청약FAQ - 입주자모집(조건/시기) 관련 질의모음

청약FAQ - 입주자모집(조건/시기) 관련 질의모음

[목차]

1. 30세대 이상의 주택을 사용승인 이후 분양하려는 경우에도 반드시 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하는지?

 

2. 입주자모집공고 시 분할모집공고 가능 여부?

 

3. 사용검사 후 우리은행으로부터 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해줄 목적으로 대출을 받아 각 세대별로 담보설정이 되는 경우, 이 융자금을 주택법시행령 제71조 제1,2항에 적합한 융자금으로 보아 입주자 모집승인을 득할 수 있는 여부?

 

4. 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하기 위해 매도청구소송을 제기하여 승소하였으나, 해당 대지에 저당권이 설정되어 있는 경우 입주자모집이 가능한지?

 

5. 정비사업 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상으로 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집신청 시 조합, 또는 조합원이 소유한 물건에 권리제한이 있는 경우 입주자를 모집할 수 있는지?

 

6. 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결일정이 변경된 경우 반드시 입주자모집변경승인을 받아야 하는지?

 

7. 청약접수가 완료되었으나, 모집공고문의 내용이 일부 변경되는 경우 청약업무수행기관에 등록된 공고문의 정정요청을 해야 하는지?

 

8. 추가선택품목을 제시하는 경우 발코니 확장, 에어컨 설치, 가전제품을 한꺼번에 묶어 선택하도록 할 수 있는지?

 

9. 공고는 반드시 청약 10일 전에 해야 하는지?

 

10. 분양가격에 포함되지 않은 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이란?

 

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1. 30세대 이상의 주택을 사용승인 이후 분양하려는 경우에도 반드시 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하는지?

[답변]

▶ 공급규칙 제15조제1항에 의하면 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 하며, ▶ 동조 제2항에 의하면 분양보증을 요건을 충족하지 못하는 경우에도 등록사업자 2 이상의 연대보증을 받은 경우에는 일정 건축공정에 달한 이후 입주자를 모집 할 수 있다고 규정하고 있습니다. ▶ 따라서 사용승인 이후 주택을 분양하려는 경우에는 공급규칙 제15조제1항의 요건(대지의 소유권 확보, 분양보증)은 적용되지 않으나, ▶ 이 경우에도 입주자를 모집하기 위해서는 공급규칙 제16조의 요건을 충족하여야 하므로, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 반드시 확보하고 있어야 할 것입니다.

 

 

2. 입주자모집공고 시 분할모집공고 가능 여부?

[답변]

▶ 국토교통부에서는 사업주체가 분양시기를 시장상황에 따라 탄력적으로 조절할 수 있도록 분할 입주자모집 운영대상(200세대 이상 주택단지) 및 기준을 정하고 있으며, 이에 해당하는 경우 분하하여 입주자를 모집하는 것도 가능합니다.  ▶ [분할 입주자모집 운영기준] 가. 분할하여 입주자를 모집하더라도 사용검사 및 착공․입주는 동일하게 적용 나. 입주자 모집단위는 최소 50호 이상, 모집횟수는 5회까지만 허용(200세대 미만의 주택단지는 종전과 같이 1회만 인정) 다. 분양가격은 각 회차별로 산정하지 않고, 현행과 같이 시장․군수․구청장이 승인한 분양총액 범위에서 각 세대별 분양가를 결정하여 최초 입주자모집공고문에 전 세대별 분양가를 게시 ※ 사업주체는 총 분양가 범위에서 층(층), 동(동), 향(향), 회차(회차) 등을 고려 세대별 분양가를 결정할 수 있음 라. 사업주체가 분할 분양을 하고자 할 경우, 입주자모집 승인권자(시장․군수․구청장)에게 회차별로 입주자모집 승인을 받아야 함 ※ 입주자모집 공고문에는 해당 회차에 분양하는 분양정보 뿐만 아니라 전체 주택단지의 유형별 공급량, 해당 회차의 분양대상 주택 공급량, 다음 회차의 분양주택 수량과 분양시기에 대한 정보를 포함 ※ 해당 회차에서 미분양 주택이 발생할 경우에는 다음 회차에 포함하여 분양할 수 없고 현행과 같이 선착순으로 공급  마. 그 밖에 정하지 않은 사항은 「주택공급에 관한 규칙」을 적용함

 

 

3. 사용검사 후 우리은행으로부터 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해줄 목적으로 대출을 받아 각 세대별로 담보설정이 되는 경우, 이 융자금을 주택법시행령 제71조 제1,2항에 적합한 융자금으로 보아 입주자 모집승인을 득할 수 있는 여부? 

[답변]

▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따라 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나, 그 대지에 저당권등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있도록 하고 있으며,  ▶ 상기 저당권 등이 주택법 시행령 제71조제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우에 해당하는 경우에는 예외를 인정하고 있으며,  ▶ 저당권이 상기 예외에 해당되는지 여부에 대하여는 해당 입주자모집승인권자인 해당 지자체장에게 문의하여 안내를 받으셔야 할 것으로 판단됩니다.

 

 

4. 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하기 위해 매도청구소송을 제기하여 승소하였으나, 해당 대지에 저당권이 설정되어 있는 경우 입주자모집이 가능한지?

[답변]

▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제16조제1항에 따르면 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ가처분ㆍ전세권ㆍ지상권 및 등기되는 부동산임차권 등(이하 “저당권등”이라 한다)이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있습니다.  ▶ 따라서 제15조제1항제1호가목에 따라 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받았더라도 해당 대지에 저당권이 설정되어 있다면 추가로 저당권등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받아야 입주자모집이 가능합니다.

 

 

5. 정비사업 조합원에게 공급하고 남은 주택이 30세대 이상으로 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집신청 시 조합, 또는 조합원이 소유한 물건에 권리제한이 있는 경우 입주자를 모집할 수 있는지? 

[답변]

▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제16조에 따르면 사업주체는 소유하고 있는 주택건설대지에 저당권등이 설정되어 있는 경우 그 저당권등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있도록 하고 있으며, 이는 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한할 수 있는 여지를 해소하기 위함입니다.  ▶ 「도시 및 주거환경정비법」 제87조에 따르면 조합원의 종전 대지 또는 건축물에 설정된 저당권 등은 이전 받은 대지 또는 건축물에 존속된 것으로 보고 있는바, 이 경우 조합원의 종전 부동산에 저당권 등이 설정되어 있어도 일반분양자의 재산권 행사에는 영향이 없을 것이며, ▶ 따라서, 조합의 소유물건에 대하여 설정된 저당권 등은 말소하여야 일반분양이 가능할 것이나, 재개발 조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우에는 새로 건설되는 주택이나 대지에 그대로 존속하므로 해당 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능할 것으로 판단됩니다. ▶ 다만, 구체적인 승인 여부는 「도시 및 주거환경정비법」 및 관련법령의 적법 여부, 세부 사실관계 등을 종합적으로 확인하여 승인권자가 판단하여야 할 것입니다.

 

 

6. 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결일정이 변경된 경우 반드시 입주자모집변경승인을 받아야 하는지?

[답변]

▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제7항(’21.2.2. 시행)에 의하면 사업주체는 입주자모집공고안의 내용 중 제21조제3항 단서에 따른 중요 사항이 변경되는 경우에는 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 다시 받아야 한다고 규정하고 있으며, 중요사항에 25호(입주자의 계약일ㆍ계약장소 등의 계약사항)가 포함되어 있습니다.  ▶ 다만, 당첨자 발표 이후 서류제출 등 계약체결을 위한 일정 등이 중요사항인지 여부는 입주자모집승인권자가 개별적으로 판단하여야 할 것으로 판단되며,  ▶ 중요사항에 포함되지 않는 사항인 경우에도 사업주체는 입주대상자들이 혼동하지 않도록 명확하게 그 정정사항을 알려야 할 것입니다.

 

 

7. 청약접수가 완료되었으나, 모집공고문의 내용이 일부 변경되는 경우 청약업무수행기관에 등록된 공고문의 정정요청을 해야 하는지? 

[답변]

▶ 청약접수가 완료된 이후 모집공고문 상 내용이 일부 변경된 경우 사업주체가 당첨자(예비입주자를 포함)에게 관련 사실을 충분히 인지할 수 있는 방법으로 안내하여야 할 것으로 판단되며,  ▶ 그럼에도 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제7항에 따른 주요사항이 변경되어 재승인이 필요한 경우에는 입주자모집승인권자 및 주택청약업무수행기관과 협의하여 주시기 바랍니다.

 

 

8. 추가선택품목을 제시하는 경우 발코니 확장, 에어컨 설치, 가전제품을 한꺼번에 묶어 선택하도록 할 수 있는지? 

[답변]

▶ ’21.5.28 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 사업주체가 입주자모집공고 시 추가선택 품목을 제시하는 경우 품목별로 비용을 구분하여 표시하여야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 제시할 수 없습니다.  ▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항 14. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항 각 호의 추가선택품목 비용. 이 경우 추가선택품목별로 구분해 비용을 표시해야 하며, 둘 이상의 추가선택품목을 한꺼번에 선택하도록 해서는 안 된다.

 

 

9. 공고는 반드시 청약 10일 전에 해야 하는지?

[답변]

▶ 「주택공급에 관한 규칙」 제35조 및 제36조에 따른 기관추천 특별공급 물량이 적거나 청약 관심도가 낮다고 판단되는 경우에는 그 기간을 5일로 단축할 수 있으므로, 공급 단지별 여건을 고려하여 입주자모집승인권자와 협의하여 정하여 주시기 바랍니다.

 

 

10. 분양가격에 포함되지 않은 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목이란? 

[답변]

▶ 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항에서는 추가선택품목을 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구로 정하고 있으며(세부 항목 아래 참조), 이에 해당되지 않는 품목은 추가선택품목으로 제시할 수 없습니다.  ▶ 다만, 붙박이 가전제품, 붙박이 가구의 경우 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정할 수 있는바, 세부적인 사항은 입주자모집승인권자와 협의하여 주시기 바랍니다.

/끝/.