당초에 부부공동명의로의 변경을 위하여 한국토지주택공사(LH)의 전매동의를 받아 부부공동명의를 진행한 것과 동일하게 다시 LH의 전매동의를 받아 원당첨자로부터 받은 분양권의 일부를 재증여하여야 합니다.

 

 

5. 전매제한기간이 없는 비규제지역의 경우 주택공급계약 체결 전에 전매행위가 가능한지?

[답변]

▶ 통상적으로 주택 전매행위라 함은 사업주체와 당첨자 간에 체결한 주택공급계약을 사업주체와 매수자 간의 주택공급계약으로 변경하는 행위를 일컫습니다. ▶ 따라서, 사업주체와 주택공급계약을 체결하기도 전에 부적격당첨 등으로 당첨취소의 여지도 있는 소위 “당첨사실”을 거래하는 것은 주택법령상 적법행위로 볼 수 없습니다.

 

 

6. 공동주택의 임시 사용승인도 소유권이전등기일로 볼 수 있는지?

[답변]

▶ 「건축법」상 공동주택의 임시 사용승인은 사용검사를 거치지 않은 채 임시적으로 건물을 사용할 수 있는 조치를 받은 것으로, 임시 사용승인 상태에서는 소유권이전등기를 할 수 없습니다. ▶ 따라서 소유권이전등기일까지 전매가 제한되는 주택의 경우 공동주택의 임시 사용승인을 받았다고 해서 전매가 가능한 것이 아닙니다.

 

 

7. 공동주택 준공 시 소유권이전등기 없이 전매가 가능한지?

[답변]

▶ 공동주택의 준공 시에는 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항제1호에 따라 소유권이전등기를 신청해야 하는 의무가 발생합니다. ▶ 따라서, 공동주택이 준공하여 준공검사(주택의 준공은 반대급부의 이행이 완료된 날로 볼 수 있음) 등을 시행한 경우라면 소유권이전등기를 완료하여야 전매가 가능합니다.

 

 

8. 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 전매 예외 사유에 따른 전매동의를 어느 기관으로부터 받아야 하는지?

[답변]

▶ 「주택법 시행령」 제73조제4항에 따르면, 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택 사업자인 경우에는 공공주택사업자로부터 전매동의를 받아야 한다고 규정하고 있으며, ▶ 「공공주택 특별법」 제4조제1항제4호에 따르면, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관을 공공주택사업자로 지정하고 있습니다. ▶ 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따르면 공공기관에는 공기업이 포함되며, 예를 들어 “한국수자원공사”는 환경부 산하의 준시장형 공기업에 해당됩니다. ▶ 따라서, “한국수자원공사”가 「주택법 시행령」 제73조제4항에 따른 공공주택사업자에 해당하는 경우 전매동의의 주체는 “한국수자원공사”가 될 것입니다.

 

 

9. 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군으로 이사하는 경우 전매예외 사유에 해당하여 전매동의를 받을 수 있는지?

[답변]

▶ 단순 이사는 “불가피”한 생업상의 사정 등으로 인정되지 아니하여 전매동의를 받을 수 없습니다. ▶ 또한, 청약을 해당 지역의 거주자 자격으로 당첨된 경우에 한정하여 다른 지자체로 불가피한 생업상의 사정 등으로 이전한 경우에만 전매동의가 가능하며, 기타지역(광역시ㆍ도, 전국) 거주자 자격으로 당첨되어 기타지역으로 이전하는 경우에는 전매동의가 엄격히 제한되고 있습니다.

/끝/.