'유의사항'
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[목차]
(1). 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의
(3). 상가건물 임대차계약 갱신 시 적정한 차임 증액 산정
(4). 상가건물임대차보호법상 환산보증금 9억 원을 초과하는 경우 차임 증액 분쟁
(7). 상가건물임대차보호법상 차임 또는 보증금의 증액 한도
(1). 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의
[사건개요]
1. 피신청인(임차인)은 이 사건 건물의 종전 소유자와 2017... 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 70,000,000원, 차임 월 3,200,000원, 임대차기간 2017...부터 2019...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결 후, 2019... 차임 월 3,000,000원, 임대차기간 2019...부터 2021...(24개월), 나머지 내용은 이전과 동일한 조건으로 정하여 1회 갱신하고, 이후 2021... 보증금 60,000,000원, 차임 월 2,200,000원으로 감액하여 2회 갱신함.
2. 신청인(임대인)은 2022... 종전 소유자로부터 위 목적물을 매수한 후 같은 달 . 소유권이전등기를 경료하고, 피신청인과 임대차기간 2022...부터 2023...까지, 나머지 내용은 이전과 동일한 조건으로 임대인 명의를 변경하는 계약을 체결함.
3. 신청인은 종전 소유자가 코로나19로 영업의 어려움을 토로하는 피신청인을 위해 월 차임을 감액해주었으나, 현재는 코로나19 이전의 일상생활로 전환되어 월 차임을 다시 원래 수준으로 증액하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 종전 소유자가 20년 당시 코로나19로 인한 어려움을 덜어주고자 피신청인에게 일시적으로 월 차임을 감액해준 것이며, 현재는 코로나19 발생 이전 수준으로 경기가 활성화되었음 • 이 사건 목적물의 옆 건물 1층 카페의 월 차임은 10,000,000원 이상이고, 2층도 보증금 100,000,000원, 월 차임 5,000,000~6,000,000원 수준으로 계약이 체결되고 있어 피신청인의 월 차임을 원래 금액인 3,000,000원으로 증액하더라도 현재 주변 시세보다 훨씬 낮은 수준임 |
• 이 사건 목적물에 대한 4차례의 계약 내역은 아래와 같음 - 2017년 : 보증금 70,000,000원/ 월 차임 3,200,000원 / 기간 2017...~2019... - 2019년 : 보증금 70,000,000원/ 월 차임 3,000,000원/ 기간 2019...~2021... - 2020년 : 보증금 60,000,000원/ 월 차임 2,200,000원/ 기간 2021...~2023... - 2022년 : 보증금 60,000,000원/ 월 차임 2,200,000원/ 기간 2022...~2023... • 신청인은 이 사건 목적물을 매수할 때부터 건물 전체를 치과로 운영하기를 원했고, 2022... 신청인 측이 문자로 2023... 계약 해지를 통보해왔으나 피신청인은 2023...자 내용증명으로 계약 갱신을 청구하자 계약을 해지하지 못한 신청인이 상가건물임대차보호법이 허용하는 5%를 초과하는 과도한 월 차임 인상(이전 월 차임 3,000,000원 + 현재 월 차임 2,200,000원의 5%인 110,000원 =3,110,000원)을 요구함 • 종전 소유자가 20년 당시 월 차임을 감액한 사유는 코로나19로 인한 것이 아니었고, 양복점을 운영하는 옆 건물 임차인이 동 최고 경기 호황시기에도 월 차임 1,500,000원을 지급한다는 것을 인지한 후 주변 시세보다 너무 비싸다며 자발적으로 감액해 준 것임 • 신청인이 제시한 옆 상가의 보증금과 월 차임은 피신청인의 상가보다 면적이 약 5배 넓은 점을 고려하지 않고 단순 차임 금액만을 적시하여 오해를 불러일으키는 정보이며, 면적 감안 시 오히려 피신청인은 200,000원 정도 감액된 월 2,000,000원이 적정 금액이라고 생각함 • 신청인은 코로나19가 종료되었다고 주장하나, 침체되었던 경기가 갑자기 정상으로 돌아가는 것도 아니며, 이 사건 목적물이 있는 동은 코로나19 외에도 10.29 참사와 미8군 평택 이전 등 여러 악재가 겹쳐 현재까지도 다른 지역에 비해 특히 심각한 어려움을 겪고 있다는 특수성을 감안하여야 함 • 피신청인은 기간을 4년 연장하고 현재 월 차임 2,200,000원에서 추후 매년 월 차임을 2.5%씩 증액하는 내용으로 합의하기를 원함 |
[당사자 입장 정리]
• 신청인 : 계약기간 1년, 월 차임 3,000,000원(현재 2,200,000원 + 증액분 800,000원)으로 계약 연장 원함.
• 피신청인 : 계약기간 4년, 월 차임 2,200,000원, 추후 매년 월 차임 2.5% 증액 조건으로 계약 연장 원함.
[쟁점]
임대인이 행사한 상가건물임대차보호법상 차임증감청구권에 대해 임차인이 부동의한 경우 대응방법
[관련 규정]
1. 상가건물임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항단서를 적용하지 아니 한다.
[관련 판례]
상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는 바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13 선고 2013다80481
판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 구 상가에 관한 양자간의 2022...자 임대차계약을 갱신하되, 기간 2년(2023...부터 2025...까지), 보증금 60,000,000원, 월 차임 2,600,000원(기존 차임 2,200,000원 + 증액분 400,000원, 매월 말일 후불, 부가가치세 별도)의 조건으로, 나머지 내용은 기존 계약과 동일한 조건으로 한다.
2. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.
3. 조정비용은 각자 부담한다.
○●조정실익
1. 피신청인은 「상가임대차보호법」 제11조 제1항에서 정한 5%의 비율 이내의 증액을 원했으나, 동법 동조 제3항에 의하면 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지 는 5% 제한을 받지 아니한다고 정해져 있어 신청인의 청구가 법에 어긋나는 것은 아니며 신청인도 그러한 점을 신청내용에 적시한 바 있어 이전 소유자의 감액 사유가 코로나19로 인한 경제사정의 변동에 의한 것인지가 쟁점이 되었습니다.
2. 조정위원회는 이 사건 목적물은 동에 위치한 상가 건물로 코로나19 시기에 매출에 큰 타격을 입었고 피신청인이 이전 소유자와 처음 계약한 월 차임 3,200,000원에서 상당히 큰 금액인 1,000,000원을 감액하여 지불하고 있었으며, 피신청인은 이전 소유자의 감액 사유가 코로나19로 인한 경기 악화가 아니라 주변 시세보다 높은 월 차임을 시세에 맞게 조정해준 것이라고 주장하나 지역과 시기적 특성을 고려할 때 국가적인 전염병 사태의 영향을 배제할 수 없다고 판단하였습니다.
3. 또한 신청인이 조정신청 전 피신청인에게 계약 해지를 통보하자 피신청인이 계약갱신 청구권을 행사하여 계약을 갱신하는 조건에 관하여 협의를 하게 된 바, 피신청인이 원하는 대로 영업을 지속할 수 있게 되었고 계약의 세부조건만 합의하면 양자 간 모두 만족할 수 있는 결론을 얻을 수 있는 상황이었기에 조정위원회는 피신청인이 주장한 지역적·시기적 어려움을 신청인에게 잘 전달하여 계약기간 2년 연장, 월 차임 400,000원 증액(최종 월 차임 2,600,000원)의 조건으로 조정안을 제시하였고 양 당사자가 수락하였습니다.
4. 신청인은 애초 계약을 해지하고 이 사건 목적물을 직접 사용하기를 원했으나 피신청인의 계약갱신청구권 행사로 그 목적을 이룰 수 없게 되어 월 차임 증액을 청구하였으므로, 본 조정절차에서 피신청인과 계약 갱신 조건을 최대한 잘 협의하여 합의에 이르는 것이 신청인에게 최선의 방안이었음을 이해하였고, 피신청인 역시 계약갱신청구권 행사로 인해 영업을 지속할 수 있게 되어 신청인과 계속 계약관계를 지속해야 하는 상황에서 원만한 합의에 이르는 것이 가장 최선의 방안임을 이해하여 조금씩 양보할 수 있었던 점에 조정의 의의가 있습니다.
(2). 임대인의 차임 및 보증금 증액 청구
[사건개요]
1. 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 피신청인 소유의 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 30,000,000원, 차임 월 1,275,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 계약만료일 약 2개월 전에 피신청인에게 계약갱신을 요구하고, 피신청인은 신청인에게 보증금 및 월 차임을 5% 증액하겠다고 함.
3. 신청인은 이 사건 임대차계약은 재계약으로서 1년 전 재계약 당시 이미 5%를 증액하였으며, 현재 코로나19로 인해 경기가 좋지 않다는 이유로 보증금 및 차임 증액을 거절함.
4. 그럼에도 불구하고 피신청인이 신청인에게 계속하여 보증금 및 차임의 증액을 요구하자 신청인은 피신청인을 상대로 월 차임 5%의 감액을 청구하기 위하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 이 사건 임대차계약은 재계약으로 1년 전 재계약 시, 피신청인의 요구에 따라 보증금 및 차임을 이미 5% 증액하였음 • 현재 코로나19로 인해 경기가 좋지 않아 근처의 다른 상가건물의 경우 임대인들이 차임을 감액해 주고 있는 실정임 • 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 요건, 즉 기존 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라는 요건이 충족될 때에 차임과 보증금을 5% 범위 내에서 인상이 가능하다 할 것인데 이 사건의 경우 위와 같은 요건을 충족하지 못함 |
• 상가건물임대차보호법은 매년 차임 또는 보증금을 5%의 범위 내에서 증액할 수 있도록 규정하고 있음 • 피신청인은 이 사건 상가건물 구입 시 대출을 받아 구입하였는바 현재 금리가 대폭 인상되어(연 2.75%에서 연 3.85%로 인상) 경제 사정의 변동이 생겼으므로 차임 및 보증금을 반드시 5% 증액해야 함 |
[쟁점]
차임 등의 증감청구권 행사요건
[관련 판례]
상가건물임대차보호법 제11조 제1항에서는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데 위 법률 조항에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결, 대법원 2010. 10.14. 선고 2010다50113 판결 참조).
차임증감청구권은 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되고, 그 사정변경을 당사자가 예견할 수 없었으며, 당사자 사이에 책임 없는 사유로 사정변경이 있었고, 처음 맺은 계약에 당사자를 구속시키는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙 상 현저히 부당하다고 인정될 때 당사자 사이의 이해를 조절하기 위하여 처음 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해주는 것이다. 이는 이른바 사정변경의 원칙을 명문화한 규정으로서 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다(서울남부지방법원 2021. 8.12. 선고 2021가단225863 판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 당사자 간 20...자 별지 목록 기재 건물에 대한 임대차계약의 기간을 2024...까지로 연장한다.
2. 위 제1항 기재의 임대차계약의 임대차보증금은 30,000,000원으로 하고, 월 차임을 20...부터 1,348,593원(부가가치세 134,859원 별도), 지급시기를 매월 일(선불)로 한다.
3. 위 제2항의 임대차보증금 및 월 차임은 2024...까지 증액하지 아니한다.
○●조정실익
1. 상가건물임대차보호법 제10조는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 있습니다. 다만 차임과 보증금은 같은 법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있는바, 임차인이 계약갱신을 요구하면 차임과 보증금은 일정 요건 하에 5%까지 인상이 가능합니다.
2. 이때 임대인은 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 요건, 즉 기존 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우라는 요건이 충족될 때에 차임과 보증금을 5% 범위 내에서 인상이 가능하다고 할 것입니다.
3. 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동이 있어야 차임 등의 증감 청구를 할 수 있는데 조세나 공과금의 변동 등 사유는 예시에 불과하고 임차건물 및 그 대지의 가격 등락, 국민소득의 변화, 경기의 호·불황, 임차건물의 유지·관리·개량비용의 등락, 인근 유사 상가건물과의 차임 차이 등 차임 및 보증금의 결정에 관련되는 모든 경제적 사정이 포함될 수 있습니다.
4. 피신청인은 물가 및 금리가 대폭 상승하여 차임 및 보증금 증액이 불가피하다고 주장하나, 피신청인이 주장하는 대출 금리의 상승(연 2.75%에서 연 3.85%로 인상)만으로 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않을 정도라고 판단하기에는 어려움이 있습니다.
5. 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 법원에 차임증액청구 소송을 제기하여야 만 차임과 보증금 인상이 가능합니다.
6. 신청인은 피신청인의 차임 및 보증금 증액 청구에 대하여 신청인이 동의하지 않을 경우 법원의 차임 증액 결정이 없는 한 피신청인이 일방적으로 증액할 수 없다는 것은 인지하고 있으나, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간(10년)동안 피신청인과 원만한 관계를 유지하고자 하여 차임 및 보증금(월 차임으로 환산)을 5% 증액하되, 이 사건 임대차계약을 2년 연장하고 2년 동안은 차임 및 보증금을 증액하지 않는 것으로 합의하였습니다.
7. 피신청인 역시 일정한 요건 하에 매년 차임 또는 보증금을 증액할 수 있는 권리가 있으나, 신청인과 원만히 합의해 분쟁을 종결하고자 하여 위와 같은 내용으로 합의하였습니다.
(3). 상가건물 임대차계약 갱신 시 적정한 차임 증액 산정
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2021... 피신청인(임대인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 10,000,000원, 차임 월 820,000원(후불, 매월 10일 지급, 부가가치세 별도), 임대차기간 2021...부터 2023...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 위 임대차기간이 만료될 무렵 신청인과 피신청인은 아래와 같이 차임 증액에 관해 협상함.
3. 이에 신청인은 피신청인과 차임에 관한 원만한 합의를 위해 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 계약기간 만료를 앞두고 금리 인상으로 인해 기존 월 차임의 증액을 요구하였으나, 현행 상가건물임대차보호법 상 차임을 5% 이상 증액할 수는 없음 • 다만, 전세계적으로 어려워진 경제상황을 감안하여, 차임을 20%만 증액할 것을 제안함. 현재 지급하고 있는 건물 관리비도 상당해 차임까지 많이 증액할 수는 없음 • 피신청인은 신청인의 제안에 대해 거부하고 쌍방 합의가 이루어지지 않자, 퇴거를 요청하고 있으므로, 재계약 시 차임을 합의하고자 함 |
• 피신청인은 신청인에게 이 사건 상가건물을 임대할 당시 이미 대출이자 및 시세 대비 상당히 저렴한 액수로 임대료를 책정하였음 • 이후 대출이자는 2.5배 이상 오르고, 은행에서 차임을 낮게 유지할 경우 대출 연장이 불가하다고 하여, 위와 같이 신청인에게 차임 증액을 요구한 것임 • 차임을 최소한 1,200,000원으로는 증액하여야 하나, 이 경우에도 피신청인이 500,000원은 보태야 대출이자 상환이 가능함. 대출 연장이 되지 않으면 경매로 상가 소유권을 상실할 수도 있는 상황으로 차임 증액이 필요함 |
[쟁점]
신청인과 피신청인이 수용 가능한 적정한 차임 액수 산정(기존 합의 시도 의견 존중)
[관련 규정]
상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인 사이의 임대차에 관하여 임대차기간은 2023...부터 2025...(24개월)까지로 하고, 임대차보증금은 10,000,000원을 그대로 유지하며, 차임은 월 1,200,000원(부가가치세 포함)으로 정한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 신청인이 외국인인 점을 고려하여, 의사소통 등에 특별히 신경을 썼고, 자칫 외국인을 차별한다고 오해하지 않도록 조정절차 진행 중 공정한 태도를 일관되게 유지하고자 노력했으며, 신청인과 피신청인 간 이미 여러 번의 합의 시도가 있었다는 점에 집중하여 전혀 새로운 합의안 대신 기존 의견 범위 내에서 당사자 모두 예측 가능한 금액을 산정하고자 하였습니다.
2. 조정위원회는 차임을 월 1,200,000원으로 증액하되, 신청인에게도 이익이 될 수 있도록 부가가치세를 포함하는 것으로 조정안을 마련하였고, 양 당사자도 이를 수락하여 원만한 합의에 이르게 되었습니다.
(4). 상가건물임대차보호법상 환산보증금 9억 원을 초과하는 경우 차임 증액 분쟁
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 150,000,000원, 차임 월 12,000,000원, 임대차기간 2020...부터 2023...(36개월)까지로 정하여 임대차 계약을 체결함.
2. 2023년 3월 말경 신청인은 피신청인에게 유선 및 구두로 계약갱신 의사를 여러차례 밝혔고, 2023... 피신청인은 신청인에게 보증금 200,000,000원, 차임 월 15,000,000원, 임대차기간 2023...부터 2025...(24개월)까지로 하는 내용의 새로운 임대차계약서에 날인할 것을 요청함.
3. 신청인은 갱신요구권을 행사하였으므로 이 사건 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되었으며, 피신청인의 보증금 및 차임 증액 요구는 합리적인 수준을 넘는 매우 부당한 것으로 받아들일 수 없어 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 환산보증금이 900,000,000원을 넘는 임대차계약의 경우 상가건물임대차보호법상 임대료 증액 상한 요율 5%를 적용받지 않는다고 하더라도 임대인이 자유롭게 보증금이나 차임의 증가를 요구할 수 있는 것은 아니고, 상가건물임대차보호법 제10조의2에 따라 상가 건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정의 변동 등을 고려하여 보증금 증감을 청구하도록 되어 있음 • 피신청인의 증액 요구는 보증금의 33%, 월 차임의 25% 수준의 증액을 요구하는 것이어서 상가건물임대차보호법 시행령 제4조 상의 기준인 5%를 상당히 초과하는 것일 뿐만 아니라, 주변 상가 보증금 시세가 100,000,000원 전후, 월 차임 시세가 6,500,000원 전후로 형성되어 있는 점을 고려하였을 때 매우 부당함 |
• 피신청인은 신청인에게 코로나19로 인하여 24개월 동안 월 차임 1,000,000원(4개월 동안은 2,000,000원) 총 28,000,000원을 감액해 주었고 이후 월 차임을 증액하지도 않았음. 피신청인은 이러한 사실을 고려하여 이번 갱신계약에서 보증금 200,000,000원, 월 차임 15,000,000원, 임대차기간 2년을 제시한 것임 • 신청인이 임대차계약 중도해지를 요청하여 후속 임차인과 임대보증금 200,000,000원, 월 차임 14,000,000원으로 후속 임대차계약 체결을 앞둔 상황에서 신청인이 중도해지 의사를 번복하여 무산된 적이 있는바, 무산된 후속 임대차계약 조건과 비교해 보아도 신청인이 주장하는 금액은 실제 시세에 부합하지 않음 |
[쟁점]
상가건물임대차보호법상 환상보증금 9억 원(서울기준)을 초과하는 경우 차임 증액 분쟁
[관련 규정]
상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니한다.
상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)
① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시:5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
상가건물임대차보호법 제10조의 2 (계약갱신의 특례)
제2조 1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 , 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 구 에 관한 2020...자 양자 간 임대차계약을 갱신하되, 보증금 150,000,000원, 월 차임 13,250,000원(부가가치세 별도, 매월 말일 후불), 기간 2년 6개월(2023... 부터 2025... 까지)의 조건으로, 나머지 내용은 기존 계약과 동일한 조건으로 한다.
○●조정실익
1. 이 사건 목적물의 환산 보증금은 1,400,000,000원(200,000,000원+1,200,000원×100)으로 900,000,000원을 초과하므로 상가건물임대차보호법 제10조 제3항 단서상 차임과 보증금 증액 5% 한도 제한의 규정은 적용되지 않고, 제10조의 2에 따라 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
2. 신청인의 경우 코로나19로 인하여 영업이 어려운 상황에서 큰 매장을 이전하게 되면 인테리어 비용 등을 추가로 지출해야 하고, 피신청인의 경우도 신청인이 퇴거하는 경우 새로운 임차인을 구해야 하는 어려움이 있는바, 양 당사자가 조정기일에 출석하여 각자의 의견을 경청하고 소송 등 다른 분쟁절차를 거치는 것이 서로에게 손해만 되는 상황임을 인정하고 조금씩 양보하여 조정 당일 협의에 이르러 분쟁을 신속히 해결하였다는 점에 의의가 있습니다.
(5). 차임감액 요구
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 20,000,000원, 차임 월 1,500,000원(매월 20일 후불), 임대차기간 2020...부터 2022...까지로 정하여 임대차 계약을 체결하고 커피전문점을 운영함.
2. 신청인은 2021...부터 2021... 까지, 4개월 차임 6,000,000원의 지급을 연체함.
3. 신청인은 2021... 피신청인에게 차임을 감액해 줄 것을 요구함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 코로나19 여파로 매출이 급감하여 월 차임을 지급 할 여력이 없으므로 2020... 계약 당시부터 월 차임을 1,500,000원에서 1,000,000원으로 감액할 것을 요구함 | • 계약 당시부터 차임을 감액하는 것은 받아들일 수 없고, 2021...부터 월 차임을 500,000원 감액하여 1,000,000원으로 하는 안에는 동의할 수 있음. 다만, 신청인이 연체 차임 6,000,000 원을 기한을 정하여 지급하여야 함 |
[쟁점]
차임 감액이 가능한지 여부
●○조정주문
1. 이 사건 건물 중 1층 점포에 관하여 신청인과 피신청인 사이에 2020... 체결한 임대차계약에 대하여, 2021...부터 2022...까지, 임차보증금 20,000,000원, 차임 월 1,000,000원(차임 월 1,500,000원에서 1,000,000원으로 감액)으로 한 임차권이 존재함을 상호 확인한다.
2. 신청인과 피신청인은 2020... 체결한 임대차계약에 의해, 신청인에게 6,000,000원 = 월 차임 1,500,000원 × 4개월(2021...부터 2021...까지)의 연체 차임 채무가 존재함을 상호 확인한다.
3. 신청인은 피신청인에게 제2항 연체 차임 6,000,000원[= 월 차임 1,500,000원×4개월(2021...부터 2021...까지)]을 2021... 까지 지급한다.
○●조정실익
1. 차임 감액이 가능한지, 가능하다면 언제부터 차임을 감액할 것인지, 연체 차임 지급 방법에 대해 양 당사자의 주장이 대립되었습니다.
2. 조정 과정에서 피신청인이 2021...부터 월 차임을 1,500,000원에서 1,000,000원으로 감액하는 것에 동의하였고, 신청인은 피신청인에게 연체 차임을 2021...까지 지급하기로 하는 것에 동의하는 의사를 표시하였습니다.
3. 양 당사자가 이와 같은 내용의 합의안에 동의하여 조정이 성립하였습니다.
(6). 코로나19로 인한 일시적 보증금 감액의 효력
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2020... 피신청인(임차인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 20,000,000원, 월 차임 1,200,000원(부가가치세 별도), 관리비 50,000원, 임대기간 2020...부터 2021...(12개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 2021.. 위 계약을 갱신하면서 코로나19 상황을 고려하여 보증금을 일시적으로 10,000,000원으로 감액함.
3. 이후 위 임대차계약을 다시 갱신함에 따라 신청인은 2021.. 피신청인에게 보증금 21,000,000원, 차임 월 1,260,000원, 관리비 150,000원으로 증액하겠다고 통지하였으나, 피신청인은 현 임대차와 동일한 조건(보증금 10,000,000원, 차임 월 1,200,000원, 관리비 50,000원)으로 갱신을 요구함.
4. 이에 신청인은 피신청인에게 보증금 및 차임 등의 증액을 구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 코로나19로 일시적으로 보증금을 감액해 주기로 하고 갱신 시 감액 전 보증금 및 차임을 기준으로 보증금 및 차임을 올리기로 합의하였으므로 이를 따라야 함 | • 코로나19로 극심한 수익 부진 상황임. 임차료 인상은 당사 및 가맹사업자에게 굉장히 큰 부담이므로 동결을 요청함 |
[쟁점]
코로나19로 인한 일시적 보증금 감액의 효력
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 시 에 관한 양자 간의 2021...자 임대차계약을 갱신하되, 기간은 2022...부터 2023..(12개월), 보증금은 20,000,000원(기존 보증금 10,000,000원 + 증액보증금 10,000,000원), 월 차임은 1,260,000원(기존 차임 1,200,000원의 5% 증액, 부가가치세 별도), 관리비 50,000원의 조건으로 한다.
2. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 제1항 기재 증액 보증금 10,000,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 이 사건은 신청인과 피신청인 간 차임 등의 증액에 관한 입장 차이가 커서 서로 의견이 첨예하게 대립하는 상황이었습니다.
2. 신청인과 피신청인은 코로나19 상황을 고려하여 보증금을 일시적으로 감액하고 다음 갱신 시 다시 원래의 보증금으로 증액하는 내용을 계약서 특약사항에 기재하였습니다. 따라서 신청인은 상가건물임대차보호법 제11조 제3항에 따라 보증금을 원래대로 증액할 수 있는 상황이었습니다.
3. 조정위원회는 당사자들이 서로 양보하도록 설득하여 보증금을 종전 금액대로 증액하고 관리비는 동결, 차임 만 5% 증액하는 내용의 조정안을 제시하였고 양 당사자는 이를 수락하였습니다.
4. 신청인과 피신청인은 조정 과정에서 그동안의 갈등을 해소하고 서로 양보하여 합의점을 찾을 수 있었습니다. 이 사건은 분쟁 해결뿐만 아니라 당사자의 분쟁 해결 능력을 제고시킨 점, 상호 협력하는 마음을 키워 상생의 길로 나아가게 하였다는 점에서 조정제도의 취지에 부합하는 사건이었습니다.
(7). 상가건물임대차보호법상 차임 또는 보증금의 증액 한도
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 20,000,000원, 차임 월 650,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 임대차기간 만료일이 다가오자, 피신청인에게 계약갱신을 요구하였는데 피신청인은 주변 상가 시세에 맞춰서 보증금과 월 차임 모두 인상할 것을 통보함. 이후, 당사자 간 임대료에 관한 논의를 지속하였으나 쌍방 이견이 심하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인의 차임 인상 요구(월 차임을 650,000원에서 1,300,000원으로 증액하고 매년 5%씩 추가 인상하는 안)는 상가건물임대차보호법상 차임 증액 한도인 5%를 초과하므로 받아들일 수 없음 | • 이 사건 임대차계약 체결 당시, 코로나19·경기 침체 등으로 인해 종전 임차인에게 받던 차임의 절반에 불과한 조건으로 계약을 체결하였으나 현재는 코로나19로 인한 영업제한이 대부분 해제되 었고, 신청인의 영업수익 또한 크게 증대되었으므로 차임을 인상하는 것이 마땅함 • 주변 상가의 임대료 시세·물가 상승 등을 고려할 때, 피신청인이 주장하는 임대료 인상 청구는 과다하다고 볼 수 없음 |
[쟁점]
임대차계약 갱신 시 상가건물임대차보호법상 차임과 보증금의 증액 한도
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은, 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2020... 체결한 임대차계약을 갱신하되, 보증금 21,000,000원, 월 차임 682,500원(매월 10일 선불 지급, 부가세 별도), 임대차기간 2022...부터 2024...까지로 정하여 갱신하기로 상호 합의한다.
○●조정실익
1. 이 사건 임대차계약은 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준 내 임대차로서 갱신된 계약의 차임과 보증금은 기존 임대료의 100분의 5를 초과하여 증액하지 못합니다.
2. 조정위원회는 피신청인에게 관련 판례(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)의 취지에 따를 때, 피신청인이 주장하는 차임 인상안은 5% 비율을 초과하는 범위 내에서는 무효이고, 신청인은 초과 지급된 차임에 대해서 부당이득반환을 구할 수 있다는 점을 설명하여 피신청인도 수긍하였습니다. 결국, 양 당사자는 이 사건 임대차계약을 갱신하되, 주변 시세를 고려하여 보증금과 차임을 각 5%씩 인상하기로 합의하여 신속하고 원만하게 조정이 성립하였습니다.
(8). 상가건물에 대한 공정임대료 산정을 통한 차임 또는 보증금 증감
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2017... 피신청인(임차인)과 시 소재 이 사건 상가건물에 대하여 보증금 40,000,000원, 월 차임 2,300,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 2019... 보증금 36,700,000원, 월 차임 2,000,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대차변경계약을 체결한 후 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 옴.
2. 신청인과 피신청인은 2018... 상권의 지속적 침체 등으로 인해 월 차임을 1,400,000원으로 감액하기로 하여, 피신청인은 신청인에게 계약서상 월 차임보다 낮은 위 월 차임을 지급하여 옴.
3. 신청인은 코로나19 상황 및 주변경기 회복 등을 이유로 피신청인에게 2019...자 계약서상 월 차임 또는 그 이상으로 월 차임을 증액해 줄 것을 요청하였으나, 피신청인은 지속적인 매출하락 등을 들어 이에 응하지 아니하여, 신청인은 월 차임 증액을 구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 지역 전체의 상권 침체와 코로나19로 인한 경기 불황이 지속되어 일시적으로 월 차임을 감액해준 것이므로 약정 월 차임으로 복귀해야 함 • 2019...자 임대차계약서상 월 차임은 2,000,000원임 • 2018.월경부터 차임을 1,400,000원으로 지급받아 온 것은 사실이나, 이는 어디까지나 인근 지역 전체의 상권 침체와 코로나19로 인한 경기 불황 등 일시적 요인에 의한 것일 뿐임 • 2023년경 인근에 대규모 아파트 입주 등이 예정되어 있고 코로나19 상황도 상당 부분 극복되어 가는 상황에서, 차임을 원 계약에서 합의한 수준까지 복원하자는 신청인 요청에 불응하면서 협의를 거부하는 것은 신뢰를 져버리는 행위임 |
• 월 차임 감액 합의는 지역상권 전체의 침체가 원인이고 신청인의 월 차임 증액 요구는 시기상조임 • 월세 감면 합의가 이루어진 것은 지역상권 전체의 침체가 원인이지, 코로나19로 인한 일시적 경제사정의 변동 때문이 아님 • 피신청인은 이 사건 상가건물 운영 실적으로 만족할만한 매출 수준에 도달하지 못한 상태이고, 현재 지역상권의 침체 정도, 인플레이션으로 인한 식자재 및 재료비 상승, 인건비 상승 등 요인을 감안할 때 신청인이 원하는 수준의 월 차임 증액 요구에는 응하기 어려움 • 2023년경 예정되어 있는 인근 대단위 아파트 입주가 상권 활성화에 얼마나 도움을 줄 수 있을지는 지켜봐야 할 요소이고, 이 사건 상가건물의 유사 층의 시세도 평당 50,000원 후반임을 감안해야 함 |
[쟁점]
경제사정 변동으로 인해 월 차임이 상당하지 아니하게 된 경우에 해당하는지 여부 및 적정 차임수준
●○조정주문
1. 이 사건 상가의 2022...부터 2023...까지 월 차임은 1,650,000원, 보증금은 36,700,000원으로, 2023...부터 2024...까지의 월 차임은 1,780,000원, 보증금은 36,700,000원으로 한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 당해 사건에서 적정한 월 차임 산정을 위해 공정임대료 산정이 필요할 것으로 판단하여 신청인과 피신청인의 동의를 얻어 한국감정평가사협회에 공정임대료 조사 및 산정을 위한 협조를 요청했습니다.
2. 공정임대료 감정 결과, 이 사건 상가건물의 층수·면적·위치 등을 고려할 때 적정 임대료는 1,650,000원이며, 현재 월 차임 1,400,000원은 시장의 정상적 임대료 수준에 비해 다소 낮은 수준임이 확인되었습니다.
3. 조정위원회는 공정임대료 감정결과를 토대로 신청인과 피신청인을 설득하였고, 쌍방 모두 1차년도 월 차임은 산정된 공정임대료 수준으로 하되 2차 년도에는 법정상한을 초과하더라도 월 차임을 8% 범위에서 인상하기로 하여 1차 년도 월 차임은 1,650,000원, 2차 년도 월 차임은 1,780,000원으로 합의하였습니다.
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