'유의사항'
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[목차]
(1). 기존 임대차계약 종료 확인 및 재계약 여부에 관한 확인 청구
(3). 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”인정 여부
(4). 실거주 이유로 계약갱신요구권 거절 후 임대인이 제3자에 임대시 손해배상책임
(7). 계약갱신요구권 거절 후 전세권 설정 시 임대인의 손해배상책임
(8). 허위 실거주를 이유로 한 계약갱신거절에 대한 손해배상청구
(10). 임대인이 실거주목적 갱신거절 후 실제 거주한 경우 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 ‘정당한 사유’ 판단의 기준
(11). 임차인의 계약갱신요구권 행사의 철회 가능여부
(13). 임차인의 계약갱신요구와 임대차계약 종료 여부
(1). 기존 임대차계약 종료 확인 및 재계약 여부에 관한 확인 청구
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2019... 피신청인(임차인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 470,000,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 계약 종료 약 2개월 전부터 계약 연장에 대한 피신청인의 의사를 물었으나, 피신청인은 이미 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 주장하며 더 이상의 논의를 거부하고 있음.
3. 이에 신청인은 기존 계약의 종료를 확인하고 재계약 여부에 관해 피신청인과 합의하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| ① 이 사건 임대차계약의 종료 및 갱신여부에 관하여 가) 이 사건 임대차계약은 2020... 이전에 체결되었으며, 2020... 새로 개정된 주택임대차보호법 상의 묵시적 갱신권 조항이 적용되지 않으므로 임대인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 할 수 있음 나) 신청인은 2022... 피신청인에게 계약 연장의사가 있는지 물었으나, 피신청인은 이 사건 임대차계약에 개정된 법이 적용되는 것으로 착각하고 계약종료 2개월 전인 2022...이 지난 후 연락을 했으므로 이미 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장함 다) 신청인은 2022... 피신청인에게 다시 계약 연장의사를 물었으나 이때에도 피신청인이 개정된 법이 적용되는 것으로 착각하여 묵시적 갱신이 되었다고 일방적으로 답함 라) 신청인은 피신청인의 말이 맞는지 확인하기 위해 2022... 국민신문고에 질의를 하였고, 2022... 국토교통부로부터 이 사건 계약은 개정 법의 적용을 받지 않는다는 점을 회신받음 마) 신청인은 이 사건 임대차주택에 실거주를 원하는 것은 아니고, 단지 계약의 종료와 갱신 여부에 관한 피신청인의 의사를 명확하게 확인하여 이후 절차를 진행하기를 원하며, 현재 임대차주택의 전세 보증금 시세가 이 사건 임대차계약의 조건보다 높은 점을 반영하여 보증금 증액을 원하나 피신청인이 무조건 묵시적 갱신만을 주장하며 대화를 거부하고 있어 조정을 신청함 ② 조정에 관한 의견 가) 2022...자로 기존 계약이 종료되었음을 확인하고, 피신청인이 계속 거주하기를 원할 경우 보증금의 20분의 1에 해당하는 금액(23,500,000원)을 증액하는 조건으로 계약기간을 2년 연장할 의사가 있음 나) 피신청인이 계약관계에서 의사소통이 어려운 사람이라 가능하면 계약을 연장하지 않고 종료하고 싶지만 이미 계약 종료 후 기간이 많이 도과되었고 신청인이 이 사건 주택에 실거주를 원하는 것도 아니어서 원만한 합의를 위해 위의 합의안을 제시함 |
① 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었음 가) 이 사건 임대차계약이 개정된 주택임대차보호법의 적용을 받는 것으로 착각한 것은 피신청인의 착오였으며 2022... 신청인과 통화를 한 사실은 인정함 나) 그러나 2022... 신청인과의 통화 내용은 계약의 묵시적 갱신에 대한 상호 해석 논쟁이었을 뿐, 신청인은 계약의 갱신 여부에 대해 명시적으로 문의하거나 계약 갱신을 거절한다는 의사표시를 한 적이 전혀 없음 다) 그 이후로도 계약 갱신 거절의 통지 가능시한인 2022...이 지날 때까지 신청인이 통화나 문자, 문서 등 다른 방법을 통해 계약 갱신 여부에 대한 피신청인의 의사 확인을 전혀 하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의해 묵시적으로 갱신되었음 ② 조정에 관한 의견 신청인의 주장에 대한 피신청인의 입장은 답변서를 통해 그 내용과 증거 등을 충분히 전달하였으며, 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었으므로 신청인의 주장에 동의할 수 없음 |
[쟁점]
기존 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었는지 여부
[관련 규정]
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) [개정조문]
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [시행일 2020.12.10]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008.3.21]
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) [개정 전 구조문]
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8] [시행일 2009.8.9]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008.3.21]
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 구 에 대한 양 당사자 사이의 2019...자 임대차계약이 묵시적 갱신되었음을 확인하되, 기간은 2022...부터 2024...까지, 보증금 490,000,000원(기존 보증금 470,000,000원 + 증액분 20,000,000원)의 조건으로 한다.
2. 피신청인은 신청인에게 2022...까지 제1항 기재 보증금 증액분 금 20,000,000원을 지급한다.
3. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.
4. 조정비용은 각자 부담한다.
○●조정실익
1. 이 사건은 계약의 묵시적 갱신 여부에 관해 신청인과 피신청인의 주장 내용이 상반되고 상호 간 의사소통도 원활하지 않아, 계약 갱신 및 종료여부에 관해 합의하지 못한 상태로 임대차계약 기간이 만료된 후까지도 실질적인 협의가 전혀 진행되지 못하고 있는 상황이었습니다.
2. 게다가 계약기간 중 주택임대차보호법 상 계약 갱신에 관한 법조문이 개정되어 계약 갱신 관련 통지기간에 대하여 피신청인이 착오를 일으키고 이로 인해 신청인도 관련 법조문의 적용여부를 확인하는 절차를 밟는 등 계약 갱신여부에 관해 서로 논의하는 과정이 순탄치 못했습니다.
3. 조정위원회의 조정이 진행되는 과정에서 양 당사자 사이의 감정적 갈등과 오해 등이 많이 풀렸고, 계약 갱신과 보증금 5% 증액이라는 조정안을 양 당사자가 모두 수락하여 결과적으로 신청인은 계약 갱신여부를 확인하고 보증금을 증액할 수 있게 되었고 피신청인은 목적물에 계속 거주하게 되어 양자 모두 만족하게 되는 결과를 얻었습니다.
(2). 임대인의 임대차계약 해지 적법 여부 등
[사건개요]
1. 신청인들(임대인)은 피신청인(임차인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 70,000,000원, 관리비 월 50,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 그런데 피신청인은 20개월 동안 신청인들에게 관리비를 납부하지 않음.
3. 신청인들은 관리비 미납을 이유로 임대차계약을 해지하고 피신청인으로부터 이 사건 주택을 반환받고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인이 20개월 동안 관리비를 지급하지 않았으므로 신청인들은 피신청인과 체결한 임대차계약을 해지할 수 있음. 신청인들은 피신청인과 체결한 임대차계약을 해지하고 이 사건 임대차 목적물을 반환받기를 원함 • 만약 임대차계약이 갱신될 경우 차임, 보증금, 관리비를 증액하기를 원함 |
• 관리비가 자동이체되도록 설정해 놓은 줄 알고 있었는데, 착오로 자동이체 설정을 해 놓지 않았음. 관리비 미납 사실을 알게 된 후 즉시 미납된 관리비 전액을 지급하였음 • 신청인들은 관리비 미납을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없음 • 피신청인은 신청인들에게 임대차계약 갱신요구를 하였고, 신청인들은 피신청인이 관리비를 미납하였다는 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없음 • 주택임대차보호법에서는 보증금과 차임의 증액에 관해서만 규정하고 있으므로 임의로 관리비를 증액하는 것은 부당함 |
[쟁점]
• 임대인이 임차인의 관리비 미납을 이유로 임대차계약을 해지 및 임차인의 임대차계약 갱신청구를 거절할 수 있는지 여부
• 임대인이 임대차계약을 갱신하면서 관리비를 증액할 수 있는지 여부
[관련 규정]
민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약
갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(생략)
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
●○조정주문
1. 신청인들과 피신청인은, 신청인들과 피신청인 사이에 체결된 2020...자 임대차계약은 2023... 종료됨을 상호 확인한다.
2. 신청인들은 2023... 피신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 공동하여 피신청인에게 70,000,000원을 지급하고, 피신청인은 2023... 신청인들로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 신청인들에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
3. 신청인들과 피신청인은, 제1항 임대차계약 임대보증금을 증액하지 않기로 합의하였음을 상호 확인한다.
4. 신청인들과 피신청인은, 제1항 임대차계약 특약사항에 기재된 관리비를 2022...부터 2023...까지 월 50,000원에서 월 80,000원으로 증액하였음을 상호 확인한다.
5. 제1항 기재 내용에도 불구하고, 신청인들과 피신청인은, 피신청인이 언제든지 신청인들에게 제 1항 임대차계약 해지를 통지할 수 있고, 신청인들이 그 해지 통지를 받은 날로부터 1개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생함을 상호 확인한다.
6. 피신청인이 신청인들에게 제5항에 따른 임대차계약 해지를 통지한 경우, 신청인들은 제5항에 따른 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 날 피신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 공동하여 피신청인에게 70,000,000원을 지급하고, 피신청인은 제5항에 따른 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 날 신청인들로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 신청인들에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
7. 신청인들은 피신청인에 대한 나머지 신청을 포기한다.
8. 신청인들과 피신청인은 위 제2항, 제6항에 대하여 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 강제집행을 할 수 있음을 상호 승낙한다.
○●조정실익
1. 신청인들은 임대차계약을 해지하고 임대차 목적물을 반환받겠다는 입장이었으나, 신청인들에게 관리비 미납을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다는 법규정은 없고, 피신청인이 관리비 미납 사실을 알게 된 후 즉시 미납 관리비 전액을 지급하였다는 점 등을 고려해 보면 임대차계약을 해지하거나 임대차계약 갱신을 거절하기는 어려울 수도 있다고 설득하였습니다.
2. 피신청인은 임대차계약기간을 2년 연장해야 하고 임대차보증금, 차임, 관리비는 증액할 수 없다는 입장이었으나, 조정이 이루어지지 않을 경우 소송을 진행해야 할 수도 있는데 소송을 진행하기보다는 서로 조금씩 양보하여 조정을 하는 것이 더 좋을 수도 있다고 제안하였습니다.
3. 신청인들은 피신청인의 입장을 고려하여 임대차보증금을 증액하지 않고, 피신청인이 1개월 전에 임대차계약을 해지하겠다는 통지만 해주면 임대차계약을 종료하기로 하였습니다.
4. 피신청인은 신청인들의 입장을 고려하여 임대차계약기간을 1년만 연장하고 관리비를 30,000원 증액하기로 하였습니다.
(3). 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”인정 여부
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 250,000,000원, 임대차기간 2020.. 부터 2022...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 2022...경 피신청인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 피신청인은 그 무렵 이 사건 주택에 실거주할 예정이라며 이를 거절함.
3. 피신청인은 2023... 위 주택을 제3자에게 임대차보증금 215,000,000원에 임대함.
4. 신청인은 실거주 의무 위반을 이유로 피신청인에게 손해배상을 청구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 실거주 사유로 신청인의 갱신 요구를 거절하였음에도, 해당 주택에 실거주하지 않고 제3자에게 이를 임대하였음 • 피신청인의 행위로 인해 신청인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 청구권이 발생하였음 • 피신청인은 위와 같이 주택임대차보호법을 위반하였으므로, 신청인에게 약 13,000,000원을 지급할 의무가 있음 |
• 피신청인은 임대 목적 주택에서 거주 중 다른 지역으로 이사하면서 이를 매매하고자 하였음. 그러나 경기 악화로 결국 신청인에게 부득이 임대하게 되었음 • 임대 당시 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 없었으며, 매매계획을 신청인에게도 충분히 설명한 후 임대한 것임 • 신청인이 계약갱신을 요구하였을 때도 이러한 매매계획을 다시 알리고 실거주 후 매도하고자 거절하였음 • 갱신거절 뒤 주택이 장기간 공실로 방치되어 있었고, 보증금 액수도 낮춰 임대하였으므로, 이익을 얻고자 갱신을 거절한 것이 아님 • 갑작스럽게 자녀의 교육문제, 금리인상, 부동산 경기 악화 등 부득이한 사정이 발생하였으니 합리적인 금액 조정을 요청함 |
[쟁점]
• 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유” 인정 여부
• 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 각 호의 손해배상액 산정
[관련 규정]
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월 차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산 월 차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[관련 판례]
주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정 예컨대 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미한다(이하 생략, 서울중앙지방법원 2022 . 10. 18. 선고 2022가소 1067836 판결 참조).
주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 “정당한 사유”가 있었다는 점에 관한 증명책임은 임대인에게 있다. 여기서 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미한다(인천지방법원 2023. 3. 10.선고 2022가 단254955 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2023...까지 신청인에게 6,000,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 신청인에게 손해배상액 산출 근거를 요구하여 신청인 스스로 신청 내용을 객관적인 측면에서 검토하도록 하고, 피신청인도 수용할 수 있는 합리적인 금액으로 변경할 기회를 제공했습니다.
이에 따라 신청인은 손해배상액 중 소명 자료가 없는 부분을 감액하고 피신청인에게는 지급할 수 있는 구체적인 액수에 관해 의견 제시를 요구하여, 자발적인 양보를 유도하였으나, 합의에 이르지 못하였습니다.
2. 조정위원회는 관련 법령에 따라 신청인의 손해배상액을 객관적으로 산정한 뒤 소송비용 등으로 예상되는 금액과 피신청인의 제반 사정을 함께 고려하여 쌍방이 수용할 수 있는 공정한 금액을 산출하기 위해 노력했고, 이러한 과정을 통해 산출된 손해배상액을 양 당사자에게 조정안으로 제시하였습니다.
또한 조정위원회는 피신청인에게는 주택임대차보호법에 따라 인정된 손해배상액, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”의 의미, 소송이 제기될 경우 피신청인의 위험요소 등을 추가로 설명하였고 결국 당사자 모두 조정안을 수용하여 소송보다 신속한 분쟁 해결을 이끌어냈습니다.
(4). 실거주 이유로 계약갱신요구권 거절 후 임대인이 제3자에 임대시 손해배상책임
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 130,000,000원, 임대차기간은 2020...부터 2022...까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 그 무렵 피신청인에게 보증금을 지급한 뒤 이 사건 주택을 인도받아 거주함.
2. 신청인은 2022..경 피신청인에게 계약갱신요구를 하였고 이에 피신청인은 2022... 신청인에게 이 사건 임대차기간 만료시 피신청인의 모(母)가 실거주할 예정이라는 이유로 이를 거절함.
3. 신청인은 2022... 피신청인에게 이 사건 주택을 반환하고, 당일 피신청인은 신청인에게 임차보증금 전액을 반환함.
4. 피신청인은 2022... 신규 임차인과 보증금 190,000,000원, 임대차기간 2022...부터 2024...까지로 정하여 새로운 임대차계약을 체결함.
5. 신청인은 2022... 피신청인에게 계약갱신거절 후 임대로 인한 손해배상으로 3,000,000원의 지급을 요구함. 이에 대해 피신청인은 신청인에게 갱신거절 후 제3자에게 임대한 것에 정당한 사유가 있다고 주장함.
6. 신청인은 피신청인에게 실거주의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 임대차기간 종료 6개월부터 2개월 전 사이에 피신청인에게 계약갱신요구를 하였으나 피신청인은 모친이 실거주할 예정이라며 거절하였음. 그리하여 신청인은 2022.. 피신청인에게 주택을 인도하였음 • 피신청인의 모친은 이 사건 주택에 실거주하지 아니하였고, 피신청인은 2022.. 신규 임차인과 임차보증금 190,000,000원에 임대차계약을 체결하였음 • 그렇다면 피신청인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 신청인에게 6,300,000원(제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신 거절 당시 환산 월 차임간 차액의 2년분)을 지급해야 함 |
• 당초 계약기간 만료 후 피신청인의 모친이 이 사건 주택에 실거주할 예정이었음. 모친이 다른 자녀의 주택자금 마련을 위해 본인 소유 집을 처분하고 이 사건 주택에 거주하고자 하였음 • 그러나 2022.. 국토교통부 정책 변경으로 인해 모친의 다른 자녀가 주택 구입을 포기하게 되면서 모친 소유 주택을 처분할 필요가 없게 되었음. 또한 모친이 거주를 이전할 경우 이웃교류 단절, 병원 접 근 곤란 등으로 이 사건 주택으로 이주하고 싶지 않다는 의사를 표시하였음. 이로 인해 모친이 실거주하지 못하게 되었음 • 이는 계약갱신 거절 당시 예상할 수 없었던 사정으로, 실거주하지 못한 정당한 사유에 해당하므로 피신청인은 손해배상책임이 없음 |
[쟁점]
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우 손해배상
[관련 판례]
주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정 예컨대 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것으로서 피고가 원고에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021.1.경에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 피고가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 ‘정당한 사유‘에 해당한다고 보기 어렵다(서울지방법원25022. 10. 18.선고 2022가소1067836 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2023...까지 신청인에게 3,000,000원을 지급한다. 단, 위 지급기일까지 위 금액을 지급하지 않으면 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금액을 가산하여 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 피신청인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 후 실거주하지 않은 채, 단기간에 제3자에게 임대하는 것은 주택임대차보호법 제6조의3조의 손해배상책임을 부담할 수 있고, 피신청인이 주장하는 사유는 갱신거절 당시 예측 불가능한 정당한 사유로 보기 어렵다고 판단하였습니다.
2. 이에 조정위원회는 피신청인에게는 손해배상책임이 발생한다는 점을 설명하였고 신청인에게는 신청인이 산정한 손해배상액이 계산상 오류로 과다 계산되어 조정위원회에서 계산한 손해배상액과 차이가 존재하는 점, 당초 신청인이 피신청인에게 손해배상금으로 3,000,000원을 요구하였던 점, 상호 일정 부분 양보하여 분쟁을 조기에 종결하는 것이 이득인 점을 설명하여 3,000,000원으로 합의하도록 설득하였습니다. 결국 양 당사자가 조정위원회의 조정안에 동의하는 의사를 표시하여 원만한 합의에 이르렀습니다.
(5). 임차인의 계약갱신요구와 임대인의 갱신거절
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 자녀의 실거주를 이유로 피신청인(임차인)의 계약갱신 요구를 거절함.
2. 신청인은 피신청인에게 이 사건 주택의 인도를 요청하였으나 피신청인이 이를 거절하자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 최근 신청인의 경제적 사정이 어려워졌음 • 신청인은 대학생 자녀가 있는데, 자녀의 오피스텔 차임을 아끼고자(자녀는 대학교 인근 오피스텔 거주 중), 자녀를 이 사건 주택에서 거주하게 하려고 함 |
• 신청인의 자녀 혼자 거주하기에는 이 사건 주택의 면적이 너무 크고, 현재 신청인의 자녀는 대학교 졸업반이기 때문에 자녀가 졸업하면 2년 내에 이 사건 주택을 제3자에게 임대하거나 매도할 가능성이 있음 • 신청인의 자녀가 이 사건 주택에서 실거주할 경우 관리비 등을 부담해야 할 뿐만 아니라 현재 살고 있는 오피스텔 계약을 중도해지하는 과정에서 중개보수와 이사비 등의 비용부담도 생기므로, 실거주를 통해 얻게 될 경제적 실익이 사실상 적어 보이는 점 등을 볼 때, 갱신거절에 관한 신청인의 주장을 그대로 믿기 어려움 |
[쟁점]
임차인의 계약갱신요구 및 임대인의 갱신거절이 정당한지 여부
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은, 이 사건 임대차계약의 임대차기간을 2022...부터 2024...(24개월)까지로 갱신하였음을 확인하고, 갱신한 임대차계약의 임대차보증금은 이 사건 임대차계약에서 정한 200,000,000원에서 10,000,000원(200,000,000원의 5%) 증액한 210,000,000원으로 정한다.
2. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 10,000,000원(위 제1항에서 정한 임대차보증금 증액분)을 지급한다.
3. 신청인과 피신청인은, 위 제1항의 갱신은 피신청인의 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신 요구에 의한 갱신임을 확인한다.
○●조정실익
1. 신청인의 계약갱신 거절사유를 믿기 어려워하던 피신청인은 이 사건 주택에서의 퇴거를 거부하면서, 만일 신청인이 피신청인에게 이사비와 중개보수를 지급해 주거나, 이것이 어렵다면 조정안에 ‘앞으로 2년간 부득이한 사유 없이 제3자에게 이 사건 주택을 임대하거나 매도하지 않겠다’는 취지의 조항을 넣는다면 이 사건 주택에서 퇴거하겠다는 뜻을 밝혔습니다.
신청인은 피신청인에게 이사비와 중개보수를 지급할 의사가 없고, 신청인의 자녀가 2년간 이 사건 주택에서 계속 거주할지 지금으로선 알 수 없다며 조정안에 위와 같은 취지의 조항을 넣는 것 또한 절대 받아들일 수 없다고 하여, 피신청인과 신청인의 의견이 크게 대립했습니다.
2. 신청인은 조정절차 진행 중 피신청인과 계속된 의견대립으로 인해 소송 제기를 고려했으나, 조정위원회는 신청인에게 소송절차 진행 시 소용되는 시간과 비용을 생각할 때 실익이 크지 않다는 점을 설명했습니다. 이를 수용한 신청인은 보증금을 5% 증액하고, 조정안에 '주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구에 의한 갱신'이라는 취지의 조항을 넣는다면, 이 사건 임대차계약을 2년 갱신하겠다는 뜻을 표시했습니다. 피신청인도 위 내용에 동의하여 원만하고 신속하게 합의가 성립했습니다.
(6). 임대인의 실거주의무 위반에 따른 손해배상책임
[사건개요]
1. 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 피신청인 소유의 이 사건 주택에 관하여 전세기간 2년, 전세금 290,000,000원으로 하는 채권적 전세계약을 체결함.
2. 신청인은 계약기간 만료 4개월 전 피신청인에게 계약갱신요구를 하였으나 피신청인은 피신청인이 실거주 할 예정이라고 하면서 갱신을 거절함.
3. 신청인은 계약 종료 후 피신청인이 이 사건 주택에 실거주하지 않고 이를 제3자에게 임대한 사실을 알게 되어 피신청인을 상대로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항 제3호에 따라 손해배상을 청구하기 위하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인이 이 사건 주택의 확정일자부를 열람한 바에 따르면, 피신청인은 새로운 임차인과 임대차기간 20...부터 20...까지, 전세금 410,000,000원으로 하는 채권적 전세계약을 체결하였음 • 따라서 신청인은 피신청인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제3호에 따라 공인중개사 수수료, 이사비용, 청소비용, 이사와 정리, 계약체결 등으로 인한 연차 사용에 대한 보상, 인터넷 이전 설치비용, 전세금의 상승에 따른 새로운 대출을 위한 제반 비용 등의 합계 약 14,000,000원의 손해배상을 청구함 |
• 피신청인은 신청인의 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 주택에 실제 거주할 예정이었으나, 갑작스럽게 다른 지역으로 발령받아 이사하게 되어 실거주 할 수 없었음 • 다만, 피신청인은 신청인과 조정절차 내에서 손해 배상액을 조율하여 원만히 합의하고자 함 |
[쟁점]
임차인의 계약갱신요구권 행사에 대하여 실제 거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제3자에게 재임대한 경우의 손해배상책임
●○조정주문
1. 피신청인은 신청인에게 20...까지 7,800,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 관련 판례는(서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2021가단5013199 판결) 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 당시 또는 그 무렵에 임대차목적물에 실제 거주할 의사가 없었다는 등 특별한 사유가 인정되는 경우가 아니라면 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 실거주 사유로 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판시하고 있습니다.
2. 조정위원회는 위와 같이 임대인의 실거주 사유로 인한 갱신거절이 널리 인정되고 있음에도 불구하고, 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 후 제3자에게 임대한 경우 정당한 사유가 있었는지의 판단에 관하여 그 정당한 사유를 쉽게 인정한다면 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 제도의 취지가 몰각될 수 있다고 판단하였습니다.
3. 이에 피신청인이 주장하는 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 사유가 주택임대차보호법이 규정한 정당한 사유에 해당하기 어려워 손해배상책임이 발생할 수 있는 점을 설명하였고, 신청인과 피신청인이 원하는 손해배상금액을 적절히 조율하여 합의안을 도출하였습니다.
(7). 계약갱신요구권 거절 후 전세권 설정 시 임대인의 손해배상책임
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 주택을 보증금 230,000,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...(22개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 피신청인은 2021... 신청인에게 ‘2022... 계약기간이 종료되면 피신청인이 이 사건 주택에 실거주할 예정이다’는 의사를 통지함. 이에 신청인은 2021... 이 사건 임대차계약 종료 후 거주할 주택을 매수하는 매매계약을 체결함.
3. 신청인은 2022... 피신청인에게 계약갱신요구권을 행사하지 못한 것에 대한 손해배상으로 이사비용과 새로운 주택 구입 시 소요된 중개보수를 지급해 달라고 요구함. 피신청인은 신청인의 요구에 대하여 지급거부의사를 표시하며 본인이 실거주하겠다고 답함. 이에 신청인은 2022... 이 사건 주택을 피신청인에게 인도함.
4. 피신청인은 2022... 제3자와 사이에 전세금 300,000,000원, 존속기간은 2022... 부터 2024...까지로 하는 전세권설정계약을 체결하고 2022... 전세권설정등기가 경료됨.
5. 신청인은 피신청인과 계약갱신요구권 거절에 따른 손해배상책임을 부담하는지에 대해 쌍방 이견이 있어, 이를 합의하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 2021... 신청인에게 “2022. .. 계약기간이 종료되면 피신청인이 이 사건 주택에 실거주하겠다”는 의사를 통지하였음 • 신청인은 2022.. . 피신청인에게 계약갱신요구권을 행사하지 못한 것에 대한 보상으로 이사비용, 부동산 중개보수를 요구하였으나 피신청인은 이를 거절하며 본인이 실거주하면 될 일이라고 답하였음 • 신청인이 2022... 퇴거한 후 피신청인은 실거주하지 않고 제3자와 전세권을 설정하였으므로 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 피신청인에게 손해배상금으로 5,000,000원을 요구함 |
• 신청인과 2020... 임대차계약 체결 당시 피신청인이 이 사건 주택에 실제 거주할 목적으로 임대차계약기간을 22개월로 정하였고 시세보다 저렴한 임차보증금으로 채권적 전세계약을 체결하였음 • 신청인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있었음에도 불구하고 피신청인에게 명시적으로 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없음 • 피신청인은 당초 이 사건 주택에 실제 거주하고자 하였으나 대출 규제로 인해 임차보증금 반환이 어려워지는 사정 변경이 발생하여 불가피하게 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로 실제 거주하지 못한데에 정당한 사유가 있다고 주장함 |
[쟁점]
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절한 후 제3자에게 전세권을 설정한 경우 손해배상
[관련 판례]
실거주 명목으로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 임대인이 임대인이 실거주하지 않고 보증금을 인상하여 제3자와 임대차계약을 체결한 사례에서 법원은 임대인의 갱신거절로 피해를 입은 임차인에게 12,504,072원을 배상하라고 판결하였다{인천지방법원 2021가소 92635 손해배상(기)}.
피고는 원고가 주택임대차보호법 제6조의3제1항에 의한 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없으므로 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다는 취지의 주장을 하나, 을 제1호증의 기재에 의하면 피고는 2021. 1.경 원고에게 문자메시지로 “올해에는 저희가 입주를 해야 해서 전세연장 계약은 어려운 상황입니다.
피차 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 하기 위해 미리 연락드리는 부분 양해 부탁드립니다.”라고 명시적으로 계약갱신을 거절하였는 바, 피고가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 원고에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다(서울지방법원25022. 10. 18.선고 2022가소1067836 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 2,000,000원을 지급한다. 단 위 지급기일까지 위 금액을 지급하지 않으면 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금액을 가산하여 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 피신청인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절 후 실거주하지 않은 채 단기간에 전세권을 설정하는 것은 주택임대차보호법 제6조의 3 또는 민법750조의 손해배상책임을 부담할 수 있다고 판단하였습니다.
2. 이에, 조정위원회는 피신청인에게 손해배상책임이 발생한다는 점을 설명하였습니다. 또한 신청인에게 손해배상액과 관련하여 손해 발생 사실을 입증할 증거가 충분하지 않은 점을 들어 신청금액인 5,000,000원을 2,000,000원으로 감액하도록 설득하였고 양 당사자가 조정위원회의 조정안에 동의하는 의사를 표시하여 조정이 성립하였습니다.
(8). 허위 실거주를 이유로 한 계약갱신거절에 대한 손해배상청구
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2017.. 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 420,000,000원, 임대차기간 2017.. 부터 2019...(24개월)까지로 정하여 임대차계약을 체결하고, 이후 임대차계약은 2021...까지 묵시적으로 갱신됨.
2. 신청인은 2021... 피신청인에게 계약갱신을 청구하는 문자를 발송하였고, 피신청인은 2021... 직계비속의 실거주를 사유로 이를 거절함.
3. 2022... 신청인은 이 사건 주택에서 퇴거하고, 2022... 피신청인의 직계비속이 아닌 제3자가 이 사건 주택에 대한 새로운 임대차계약을 체결하여 확정일자를 부여받은 사실을 확인함.
4. 이에 신청인은 피신청인의 직계비속 실거주 주장이 거짓임을 이유로 손해배상을 청구하고자 이 사건 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 직계비속의 실거주를 사유로 계약갱신청구를 거절하였으며, 신청인이 퇴거하기 며칠 전 이 사건 목적물을 방문한 피신청인에게 재차 확인했을 때에도 분명히 아들이 실거주할 것이라는 사실을 확인하여 주었으므로 허위 실거주로 인한 손해배상을 하여야 함 | • 아들이 서울 소재 대학 진학 후 실거주할 계획으로 내부 수리 및 전입신고까지 마쳤으나 대학 강의가 비대면으로 전환되고 피신청인의 사업이 어려워져 긴급자금이 필요하게 되는 등 추후 사정이 변경되어 부득이하게 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하게 되었으므로 법 위반 사실 자체가 없어 손해배상의무도 존재하지 않음 |
[쟁점]
계약갱신청구 거절 사유인 실거주 주장이 허위인지 여부 및 그로 인한 손해배상책임 유무
[관련 규정]
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지
못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
●○조정주문
1. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 금 6,000,000원을 지급한다.
2. 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 제1항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 승낙한다.
○●조정실익
1. 이 사건은 애초 계약갱신 거절 사유가 정당한가에 대한 신청인과 피신청인의 주장이 상반되고, 정당한 사유 유무에 따라 피신청인의 손해배상책임 유무가 결정되는 사안이어서 조정과정 중 합의에 도달하기 어려운 사정이 있었습니다.
2. 양 당사자의 입장차가 크고 각자의 주장에 일견 설득력이 있어 당사자 사이에 갈등이 발생하였으나, 조정위원회가 중립적인 자세로 양 당사자에게 정확한 법률 규정 및 조정 절차의 특성 등에 대해 충실히 설명함으로써 합의를 도출하였고 결과적으로 분쟁을 신속히 해결하여 양 당사자의 시간과 경제적인 부담을 줄일 수 있었습니다.
(9). 실거주 사유 갱신거절과 손해배상 예정액 합의
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 255,000,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...(2년)까지로 정하여 임대차계약을 체결하였는데, 2년의 계약 만기를 앞두고 피신청인에게 계약갱신을 요구하였으나, 피신청인은 실거주를 이유로 갱신을 거절함.
2. 피신청인은 현 직장에서 2022...까지만 근무하기로 예정하고 있으며, 피신청인과 그 배우자는 피신청인 직장 소재지의 주택을 임차하여 거주 중인데 그 주택의 임대차기간 만료 후 이 사건 주택으로 이사를 할 예정임.
3. 신청인은 피신청인으로 하여금 실거주 의사를 입증하도록 하고, 피신청인이 추후 제3자에게 이 사건 주택을 임대할 경우의 손해배상액 예정에 관한 합의를 하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 현 직장에 장기근무 예정이고 현재 그 지역에 거주하고 있어 실거주 의사를 신뢰하기 어려움 • 피신청인은 신청인과 이 사건 주택에 대해 임대차기간을 2년으로 하여 임대차계약을 체결하면서, 장기근무로 인해 향후 임차인이 원하면 이 사건 주택에 장기거주가 가능하다고 하였음 • 피신청인과 그 배우자는 타지역 소재 주택에 거주 중으로 피신청인의 임기가 종료되면 이 사건 주택에서 실거주하겠다는 주장은 신뢰하기 어려움 • 최근 전세시세가 급등하자 피신청인의 태도가 돌변하여 갱신요구를 거절한 것임 • 피신청인의 실거주 의사 관련 증거를 요구하고, 신청인 퇴거 후 제3자에게 이 사건 주택을 임대할 경우의 손해배상액 예정에 관한 합의를 원함 |
• 피신청인은 퇴사 후 원래 거주하던 이 사건 주택으로 돌아와 노후를 보낼 예정임 • 피신청인은 현 직장에서 2022...까지만 근무할 예정임 • 피신청인과 배우자는, 이전에 이 사건 주택이 소재한 시에 20년 이상 거주하였으므로, 당초 이 사건 주택으로 돌아와 노후를 보낼 예정이었음 • 피신청인이 현재 거주 중인 지역에서 임차한 주택의 임대차기간도 2022...까지임 |
[쟁점]
실거주 사유가 임대인에게 있는지 여부 및 갱신거절에 대한 손해배상 예정액의 합의
[관련 규정]
민법 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액 할 수 있다.
③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.
●○조정주문
1. 피신청인이 2024... 이전에 별지 목록 기재 부동산을 정당한 사유 없이 제3자에게 임대할 경우, 피신청인은 신청인에게 30,000,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 피신청인이 현 직장에서의 근무 예정기간, 노후 계획 등을 구체적으로 밝혀 피신청인에게 실거주의사가 없다고 단정하기는 어렵다고 판단했습니다.
2. 다만 실거주 의사는 내심의 의사로 피신청인의 주장과 달리 추후 실거주하지 아니하고 제3자에게 이 사건 주택을 임대할 가능성을 부정할 수 없는 점, 주택임대차보호법 제6조의3 제 6항이 갱신거절 당시 이루어진 당사자 간의 손해배상액 예정에 관한 합의가 제6항에 우선함을 인정하고 있는 점 등에서 신청인과 피신청인 간의 손해배상 예정액 합의도 실익이 있을 것으로 보았습니다.
3. 피신청인은 신청인의 이사기간으로 임대차기간 만료일에서 2달의 시간을 줄 수 있다고 하고, 신청인이 요구하는 손해배상 예정액 합의에 대해서도 응할 의사가 있다고 했습니다.
4. 신청인이 임대차기간 만료일에서 2달 유예한 2022... 이 사건 주택을 피신청인에게 인도하되, 피신청인이 신청인 퇴거 후 2년 안에 이 사건 주택을 제3자에게 임대할 경우 신청인이 요구한 30,000,000원을 손해배상금으로 지급하기로 하는 취지의 분쟁조정안에 쌍방 동의하여 분쟁을 조기에 종결할 수 있었습니다.
(10). 임대인이 실거주목적 갱신거절 후 실제 거주한 경우 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 ‘정당한 사유’ 판단의 기준
[사건개요]
1. 피신청인(임차인)은 2019... 종전 임대인과 이 사건 주택에 관하여, 보증금 290,000,000원, 임대차기간 2019...부터 2021...까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 그 무렵 종전 임대인에게 보증금 290,000,000원을 지급하고 대항요건을 취득함. 이후 신청인(임대인) 1, 2가 2020... 각 1/2지분에 관하여 종전 임대인으로부터 이 사건 주택의 소유권을 이전받음.
2. 신청인들은 이 사건 임대차계약의 종료를 앞두고 피신청인의 계약갱신요구를 실거주를 이유로 거절하였고 이 사건 주택에 실제로 입주하였으나, 신청인 1의 어머니의 치매판정, 어린 손자의 양육, 신청인 1이 협심증을 앓고 있는 사정 등으로 인하여 다른 지역으로 이사를 해야 되는 상황에 처하게 됨.
3. 이로 인하여 이 사건 주택을 빈 상태로 둘 수 없어 부득이 2022. ..경 제3자와 신규 임대차계약을 체결함.
4. 신청인들은 실거주를 위하여 피신청인의 갱신요구를 거절하였으나 상기와 같은 이유로 부득이 15개월 만에 제3자와 새로운 임대차계약을 체결할 수밖에 없었는데, 이 사실을 알게 된 피신청인은 신청인들에게 허위의 갱신거절을 원인으로 하는 손해배상금으로 11,000,000원을 청구하였으나 9,000,000원 정도에 합의하기를 원한다고 통보함.
5. 이에 신청인들은 피신청인의 요구에 동의할 수 없으며 신청인들의 신규 임대차계약은 그 체결에 있어 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로, 피신청인이 청구하는 손해배상 책임이 없음을 확인받기 위하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인들은 피신청인이 퇴거 후 이 사건 주택에 15개월간 실거주를 하였고, 주택임대차보호법 제 6조의3 제5항의 정당한 사유가 인정되므로 피신청인의 손해배상 청구는 이유가 없다고 주장함 | • 피신청인은 신청인들이 주장하는 사유가 주임법 제6조의3 제5항의 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없고, 동 규정에 정하여진 기간을 충족하지 못한 이상 신청인들은 피신청인에게 손해배상책임을 진다고 주장함 |
[쟁점]
주택임대차보호법 제6조의3 제5항 ‘정당한 사유’ 판단의 기준
●○조정주문
1. 신청인들과 피신청인은 소재 이 사건 주택에 관하여 2019... 양자 사이에 체결된 임대차계약이 2021... 종료되었음을 확인한다.
2. 신청인들은 2023... 피신청인에게 1,800,000원(주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상)을 지급하되, 이를 지체할 경우 이에 대한 2023...부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다
3. 신청인들은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 승낙한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 신청인들이 15개월 동안 실제 거주하였다는 점으로 보아 갱신거절 당시 실제 거주의사가 없었다고 단언하기 어렵고, 이후 제3자와 신규 임대차계약을 체결하게 된 경위가 정당한 사유가 아니라고 단언할 수는 없다고 판단하였습니다.
2. 조정위원회는 제반 사실관계 및 법률 검토에 기초하여 당사자들에게 충분히 설명하고 지속적으로 설득한 결과, 양 당사자는 이 사건 분쟁의 조속한 해결을 위하여 피신청인이 당초 청구한 금액인 9,000,000원을 크게 양보하여 신청인들이 피신청인에게 손해배상금으로 1,800,000원을 지급하기로 하는 원만한 합의에 이르렀습니다.
(11). 임차인의 계약갱신요구권 행사의 철회 가능여부
[사건개요]
1. 신청인(임대인)은 2020... 피신청인(임차인)과 이 사건 주택에 관하여, 보증금 190,000,000원, 임대차기간 2020...부터 2022...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 피신청인은 이 사건 임대차계약의 종료를 앞두고 신청인에게 계약갱신을 요구하여 신청인은 이에 동의하였으나, 피신청인은 2022...신청인에게 계약갱신 요구를 철회하며 이 사건 임대차계약의 종료일인 2022...까지 보증금 190,000,000원의 반환을 요구함.
3. 그러나 신청인은 이 사건 임대차계약은 피신청인의 요구에 따라 갱신되었으므로 임대차계약의 종료일은 2024...임을 확인받기 위하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 이 사건 임대차계약은 피신청인의 요구에 따라 갱신되었으므로 임대차계약의 종료일은 2024...임의 확인을 구함 | • 피신청인은 2022...에 계약갱신 요구를 철회 하였으므로 이 사건 임대차계약은 2022...에 종료되어야 한다고 주장함 |
[쟁점]
• 임차인의 계약갱신요구권 행사의 철회 가부
• 갱신된 계약의 해지 의사표시 효력 발생 시점
[관련 규정]
주택임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 이 사건 주택에 관하여 2020... 양자 사이에 체결된 임대차계약을 2022... 종료하기로 합의한다.
2. 신청인은 2022... 피신청인으로부터 위 제1항 기재 주택을 인도받음과 동시에 피신청인에게 보증금 190,000,000원을 반환하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 주택 인도 완료 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다.
3. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항 및 제3항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.
○●조정실익
1. 시행된 지 오래되지 않아 아직 판례로 정립되지 않은 계약갱신요구권의 철회 가부에 대하여 내부적으로 검토하였고, 이러한 내부 검토 의견과 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차계약의 해지와 관련한 법규정을 양 당사자에게 설명하였습니다.
2. 이에 신청인과 피신청인은 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 2022...에 종료하기로 하고, 같은 날짜에 양 당사자의 보증금 반환 및 주택인도 의무를 동시 이행하기로 합의하여 분쟁이 원만하게 해소되었습니다.
(12). 실거주 목적 계약갱신거절사유의 존부
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2020... 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 200,000,000원(월차임 없음), 임대차기간 2020...부터 2022...(2년)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 임대차계약 종료 약 3개월 전인 2022... 피신청인에게 계약갱신을 요구하였으나 피신청인은 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 통보하고 계약 만료 즉시 퇴거할 것을 요청함.
3. 이에 대하여 신청인은 피신청인의 실거주 주장을 신뢰할 수 없다는 이유로 퇴거불응 의사를 밝히고, 이 사건 임대차계약의 갱신을 주장하면서 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 신청인의 갱신요구 전까지 실거주에 대해 한 번도 언급하지 않다가 신청인이 주변 시세에 따른 보증금 증액을 거절하고 갱신을 요구하자 비로소 실거주를 목적으로 갱신을 거절하였는데 이러한 사정에 비추어 볼 때, 피신청인의 실거주 주장은 허위라고 판단됨 • 이 사건 임대차계약은 신청인의 계약갱신 요구권 행사로 2024...까지 적법하게 갱신되었음 |
• 피신청인은 현재 거주 중인 주택의 임대 기간 만료, 직장 이전, 자녀의 상급학교 진학 등의 사정으로 이 사건 주택에서 실거주하기로 결정하고, 주택임대차보호법에 따라 신청인에게 갱신거절 의사를 통지하였음. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 정당한 갱신거절 사유에 해당함 • 이 사건 임대차계약은 갱신되지 않았으므로 기간 만료로 종료될 예정인바, 신청인은 피신청인에게 이 사건 주택을 인도할 의무가 있음 |
[쟁점]
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 실거주 목적 계약갱신 거절사유의 존부
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2020... 체결한 임대차계약을 2023... 종료하기로 합의한다.
2. 신청인은 2023... 피신청인으로부터 200,000,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
3. 피신청인은 2023... 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 신청인에게 200,000,000원을 지급한다.
4. 피신청인이 2024... 이전에 정당한 사유 없이 제3자에게 별지 목록 기재 부동산을 임대하는 경우, 피신청인은 주택임대차보호법에 따라 갱신거절로 인하여 신청인이 입은 손해를 배상하기로 한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 피신청인이 제출한 임대차계약서(피신청인이 다른 주택에서 임차인으로 거주 중인 사실 및 이미 계약갱신요구권을 1회 행사하여 임대차기간이 만료되는 2023...에는 다른 곳으로 이사해야 하는 사정 확인), 재직증명서 등을 확인한바, 피신청인의 실거주 필요성이 인정되고, 현시점 피신청인이 내세운 실거주 목적이 거짓이라고 의심할 만한 사유는 존재하지 않는다고 판단하였습니다.
2. 이에 조정위원회가 신청인에게 피신청인의 실거주 필요성에 관해 설명하고 관련 소명자료를 제시하자 신청인 또한, 의혹을 해소하고 피신청인의 실거주 필요성에 대해 납득하였습니다. 이에 양 당사자는 임대차계약을 갱신하지 않고 종료하기로 하되, 신청인이 이사할 주택을 구할 수 있도록 배려하는 차원에서 임대차기간을 3개월 연장하기로 합의하였습니다. 이를 통해 신청인은 이 사건 주택에서 3개월간 더 거주할 수 있게 되었고, 피신청인은 명도소송 제기 없이 신속하고 원만하게 이 사건 주택을 인도받을 수 있게 되었습니다.
(13). 임차인의 계약갱신요구와 임대차계약 종료 여부
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 임대차기간 만료 전, 적법하게 계약갱신을 요구하였다고 주장하나 피신청인(임대인)은 신청인이 새로운 임차인이 이 사건 주택을 보러오는 것에 협조하는 등 계약을 연장할 의사가 없었다고 주장함. 나아가 피신청인은 현재 실거주할 의사이므로 신청인이 적법하게 계약갱신을 요구하였더라도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 주장함.
2. 한편, 신청인은 임대차계약 종료 전 내용증명을 통해 임대차계약 종료일에 계약이 종료됨을 전제로 당일 반드시 보증금을 반환해 줄 것을 요청함.
3. 신청인이 적법하게 계약갱신청구권을 행사하였는지 여부 및 임대차계약 종료에 대한 의사 합치가 있었는지에 대해 쌍방 이견이 있어 이를 합의하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 적법하게 계약갱신을 요구하였으나 피신청인은 차임을 증액하기 위해 계약갱신청구를 부당하게 거절하였음 • 다만, 피신청인과의 신뢰관계가 이미 깨진 이상 피신청인이 이사비용 등 일정한 금액을 지급한다면 이사할 생각임 |
• 신청인은 적법하게 계약갱신을 요구한 적이 없으며, 새로운 임차인이 집을 보러 오는 것에 협조하는 등 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없었음 • 신청인의 계약갱신 요구가 적법했다 하더라도 현재 피신청인이 임대차 목적물에 실거주할 예정이므로 임대차계약 갱신을 거절할 적법한 사유가 있음 |
[쟁점]
임차인의 계약갱신요구가 적법하게 이루어졌는지 여부 등
●○조정주문
1. 신청인은 2022...까지 피신청인으로부터 180,000,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.
2. 피신청인은 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 임대차계약 보증금 180,000,000원을 신청인에게 지급한다.
3. 신청인은 2022... 이전이라도 피신청인에게 통보한 뒤 일이 지난 날에 별지 목록 기재 부동산을 인도할 수 있고, 이 경우 피신청인은 신청인이 통보한 지 일이 지난 날 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 제2항에 기재된 금액을 신청인에게 지급한다.
○●조정실익
1. 조정절차 진행 중 피신청인은 비용을 지급하거나 인도소송을 진행하는 것은 재정적으로 어렵기 때문에 차라리 신청인의 계약갱신을 인정하겠다고 하였습니다. 그러나 신청인은 일정한 기간만 거주하고 이사를 나갈 생각이라고 알려왔습니다.
2. 이에 조정위원회는 피신청인이 신청인의 갱신 요구를 받아들이는 이상 ‘신청인이 필요한 기간만 연장해서 살다가 이사비용 등을 받아나가기는 어렵다’는 점을 설득하였습니다.
결국 조정위원회는 양 당사자의 의사를 여러 차례 조율한 끝에 신청인이 원하는 기간 동안 임대차계약을 기존 조건대로 연장하되, 이사비용 등 별도의 금원은 지급하지 않는 내용의 조정안을 제시하여 양 당사자가 수락하였습니다. 조정절차 진행 중 신청인의 요구조건이 달라진 사건임에도 양 당사자의 의사를 최대한 반영하여 결국 합의를 이끌어냈다는 점에서 의미가 있는 사건입니다.
(14). 법인인 임대인의 실거주 목적 계약갱신거절
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2019... 법인인 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 20,000,000원, 월 차임 300,000원, 임대차기간 2019...부터 2021...(2년)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 임대차기간 만료 전, 피신청인에게 계약갱신을 요구하였으나 피신청인은 이 사건 주택을 직원기숙사 등으로 사용할 예정이라며 실거주를 이유로 계약갱신을 거절함.
3. 신청인은 피신청인의 계약갱신거절 사유에 이견이 있어 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인의 계약갱신거절은 정당한 사유가 없어 부당하고 이 사건 임대차계약은 신청인의 계약갱신청구권 행사로 인하여 갱신되었으므로 신청인은 이 사건 부동산에서 계속 거주할 수 있음 • 다만, 신청인은 피신청인으로부터 보증금을 먼저 반환받고 보상금(이사비와 가계약금 상당)을 지급받는다면 계약갱신청구권 행사를 포기하고 협의된 날짜에 이 사건 부동산을 인도할 의사가 있음 |
• 피신청인은 임대사업을 하는 법인으로서 이 사건 주택을 직원 기숙사로 사용하고자 실거주를 이유로 계약갱신 거절의사를 통지하였고, 이는 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당함 • 따라서 이 사건 임대차계약은 갱신되지 않았고, 신청인은 임대차기간이 만료되는 즉시 피신청인으로부터 보증금을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있음 |
[쟁점]
법인인 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부
[관련 판례]
법인의 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 규정한 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다(서울북부지방법원 2021. 6.22 선고 2021가단104419 판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2019... 양자 간에 체결된 임대차계약을 2021... 종료하기로 합의한다.
2. 피신청인은 신청인에게, 신청인이 제1항 기재 임대차계약에 관하여 계약갱신청구권 행사를 포기하는 조건으로 2021...까지 금 2,000,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 관련 판례(서울북부지방법원 2021. 6. 22 선고 2021가단104419 판결 등)의 취지에 따르면 법인인 피신청인이 실거주를 이유로 신청인의 계약갱신요구를 거절하는 것은 주택임대차보호법이 규정한 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.
2. 다만, 조정절차 진행과정에서 신청인이 피신청인으로부터 적정한 보상을 받는다면 계약을 갱신하지 않고 퇴거하겠다는 의사를 밝혔고, 피신청인도 이에 동의하여 실거주를 이유로 한 갱신거절이 인정되지 아니함에도 당사자 간 합의로 임대차계약을 원만히 종료하기로 한 사건입니다.
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