'유의사항'
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[목차]
(1). 임대인의 임차목적물에 대한 보존행위시 임차인의 인용의무와 임차인의 계약해지권 행사 가부
(3). 주택(가스레인지 고장, 방 누수)의 수리 주체
(1). 임대인의 임차목적물에 대한 보존행위시 임차인의 인용의무와 임차인의 계약해지권 행사 가부
[사건개요]
1. 공사(임차인이자 전대인)는 2015... 종전 임대인과 이 사건 주택에 관하여 보증금 50,000,000원, 임대차기간 2015...부터 2017...까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 종전 임대인의 동의를 받아 피신청인(전차인)과 보증금(입주자 부담금) 2,500,000원, 차임 월 79,550원, 전대차기간 2015...부터 2017...까지로 정하여 전대차계약을 체결함.
2. 신청인(임대인)은 2017... 종전 임대인으로부터 이 사건 주택의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계하고, 이후 이 사건 임대차 및 전대차계약은 묵시적으로 갱신됨.
3. 2023... 이 사건 주택의 누수로 아래층에 누수피해가 발생하였고, 신청인은 이를 해결하기 위하여 피신청인에게 즉시 연락하여 누수공사의 협조를 부탁하였으나, 피신청인은 이 사건 임대차계약의 중도해지를 요구하며 자신이 이사를 하고 나면 누수공사를 진행하라고 요구함.
4. 그러나 신청인은 피신청인에게 우선 누수만이라도 잡아 아래층 주택의 피해를 줄일 수 있게 해달라고 사정해 보았으나, 피신청인은 이사 가기 전에는 절대로 이 사건 주택의 누수공사를 허락할 수 없다는 주장을 고수함.
5. 이에 신청인은 피신청인에게 아래층 주택의 누수피해 확산을 방지하기 위하여 누수공사의 적극적인 협조를 구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 피신청인에게 아래층 주택의 누수피해 확산을 방지하기 위하여 이 사건 주택의 누수공사에 협조를 구함 | • 피신청인은 이 사건 주택은 피신청인이 거주하는 동안 이미 3번이나 누수가 있었고 신청인이 제대로 공사를 진행하지 않아 또다시 이러한 누수현상이 발생 하였다고 함 • 피신청인은 이를 더 이상 감내할 수 없기 때문에 이 사건 임대차계약을 중도 해지하고 누수공사는 이사 이후 진행하기를 바란다는 취지로 주장함 |
[쟁점]
• 임대인의 보존행위와 이에 대한 임차인의 인용의무
• 임대인의 보존행위를 이유로 한 임차인의 계약해지 가부
[관련 규정]
민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
[관련 판례]
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용. 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담하고, 이 경우 임차인은, 임대인이 임대물의 사용·수익에 필요한 행위를 하는 데에 거절하지 못한다(서울북부지방법원 2017. 6. 23. 선고 2016나32061 판결 참조).
●○조정주문
1. 구 소재 이 사건 주택에 관하여,
가. 신청인과 신청외 공사는 2015... 양자 사이에 체결된 임대차계약을 2023.. . 종료하기로 합의하고,
나. 신청외 공사와 피신청인은 2015... 양자 사이에 체결된 전대차계약을 2023. .. 종료하기로 합의한다.
2. 신청인은 2023...,
가. 신청외 공사에게 47,500,000원(보증금 50,000,000원 - 입주자부담금 2,500,000원)을 지급하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 주택 인도 완료 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 가산하여 지급하고,
나. 피신청인에게 1,000,000원(입주자부담금 2,500,000원 - 기반환금 1,500,000원) 을 지급하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 주택 인도 완료 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 가산하여 지급한다.
3. 피신청인은 신청외 공사 및 피신청인이 신청인으로부터 위 제2항 기재 금원을 각 지급 받은 후, 2023.. . 신청인에게 위 제1항 기재 주택을 인도한다.
4. 피신청인은 위 제1항 기재 주택에 대한 누수방지공사를 위한 절차에 적극 협력한다.
5. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.
6. 조정비용은 각자 부담한다.
○●조정실익
1. 민법 제623조 및 제624조를 종합적으로 해석하여 보면, 임대인이 목적물의 사용 수익을 위하여 임차인에게 임대목적물을 인도한 때에도 임대인은 소유자로서 목적물의 보존에 필요한 행위를 할 수 있다고 볼 수 있고, 이는 임대인이 부담하는 목적물의 사용 수익에 적합한 상태로 유지할 의무의 측면에서도 타당합니다. 법원의 태도 또한 양 규정을 종합적으로 해석하고 있습니다.
2. 조정위원회는 양 당사자에게 피신청인은 신청인의 이 사건 주택에 대한 누수방지공사 협조 요청에 대하여 인용할 의무가 있으나, 이 사건과 같이 누수가 반복되는 경우에는 법 제625조에 따라 이 사건 임대차계약 또는 전대차계약을 해지하는 것도 가능하다는 점을 설명하였습니다.
3. 신청인과 피신청인은 이 사건 임대차계약 및 전대차계약을 원래의 종료 일자보다 2개월 앞당긴 2022...에 종료하기로 하였고, 피신청인은 누수방지공사에 적극 협조하되 본 공사는 피신청인이 주택에서 퇴거한 이후에 진행하는 것으로 합의하여 분쟁이 해결되었습니다.
(2). 하자와 원상회복의무 관련
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2021... 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 3,000,000원, 차임 월 530,000원, 임대차기간 2021...부터 2021...(12개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결하고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신됨.
2. 신청인은 이 사건 주택의 지속적인 하자(세면대 파손, 싱크대 및 세탁기 사용 시 누수, 벽면 및 천장 누수)가 발생하자, 피신청인이 유지·수선의무를 불이행하고 이 사건 주택이 부실 시공되었기 때문에 위 3건의 하자가 발생하였다고 주장함.
3. 이에 신청인은 임대차계약을 해지하고 보증금 반환과 손해배상을 청구하기 위해 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 이 사건 목적물의 지속적인 하자(세면대 파손, 싱크대 및 세탁기 사용 시 누수, 벽면 및 천장 누수) 발생은 피신청인의 유지·수선의무 불이행 및 부실시공이 원인임 • 이 사건 목적물의 하자로 인하여 거주하기 불편하므로 계약해지 및 보증금 반환, 손해배상(위자료 등)을 청구하고자 함 • 또한 주택반환 시까지 차임을 면제해 주고 3가지 하자(세면대 파손, 싱크대 및 세탁 시 누수, 벽면 및 천장 누수)에 대해 원상회복의무를 면하고자 함 |
• 신청인의 불편사항에 대해 유지 수선을 해주고 싶으나 신청인의 접근 거부로 수리를 할 수 없는 상태임 • 3가지 하자에 대해 원상회복의무를 면해주고 싶으나 그 외 하자에 대해서는 신청인에게 원상회복의무가 있음 • 차임 면제와 기타 손해배상은 합의해 주기 어려움 |
[쟁점]
임대목적물 하자에 따른 합의해지 및 원상회복의무 면제 여부
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 건물에 대한 양자 간의 임대차계약을 2021..자로 합의 해지한다.
2. 피신청인은 2021...까지 신청인으로부터 별지 목록 기재 건물을 인도받음과 동시에 신청인에게 보증금 3,000,000원에서 인도일까지의 (연체)차임을 공제한 나머지 금원을 지급한다.
3. 신청인은 2021...까지 피신청인으로부터 제2항 기재 금원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 건물을 인도한다.
4. 신청인은 제3항 기재 건물 인도 이행시 이를 원상회복하여 인도하되, 피신청인은 3가지 하자(세면대 파손, 싱크대 및 세탁기 누수, 천장 및 벽지 누수)에 대한 신청인의 책임을 묻지 아니한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 피신청인에게 신청인의 경제적 어려움과 임대목적물의 부실한 상태를 설명하고, 인과관계나 책임 규명의 어려움이 있는 3가지 하자에 대한 원상 회복의무를 면제해 주도록 설득하였습니다. 또한 양 당사자 모두에게 상호 양보를 목적으로 한 조정 제도의 취지를 설명하고 합의점을 찾을 수 있도록 적극 노력하였습니다.
2. 결론적으로 피신청인은 신청인에게 3가지 하자에 대한 원상회복 책임을 묻지 않고, 신청인은 주택반환 시까지의 차임을 부담하고 손해배상을 청구하지 않는 것으로 하여 양 당사자 간의 임대차계약을 해지하기로 원만히 합의하였습니다.
(3). 주택(가스레인지 고장, 방 누수)의 수리 주체
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 2022... 이 사건 주택에 관하여 보증금 150,000,000원 임대차기간 2022... ~ 2024...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 위 주택에 입주하기 전, 가스레인지가 파손되어 있고, 방에도 누수가 있음을 확인하여 피신청인에게 확인 및 수리를 요청함.
3. 신청인은 피신청인에게 가스레인지 교체 및 방 누수 수리를 요청하기 위해 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 가스레인지를 새 제품으로 교체하고, 주택에서 발생한 누수의 원인을 직접 확인 한 후 수리하여야 함 • 위 과정에서 발생한 모든 비용은 피신청인이 부담해야 함 |
• 가스레인지는 수리가 가능하므로, 교체가 아닌 수리를 고려해 보겠음 • 방의 누수는 그 원인을 확인한 뒤 주택의 구조나 노후화로 인한 경우 피신청인이 수리하지만, 신청인의 관리 소홀로 인한 경우 피신청인은 수리할 의무가 없음 |
[쟁점]
주택 인도 당시 이미 존재했던 하자의 수리 주체
[관련 판례]
• 임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.
• 임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책 사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론 , 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다.
• 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 2021. 4. 29. 선고, 2021다202309, 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2023...까지 이 사건 주택에 설치된 가스레인지를 수리하되, 수리가 불가능한 경우 새 제품으로 교체한다.
2. 피신청인은 2023...까지 이 사건 주택에서 발생한 누수의 원인을 확인하고, 신청인이 이 사건 주택을 주거 목적에 맞게 사용할 수 있도록 이를 수리한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 신청인이 입주하지도 않은 상태에서 문제를 제기하고 있다고 생각하는 피신청인에게 신청인이 이미 주택에 입주하였다는 사실을 알려 서로 오해를 풀 수 있도록 유도하였습니다. 그 과정에서 피신청인은 신청인이 괜히 문제 제기만 한다는 오해를 풀고, 가스레인지는 수리하고 방의 누수는 원인을 확인한 뒤 조치하겠다고 했습니다.
2. 또한 조정위원회는 분쟁이 재발하지 않도록 이 사건 임대차 계약 기간 동안 발생할 수 있는 주택 수리 문제에 대해, 사전에 그 내용을 확인하고 이를 미리 조정안에 포함했습니다. 결국 양 당사자 모두 조정안을 수락하여 원만한 합의에 이르게 되었습니다.
(4). 임대차 목적물 시설의 하자 원인 등에 대한 분쟁
[사건개요]
1. 신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 2015... 이 사건 주택에 관하여 을 입주자로 하고(이하 ‘입주자’라 함), 보증금 50,000,000원(그 중 계약금 3,400,000원은 입주자가, 잔금 46,600,000원은 피신청인이 신청인에게 각 지급), 차임 월 300,000원(입주자가 신청인에게 지급), 임대차기간 2015...부터 2017 ...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 그 이후 신청인, 피신청인, 입주자는 위 임대차기간을 2017...부터 2019...까지로 연장하는 갱신계약을 체결하면서, 보증금을 50,000,000원으로 하되 그 중 3,550,000원은 입주자가, 46,450,000원은 피신청인이 신청인에게 각 지급하고, 차임은 입주자가 월 350,000원을 신청인에게 지급하기로 함.
3. 그런데 그 이후 입주자가 차임과 관리비를 장기간 미납하여 피신청인은 입주자를 상대로 명도소송 및 강제집행을 한 뒤 신청인에게 이 사건 주택을 반환함. 신청인이 반환받은 이 사건 주택 상태를 확인해 보니 파손된 부분이 발견됨.
4. 신청인은 피신청인에게 파손으로 인한 수리비용을 보증금에서 공제할 것임을 통보하였으나, 피신청인은 그 요청을 거절하였음. 신청인은 보증금에서 파손으로 인한 수리비용을 공제하고, 이 사건 주택이 공실로 있게 되어 발생한 손해를 배상받기 위해 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 입주자가 연락이 되지 않는 상황 등으로 인해 신청인에게 손해가 발생하게 되었는데, 주택 자체의 하자 또는 주택 사용에 따른 하자로 인한 분쟁 발생 시 신청인과 입주자 상호 간에 해결해야 한다는 계약서 조항을 근거로 아무런 책임을 부담하지 않겠다는 피신청인의 주장은 부당함. 피신청인도 어느 정도 책임을 부담해야 함 • 피신청인과의 분쟁이 해결되지 않아 이 사건 주택을 공실로 두게 되어 손해가 발생하였음. 피신청인은 이러한 손해를 배상하여야 함 |
• 조정을 통해 신청인과 원만히 합의하고자 함. 다만, 신청인은 강화마루가 파손되었다고 주장하는데, 강화마루는 파손된 것이 아니라 마모 된 것으로 판단됨 • 공실에 따른 손해를 배상하여야 한다는 신청인의 주장은 받아들일 수 없음 |
[쟁점]
임대차목적물 시설이 파손된 것인지 아니면 통상의 손모에 해당하는지 여부, 임차인이 임대인에게 임대차목적물이 공실로 있게 되므로 인해 발생한 손해를 배상하여야 하는지 여부
●○조정주문
1. 신청인은 2022...까지 피신청인에게 1,600,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 피신청인은 조정에 참여하면서, 입주자가 이 사건 주택을 파손함으로써 발생한 수리비용을 임대차보증금에서 공제하는 데 동의하였으나, 손해의 범위에 대해서는 다툼이 있었습니다.
2. 이에 손해액을 확정하고 손해액 분담에 대한 협의를 진행하였고, 강화마루를 제외한 나머지 부분에 대해서는 합의가 이루어졌으나 강화마루 파손 부분에 대해서는 합의가 이루어지지 않았습니다.
3. 조정위원회는 합의된 내용과 더불어 양 당사자의 입장을 고려하여 강화마루 수리비용을 분담하는 내용으로 강제조정안을 작성하여 양 당사자에게 송달하였고, 양 당사자 모두 강제조정안을 수락하여 조정이 성립되었습니다.
4. 신청인은 오랜 시간 피신청인 측과 여러차례 협의를 해왔으나 그 과정에서 피신청인 측의 담당자만 계속 바뀌었을 뿐 분쟁이 해결되지 않았으며, 여러 기관에 도움을 요청하였으나 분쟁을 해결하지 못하였습니다. 신청인은 장기간 분쟁을 해결하지 못하고 어려움을 겪어왔는데, 조정을 통해 마침내 분쟁이 해결되었다는 점에서 의의가 있습니다.
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