임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 관련 질의회신

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[목차]

(1). 상가건물임대차보호법상 임대인의 계약갱신거절이 정당한지 여부

 

(2). 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절

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(1). 상가건물임대차보호법상 임대인의 계약갱신거절이 정당한지 여부

 

 

[사건개요]

1. 신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 2017... 이 사건 상가건물에 관하여 최초의 임대차계약을 체결하고, 피신청인은 위 상가건물을 인도받아 음식점을 운영하여 옴.

 

2. 신청인과 피신청인은 이 사건 임대차계약을 갱신하여 오던 중, 2021...경, 보증금 40,000,000원, 월 차임을 1,000,000원으로 각 증액하고, 임대차기간은 2022...까지 연장하기로 합의함.

 

3. 피신청인은 2022... 임대기간 만료일이 다가오자, 신청인에게 계약 갱신을 요구하였는데 신청인은 상가의 대수선 공사를 이유로 갱신을 거절함. 이후, 신청인은 수차례에 걸쳐 피신청인에게 이 사건 상가의 인도를 요구하였으나 피신청인이 이를 거부하여 조정을 신청함.

 

 

신청인(임차인) 의견	피신청인(임대인) 의견
• 이 사건 상가건물은 건축된 지 오래된 노후 건물로서 안전사고의 우려가 있는바, 신청인은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 따라 피신청인의 계약 갱신을 거절할 정당한 사유가 있음. 피신청인은 계약기간이 만료하는 즉시 신청인에게 이 사건 건물을 인도하여야 함 • 한편, 임대차계약서에 ‘임대인이 상가를 신축·증축·철거할 경우 임차인은 이의제기하지 못하고, 이를 이유로 권리금·시설비 등을 청구할 수 없다’라는 특약사항을 두고 있으므로 신청인은 위 특약에 근거하여 피신청인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 갱신거절을 이유로 피신청인에게 금전적 보상(또는 손해배상)을 할 의무가 없음	• 이 사건 상가건물이 지어진 지 오래된 것은 인정하나 안전사고가 발생할 정도로 노후한 것은 아니므로 정당한 갱신거절 사유가 존재하지 아니함 • 개정된 상임법에 의할 때, 피신청인에게 보장된 임대차기간은 10년임. 피신청인은 신청인으로부터 영업 초기 지출한 권리금, 인테리어 시설투자비, 이사비 상당의 돈을 지급받지 않는 이상 이 사건 상가건물을 인도할 수 없음

 

 

[쟁점]

상가건물임대차보호법상 임대인의 계약갱신거절이 정당한지 여부

 

 

[관련 규정]

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

 

●○조정주문

1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 건물의 n층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분에 관하여 체결한 임대차계약을 2022... 종료하기로 합의한다.

 

2. 피신청인은 2022... 신청인으로부터 60,000,000원(보증금 40,000,000원, 보상금 20,000,000원 합계)을 지급받음과 동시에 신청인에게 제1항 기재 부동산을 인도한다.

 

3. 신청인은 2022... 피신청인으로부터 제1항 기재 부동산을 인도받음과 동시에 피신청인에게 60,000,000원을 지급한다.

 

4. 피신청인은 제1항 기재 임대차계약과 관련하여 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 권리행사가 불가함을 수용하고, 향후 신청인에게 권리금, 보상금, 이사비와 관련한 재판상 또는 재판 외 청구를 하지 아니한다.

 

5. 신청인과 피신청인은 상가건물임대차보호법 제21조, 주택임대차보호법 제26조 제4항, 제 27조에 따라 위 제2, 3항은 강제집행 할 수 있음을 상호 승낙한다.

 

 

○●조정실익

1. 당사자가 제출한 자료 및 신청인이 섭외하여 현장조사를 마친 건축구조기술사의 의견을 청취한 결과, 이 사건 상가건물이 준공된 지 오래되어 노후화된 사실은 인정되나 그 노후ㆍ훼손의 정도가 ‘안전사고의 우려’가 있을 정도는 아니고(상임법 제10조 제1항 단서 제7호 나목), 건물의 전부 또는 대부분을 철거해야 할 필요성도 없는바, 조정위원회는 상임법상 ‘정당한 갱신거절 사유’가 인정되기 어렵다고 판단하였습니다.

 

2. 또한, 신청인은 임대차계약서상 ‘상가를 신축, 증축, 철거할 경우 임차인은 이의를 제기하지 못하고, 이를 이유로 권리금, 시설비 등을 청구할 수 없다’라는 특약사항이 있으므로 이를 근거로 피신청인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 주장하였으나 조정위원회가 위 특약사항은 피신청인에게 일방적으로 불리하여 무효로 볼 여지가 크다는 점을 설명하여 신청인도 이를 받아들였습니다.

 

3. 한편, 피신청인은 처음에는 권리금, 시설투자비 전액을 지급받지 못하면 이 사건 상가건물을 인도할 수 없다는 입장이었으나 10년간 보장된 영업기간 중 이미 5년 이상이 경과하여 투자비용 일부가 회수된 점, 위 5년간의 감가상각이 반영되어야 하는 점, 분쟁이 장기화할 경우 영업에 지장이 큰 점 등을 근거로 설득하여 임대차계약을 갱신하지 않는 조건으로 보상금 20,000,000원(상호 양보한 액수)을 지급받고, 신청인에게 상가를 인도하는 내용의 합의가 성립하였습니다.

 

4. 신청인은 계획된 공사를 차질 없이 진행하기 위해 하루빨리 이 사건 상가건물을 인도받아야 했는데 조정절차를 통해 별도의 소 제기 없이 조속히 분쟁을 해결할 수 있었으며, 피신청인은 영업 초기에 지출한 투자비용 일부를 회수할 수 있게 되었습니다.

 

 

 

(2). 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절

 

[사건개요]

1. 신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 신청인 소유의 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 10,000,000원, 차임 월 600,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결함.

 

2. 피신청인은 신청인에 대하여 계약갱신 요구를 하였으나, 신청인은 이를 거절하며 상가건물의 반환을 청구하는 내용의 조정을 신청함.

 

 

신청인(임차인) 의견	피신청인(임대인) 의견
• 신청인은 피신청인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있어 피신청인의 계약갱신 요구를 거절한다고 하면서 이 사건 임대차계약의 만료일에 상가건물을 원상회복하여 반환해 줄 것을 청구함 • 다만 원상회복에 관하여서는 이 사건 임대차계약시 특약으로 정한 것과 같은 최초의 골조 상태대로 할 필요는 없고 위 임대차계약 체결 당시의 상태대로만 원상회복해 달라고 요청함	• 피신청인은 신청인의 주장과 같이 3기의 차임을 연체한 사실은 인정하면서도 코로나19로 인해 영업이 어려웠다고 하면서 계약갱신이 안 된다면 새로운 임차인 주선을 통해 권리금을 받고 이 사건 임대차계약을 종료하기를 원함 • 한편, 원상회복의 범위와 관련하여 피신청인은 신청인의 의견에 동의하여 이 사건 임대차계약 체결 당시의 상태로 반환하되 기존에 이 사건 상가건물에 있던 집기 등은 그대로 둔 채로 상가건물을 반환하고자 함

 

 

[쟁점]

임차인의 계약갱신 요구에 대한 임대인의 정당한 갱신거절 사유

 

 

 

●○조정주문

1. 피신청인은 20... 신청인으로부터 6,700,000원을 지급받음과 동시에 신청인에게 위 제1항 기재 건물을 인도한다.

 

 

○●조정실익

1. 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 이를 거절할 수 있습니다. 판례는 이에 대하여 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다.

 

2. 한편 위와 같이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 임차인의 경우에는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 의해 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구도 할 수 없습니다.

 

3. 조정절차 진행 중 피신청인은 신규임차인을 주선하려 하였으나 신규임차인을 구하지 못하였습니다.

 

4. 이에 조정위원회는 관련 규정 및 판례 등을 당사자들에게 설명하고 이 사건 임대차계약 만료일에 계약을 종료하는 것으로 합의하되, 피신청인이 원하는 내용의 원상회복 범위를 신청인이 수용하여 신청인은 피신청인에게 임대차 보증금에서 연체 차임을 공제한 금액을 반환하고 피신청인은 신청인에게 합의한 범위로 원상회복을 하여 상가건물을 반환하는 것으로 원만히 분쟁을 종결하였습니다.

 

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