'유의사항'
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[목차]
(1). 원인 불명의 곰팡이 발생.확대에 대한 책임 소재
(2). 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 및 그 범위
(1). 원인 불명의 곰팡이 발생.확대에 대한 책임 소재
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2020... 피신청인 A(임차인)와 이 사건 주택에 관하여 보증금 90,000,000원, 임대차기간 2년, 피신청인 B(입주자)를 입주자로 정하여 임대차계약을 체결하고, 보증금 중 500,000원은 피신청인 B가, 나머지 89,500,000원은 피신청인 A가 지급함.
2. 신청인은 이 사건 임대차계약 만료를 앞두고 이 사건 주택 벽면, 장판 밑의 바닥 등에 곰팡이가 광범위하고 심하게 피어 있고 주방 수도꼭지, 화장실 변기, 화장실 문 등이 훼손되어 있음을 발견함.
3. 신청인은 피신청인들에게 이에 대한 원상회복 내지 원상회복비용의 지급을 구하였으나 그 범위 및 비용 등에 대해 신청인과 피신청인들 사이에 좁혀지지 않는 입장 차이가 있어 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 피신청인들에게 이 사건 주택을 인도하기 전에 본인의 비용 부담으로 전반적으로 도배, 장판 등을 새로 하고, 주방 등을 보수한 후 인도함 • 벽체 및 장판 바닥에 곰팡이가 심하게 확대된 이유는, 피신청인 B의 관리소홀 및 잘못에 기인한 것임 • 신청인은 피신청인 B에게 빨래는 밖에서만 건조하라고 강조했으나, 피신청인 B는 선풍기 여러대를 이용하여 밖이 아닌 실내에서 건조함 위와 같이 피신청인 B의 관리소홀이 원인이 되어 2년 사이에 곰팡이가 심하게 확산한 것으로 추정됨 • 피신청인 B는 이미 곰팡이가 피어있는 상태에서 벽지를 그대로 덧발라 곰팡이를 더 확산시킨 과실도 있음 • 그 외 주방 수도꼭지, 화장실 변기, 문짝 등도 도저히 새로 임대를 줄 수 없는 수준으로 오염시키고 훼손함 • 이 사건 주택의 원상회복을 위한 공사비용으로 총 3,550,000원이 예상됨 |
• 빨래를 실내에서 말린 사실은 인정하나, 계약서에 이를 금지한다는 특약은 없음 • 아래 사정 등에 비추어 보면 만약 전세계약 체결 당시 벽면 하부 도배지를 뜯어보았다면 이미 곰팡이가 퍼져 있었을 가능성이 높음 - 벽지를 제거한 상태의 벽면을 보면 물 자국이 있고, 지난 2021년 여름에 비가 많이 내리자 천장에 누수가 발생한 적이 있는데 그 물기를 닦아낸 이후 얼룩이 생겨 이를 신청인에게 보여 주었음 - 본인이 입주하기 이전에도 지하에 있는 이 사건 주택 윗부분과 연결된 천장 전체의 방수 공사를 진행한 적이 있다고 들음. 벽지를 전체적으로 뜯어보면 PVC관 쪽에 설치된 창문 천장 부분에 물이 샌 흔적이 있음 - 직전 입주자가 6개월 거주하다 이사하였고 구조상 화장실이 좁다보니 세탁기 옆의 샤워기를 틀면 물줄기가 강해 거실 현관입구에 물이 새며, 화장실 변기도 교체된 것이 아니라 낡은 상태 그대로여서, 곰팡이로 인해 이사 갔을 가능성도 상당함 • 화장실 문짝, 변기 등은 원래부터 낡은 상태였고 입주자 과실에 의해 더럽혀진 것이 아님. 다만 수도꼭지 고장 비용은 본인 과실임을 인정해 부담할 용의가 있음 |
[쟁점]
• 원상회복 여부 및 범위
• 손해배상의 주체 및 범위
[관련 규정]
민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
[관련 판례]
임대차가 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우에, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지이다.
다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다. 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용된다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인 A, 피신청인 B는 별지1 기재 건물 중 별지2 도면표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내부분 48.72m²(이하 ‘이 사건 주택’)에 관하여 2020... 체결된 전세임대주택 전세계약(이하 ‘이 사건 전세계약’)에 대하여 다음과 같이 합의한다.
2. 피신청인 A는 2023... 신청인으로부터 88,500,000원(임대보증금 89,500,000원에서 제4의 가항 기재 1,500,000원 중 피신청인 A가 부담할 1,000,000원을 공제한 돈)에서 위 지급기일까지 발생한 피신청인 B의 연체차임·미납 관리비 채무액을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 신청인에게 이 사건 주택을 인도한다.
3. 신청인은 2023... 피신청인 A로부터 이 사건 주택을 인도받음과 동시에 피신청인 A에게 88,500,000원(임대보증금 89,500,000원에서 제4의 가항 기재 피신청인 A가 부담할 1,000,000원을 공제한 돈)에서 위 지급 기일까지 발생한 피신청인 B의 연체차임·미납 관리비 채무액을 공제한 돈을 지급한다.
4. 가. 피신청인 B는 2023...까지 피신청인 A에게 1,000,000원을 지급한다.
나. 피신청인 B가 피신청인 A에게 제4의 가항 기재 돈을 제4의 가항 기재 일자까지 지급하지 아니할 경우, 피신청인 B는 피신청인 A에게 미지급한 돈에 대하여 2023...부터 다 갚는 날까지 연 5%의 지연손해금을 가산하여 지급한다.
다. 피신청인 B의 전세보증금 중 500,000원은 본 조정절차에 의해 정해진 신청인의 피신청인 B에 대한 원상회복채권(1,500,000원)의 변제에 충당된다.
5. 신청인과 피신청인 A, 피신청인 B의 제2, 3항 기재 의무 및 피신청인 B의 제4의 가항 기재 의무의 이행이 모두 완료되면, 신청인과 피신청인 A, 피신청인 B는 이 사건 주택의 벽체, 바닥에 광범위하게 발생·확산한 곰팡이 제거 등 훼손에 관하여 더 이상 삼자 간에 일체의 채권·채무가 없음을 확인한다.
6. 신청인, 피신청인 A, 피신청인 B는 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항, 제3항, 제4의 가, 나항에 각 기재한 사항에 대하여 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 당사자 요청에 따라 현장조사를 실시하였고 현장조사 결과 곰팡이가 주택 내부에 전반적으로 심하게 퍼진 상태라는 점과 변기 등 시설물의 탈락 및 오염 현황도 확인했습니다.
• 천장 및 벽체 내부의 결로 현상으로 생긴 습기가 외부 배관과 연결된 홈을 통해 유입되었을 가능성, 즉 구조적 원인에 의해 결로 등의 습기가 곰팡이 유발 또는 악화의 주요 원인일 수 있으나, 곰팡이 확산 원인에 대해서는 대단히 불명료하다고 판단했습니다.
• 변기 등 다른 내부의 시설물 탈락 및 오염 현황으로 미루어보건대, 피신청인 B가 청소 등을 제대로 하지 않은 관리소홀이 곰팡이를 악화시켰을 것이라는 점을 확인하였습니다.
2. 조정절차 진행 중 원상회복비용 산정을 위해 피신청인 A가 섭외한 업체를 통해 원상회복비용 견적을 받아보았으며, 그 결과 방역소독, 싱크대 교체, 화장실 작업, 도배장판작업, 문짝교체, 기타 작업 등의 비용으로 약 3,000,000원이 산정됐습니다.
• 이 비용에는 주택의 노후화나 자연적 감가상각에 의한 부분도 반영되어 있어 피신청인 측의 책임을 산정함에 있어 이를 고려할 필요가 있었습니다.
3. 조정위원회는 위 견적 중 방역소독 비용 및 도배장판 작업 비용은 피신청인 B의 관리소홀로 인한 비용으로 보았습니다.
• 피신청인 B가 스스로 과오를 시인한 싱크대 수전 교체도 직접 관련된 손해액으로 보아 합산한 후 60%의 과실 비율을 곱하여 1,254,000원을 산정하였습니다.
• 이와 함께 문짝이나 싱크대 하부장 교체 비용은 원래 임대인인 신청인이 감가상각에 의해 부담해야 할 항목이지 피신청인 B가 부담해야 할 부분은 아니지만, 변기 등을 심하게 오염시킬 정도로 청소조차 제대로 하지 않은 피신청인 B의 과실 또한 감가상각을 촉진했을 가능성을 감안하여 30%의 과실 비율 적용하여 손해액으로 195,000원을 산정했습니다.
4. 조정위원회가 산정한 금액은 신청인이 제시한 3,550,000원과 업체의 견적 3,000,000원의 1/2 수준인 1,500,000원 정도로, 이 범위 내에서 조정안을 제시하였고 당사자들 모두 이를 수락하여 합의에 이르렀습니다.
(2). 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 및 그 범위
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 154,400,000원, 임대의무기간 2018...부터 2023...(5년)까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 2018...부터 거주함.
신청인은 2021... 피신청인과 보증금 160,900,000원(6,500,000원 증액), 임대차기간 2022...부터 2023...까지로 정하여 재계약을 체결하고 피신청인에게 증액 보증금을 지급함.
2. 이후 신청인과 피신청인은 위 임대차계약을 해지하고 신청인은 2022... 이 사건 주택을 피신청인에게 반환함. 이에 피신청인은 신청인에게 임차보증금 160,900,000원에서 원상회복 예상 비용으로 10,000,000원을 공제한 나머지 150,900,000원을 반환함.
3. 이 사건 임대차계약 제12조 제2항은 다음과 같이 기재되어 있음.
[제12조 제2항] “을”은 퇴거할 시 주택 및 부대시설을 입주 시 상태로 원상복구하여야 한다. 단, 복구공사를 “을”이 행하지 않을 시 “갑”은 항목별 예상복구비용 명세서를 “을”에게 교부한 후 당해주택에 발생한 손해를 원상으로 회복함에 필요한 비용을 임대보증금에서 공제 후 반환키로 한다.
4. 신청인은 피신청인이 주장하는 원상회복비용을 받아들일 수 없어 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 이 사건 주택에서 4년 3개월 거주하였음 • 피신청인이 요구하는 금액 중 에어컨 타공구멍 캡 20,000원, 폐기물 처리비용 50,000원은 신청인이 부담할 의사가 있음 • 벽지 훼손으로 인한 도배비용은 이 사건 주택이 꼭대기 층으로 건물 자체의 하자인 누수로 인해 훼손된 부분이 크고, 못 자국이 몇 개 있다고 하여 전체 도배비용을 부담하라는 요구는 부당함 • 아트 타일의 경우 벽걸이 TV설치를 위해 구멍 4개를 뚫었고 교체 타일도 2개에 불과한데 노무비로 350,000원이 책정된 것은 과도함 • 이와 같은 부분의 원상회복비용이 적정하게 조정될 경우 합의할 의사가 있음 |
• 신청인이 이 사건 주택에 거주하면서 고의 또는 과실로 임차목적물을 훼손하였으므로 이 사건 임대차계약 제12조 제2항에 따라 원상회복의무를 부담해야 함 • 원상회복비용으로 도배작업 비용 885,000원, 에어컨 타공구멍 캡 20,000원, 아트타일 교체 410,000원, 폐기물 처리 50,000원(총 1,365,000원)을 요구함 • 미반환 보증금 10,000,000원에서 위의 원상회복비용을 공제한 나머지 8,635,000원을 반환할 의사가 있음 |
[쟁점]
임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 및 그 범위
[관련 판례]
• 임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 참조).
• 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 9,000,000원(미반환 임차보증금 10,000,000원에서 임차목적물 원상회복비용 1,000,000원을 공제한 금액)을 지급한다. 만일 위 지급을 지체하면 위 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 신청인이 거주하는 동안 임차목적물에 훼손이 발생한 사실은 인정할 수 있으나 피신청인이 제시한 원상회복비용은 과다 계산된 부분이 있다고 판단하였습니다.
2. 이에 조정위원회는 신청인에게 원상회복의무가 있기 때문에 신청인이 원상회복비용 일부를 부담하는 것이 타당하다고 설득하고, 피신청인에게 조정위원회 내부에서 계산한 원상회복비용과 비교할 때 과다 계산된 부분이 있으므로 이를 감액할 것을 설득하였습니다.
3. 피신청인이 1,365,000원을 청구하였으나 상호 합의하여 미반환 보증금 10,000,000원에서 1,000,000원을 원상회복비용으로 공제하고, 나머지 보증금 9,000,000원을 반환하는 것으로 조정하였습니다.
(3). 반려동물로 인한 목적물 훼손에 대한 손해배상청구
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2018. .경 피신청인(임차인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 180,000,000원, 임대차기간 2018. . .부터 2020.. .(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 피신청인은 이 사건 주택에 입주 후 얼마 되지 않아 개인 사정으로 다른 곳으로 이주하면서 신청인과 협의나 동의 없이 자신의 지인을 위 목적물에 거주하도록 함.
3. 신청인은 피신청인의 지인이 거주하면서 키우던 반려묘에 의해 목적물이 훼손되었다며 피신청인에게 원상회복을 청구하였으나, 원상회복의 범위와 공사비용에 대한 당사자 간 의견차가 커서 이에 대한 합의를 하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인이 신청인에게 알리거나 동의를 구하지 않고 반려묘를 키우는 사람에게 무단으로 전대를 주어 목적물에 훼손 피해가 발생하였으며, 합리적인 견적을 통해 산정한 원상회복비용 2,697,000원을 손해배상으로 청구함 | • 무단 전대와 반려묘로 인한 피해는 일정 부분 인정하나, 신청인의 청구액은 과다하며 피신청인이 직접 받아본 견적에 의하면 벽지와 문틀 수리비용으로 1,150,000원 정도가 적정함 |
[쟁점]
반려동물로 인해 발생한 목적물의 훼손에 대한 원상회복 청구 범위와 그 비용의 부담비율
[관련 판례]
임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증 책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다{대법원 1995.07.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결 참조}.
●○조정주문
1. 피신청인은 2020...까지 신청인에게 1,600,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 피신청인도 자신이 무단으로 전대를 하였다는 사실과 무단 전차인이 키우던 반려묘로 인해 목적물에 훼손이 발생한 사실은 인정하는 상황이었고, 신청인의 손해에 대해 어느정도 배상 의지가 있었습니다.
2. 신청인도 본 조정절차에서 합의가 되지 않을 경우에는 손해배상액을 받기 위해 결국 소송절차를 진행해야 하는 상황임을 인지하고 있었고, 소송절차를 통해 소모할 비용과 시간을 조정절차에서 아끼고자 하는 의지가 있었습니다.
3. 이처럼 양 당사자 모두가 소송이나 여타 분쟁을 더 심화시키지 않고 본 조정절차에서 어떻게든 분쟁을 종결하고자 하는 의지가 있었기에 조정위원회는 세부적인 사항과 금액에 관해 양 당사자를 설득하였고 결국 조정안을 모두 수락하여 조정 성립에 이르게 되었습니다.
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