임차상가건물의 유지 및 수선 의무에 관한 분쟁 관련 질의회신

'유의사항'

※ 해당 게시글은 실무자 및 관련된 분들의 참고 목적으로 작성 및 배포된 것입니다.

※ 그러므로, 해당 게시글 또는 자료들을 법률적인 용도로 사용하지 마시길 바랍니다.

※ 찾으시는 키워드나 단어가 있을 경우 Ctrl + F를 사용하셔서 검색하시길 바라겠습니다.(PC기준)

※ 보다 자세한 내용을 원하실 경우 관련 기관 및 전문가분들에게 도움을 구하시길 바라겠습니다.

→ 주택 및 상가 임대차분쟁 조정사례집 더 보기 ←

 

[목차]

(1). 임대차계약서상 임대인이 부담하는 수선의무의 범위와 임차인에 대한 보호의무

 

(2). 임차상가의 유지·수선 의무

---

(1). 임대차계약서상 임대인이 부담하는 수선의무의 범위와 임차인에 대한 보호의무

 

 

[사건개요]

1. 신청인(임차인)은 2019... 피신청인(임대인)과 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 20,000,000원, 차임 월 2,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2019...부터 2022...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.

 

2. 이 사건 임대차계약 기간 중인 2022년 월경 태풍 힌남노로 인해 이 사건 상가건물이 위치한 체육시설이 침수되었고 이로 인하여 상가시설 일부가 파손됨.

 

3. 신청인은 영업을 계속하기 위하여 피신청인에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구함과 동시에 파손된 시설의 수선을 요청하였으나, 피신청인은 침수되었던 건물의 대수선이 불가피하여 부분 수선은 사실상 불가능하다고 답변함.

 

4. 신청인의 사업은 유튜브 홍보 효과로 이용 및 예약 문의가 쇄도하였으나 피신청인의 목적물 수선 해태로 인해 손해가 누적되고 있음.

 

5. 이에 신청인은 영업을 지속할 수 없어 이 사건 임대차계약을 종료하고 손해배상 30,000,000원을 청구하기 위해 조정을 신청함.

 

 

신청인(임차인) 의견	피신청인(임대인) 의견
• 신청인은 피신청인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약을 해지하고 손해배상액 30,000,000원의 지급을 구함	• 피신청인은 임대목적물 수리를 위하여 막대한 비용이 드는 관계로 이는 임대인의 수선의무의 범위를 벗어나는 것이라고 주장함

 

 

[쟁점]

• 임대인의 임대목적물에 대한 수선의무와 그 범위
• 임대인의 수선의무 불이행 또는 보호의무 위반을 원인으로 하는 손해배상청구

 

 

[관련 규정]

민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

 

[관련 판례]

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다고 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 임대인 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지임(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조).

 

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용·수익이 이루어지는 것임(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다 10004 판결 참조).

 

 

●○조정주문

1. 신청인과 피신청인은 이 사건 상가건물에 관하여 2019... 양자 사이에 체결된 임대차계약을 2023... 종료하기로 합의한다.

 

2. 피신청인은 2023... 신청인으로부터 위 제1항 기재 상가건물을 인도받음과 동시에 신청인에게 31,000,000원(보증금 20,000,000원, 약정금 11,000,000원을 합산한 금액)을 지급하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 상가건물 인도 완료 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다.

 

3. 신청인은 2023... 피신청인으로부터 위 제2항 기재 금액을 지급받음과 동시에 피신청인에게 위 제1항 기재 상가건물을 인도한다.

 

4. 신청인과 피신청인은 위 제1항 기재 임대차계약과 관련하여 본 조정에서 정한 사항 외에는 양자사이에 아무런 채권·채무가 존재하지 아니함을 확인한다.

 

5. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

 

6. 조정비용은 각자 부담한다.

 

7. 신청인과 피신청인은 상가건물임대차보호법 제21조 및 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항 및 제3항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

 

 

○●조정실익

1. 태풍으로 인하여 파손된 시설은 임대차 목적물 자체는 아니나 신청인이 목적물에서 영업을 영위하기 위해 반드시 필요하며, 이를 수선하지 아니하면 신청인은 본 사건 임대차계약상 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없을 정도의 것이므로, 피신청인은 수선의무를 부담합니다.

 

2. 그러나 수리에 막대한 비용이 소요되어 피신청인의 수선의무 이행에 대한 기대가능성이 없으므로 신청인은 그 수리를 요구할 수는 없고, 다만 이를 이유로 피신청인에게 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다.

 

3. 신청인의 손해배상청구와 관련하여 이 사건 임대차계약서 제15조에서 천재지변 등 불가항력적 사유와 임차인에게 귀책 없는 사유로 임차인 또는 제3자가 입은 모든 손해에 대해서 임대인이 면책됨을 명시하고 있었습니다.

 

4. 또한, 판례에 따르면 피신청인에게 기대가능성이 없는 수선의무의 불이행을 이유로 하거나, 신청인에 대한 보호의무 위반을 이유로 한 손해배상책임을 부담하게 하는 것도 타당하지 않습니다.

 

5. 조정위원회는 위와 같은 내용을 양 당사자에게 설명하였습니다. 이 과정에서 피신청인은 신청인과의 고통 분담 차원에서 도의적으로 일정한 보상금을 지급하겠다는 의사를 표시하였고, 이에 대하여 당사자 상호 간의 의견을 절충하여 원만하게 분쟁을 해결할 수 있었습니다.

 

 

 

(2). 임차상가의 유지·수선 의무

 

[사건개요]

1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인) 소유의 상가건물을 임차하였는데, 이 사건 상가건물이 침수되어 상가 건물 내의 시설과 물품들이 손상됨.

 

2. 이에 신청인은 피신청인에게 손해배상을 청구하는 내용의 조정을 신청함.

 

 

신청인(임차인) 의견	피신청인(임대인) 의견
• 상가 침수로 인해 상가 시설과 상가 안에 있던 물품이 손상되었으므로 피신청인은 그 손해를 배상하여야 함	• 신청인이 청구한 공사비용과 물품 피해 금액은 과도함. 신청인이 청구한 금액은 근거가 없음

 

 

[쟁점]

피신청인의 손해배상책임 부담 여부 및 손해배상액의 범위

 

 

 

●○조정주문

1. 피신청인은 신청인에게 2022...까지 16,000,000원을 지급한다.

 

2. 신청인과 피신청인은 신청인과 피신청인 사이에 체결된 임대차계약에 따른 신청인의 원상회복의무는 존재하지 아니함을 확인한다.

 

 

○●조정실익

1. 신청인과 피신청인은 조정신청 이전, 손해배상액에 대한 견해 차이가 컸지만, 여러 번의 협의를 거친 끝에 서로 양보하여 손해배상액에 대한 합의가 이루어졌습니다.

 

2. 신청인은 임대차계약 종료 후 새로 공사한 시설을 철거하지 않고 퇴거할 수 있기를 원하였고, 피신청인도 동의하여 신청인이 원상회복의무를 부담하지 않기로 합의하였습니다.

 

→ 주택 및 상가 임대차분쟁 조정사례집 더 보기 ←