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[목차]
(1). 공동주택 저층세대(1,2층) 승강기 교체 비용 부담 관련
(2). 장기수선계획에 따른 폐쇄형CCTV 교체시 임대형(장기연불형) 네트워크카메라 적용 가능여부
(5). 장기수선계획에 수변전실 온도조절용 에어컨 설치를 신설수립 가능한지
(7). [장기수순] 공동주택관리법(장기수선충당금)-(마)승강기 및 인양기 관련 문의 건
(13). 공동주택 특별수선충당금 및 장기수선충당금 질의
(14). 수시 장기수선계획검토 조정 시 주민동의 시점은?
(16). 장기수선충당금과 수선유지비, 승강기유지비 항목에 대한 명확한 답변 부탁드립니다
(17). 장기수선충당금 공동부담, 승강기유지비 항목 분담관계, 수선유지비 공동부담
(23). 아파트 부대시설인 담장 일부를 철거하고 출입문(쪽문) 설치가능 여부
(24). 옥상방수공사 입찰공고 시 도장면허 요구가 과도한 제한인지여부
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
일상생활속에서 얻게 되는 정보를 함께 나누고 싶습니다.
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(1). 공동주택 저층세대(1,2층) 승강기 교체 비용 부담 관련
[등록일자]
2019.02.28
| 질의 | 공동주택 저층세대(1,2층) 승강기 교체 비용 부담 관련 |
| 회시 | 「공동주택관리법」 제30조에 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 되어 있습니다. 따라서, 관리주체가 해당 공동주택의 승강기 노후화를 대비하여 교체계획을 장기수선계획에 사전에 반영 및 검토·조정하고, 「공동주택관리법」 제30조에 따라 장기수선계획에 따라 승강기 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하나, 이를 사전에 반영하지 않고 승강기 노후화로 인한 교체를 사유로 장기수선충당금을 추가로 부담하는 것은 장기수선계획 제도 취지에 적합하지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 이와 관련한 개별사건에 대한 판례를 모든 공동주택에 적용하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단되며, 귀하의 공동주택과 같이 지하주차장이 없고 일부 저층 승강기 미 운행 등과 관련하여서는 구체적인 사실 확인이 필요한 사항으로, 보다 자세한 사항은 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(2). 장기수선계획에 따른 폐쇄형CCTV 교체시 임대형(장기연불형) 네트워크카메라 적용 가능여부
[등록일자]
2019.02.14
| 질의 | 가. 장기수선계획에 따라 노후화된 폐쇄형회로 텔레비젼을 임대형 네트워크카메라로 교체 가능한지(단, 재원은 장기수선충당금에서 지급함) 나. 임대형(5년)이 불가하다면 장기연불지급조건(5년)으로 네트워크카메라로 교체가능한지(단, 재원은 장기수선충당금에서 지급함) |
| 회시 | 가,나. 영상정보처리기기(네트워크 카메라)는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준의 공사항목으로 장기수선계획에 반영하여 이 계획에 따라 모은 장기수선충당금으로 설치 및 교체를 해야 하며, 장기수선충당금 이외의 다른 금원으로는 공사를 시행할 수 없습니다. 또한, 장기수선계획에 반영해야 하는 공사를 계획대로 적립해둔 장기수선충당금으로 사용하지 않고, 할부·임대(렌탈) 등의 방식으로 진행하는 것은 장기수선제도 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. 참고로, 입주자에게 소유권이 이전되는 단지내 네트워크카메라의 장비 구입 비용 및 교체 공사 비용은 장기수선충당금으로 일시납으로 집행하여야 할 것이며, 네트워크카메라의 운영비용(인터넷 사용료, 서버 관리비, 클라우드 이용료 등)은 관리비(지능형 홈네트워크 설비 유지비)로 집행함이 타당 할 것으로 판단됩니다. |
(3). 장기수선충당금 사용기준 중 제어반 1대란?
[등록일자]
2019.01.28
| 질의 | 인버터, 제어용 인쇄회로기판(CPU 등), 전력회생장치, 중앙감시제어반의 프로그램에 대하여 ‚여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 경우라고 보아 하나의 제품 교체도 전면수선으로 인정하여 각각을 제어반 1대라고 하는지요? 예를 들면 제어반 메인PCB가 아닌 카 상부에 설치하여 도어를 구동시키는 PCB 하나만의 고장인 경우에도 제어반 1대로 보아 장기수선충당금 사용이 가능한지 알고싶습니다 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’과 같습니다. 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’ 제3항 마목 3)의 승강기 제어반의 전면교체는「공동주택관리법」제29조제3항에 따라 장기수선계획을 조정한 후, 장기수선충당금으로 집행하여야 합니다. 참고로, ‘장기수선계획의 수립기준’의 전면수선 및 전면교체의 범위는 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면 하나의 제품 교체도 전면교체에 해당합니다. 또한, 관련업무의 이해를 돕기 위하여 덧붙여 말씀드리면, 제어반은 승강기의 전동기를 구동할 수 있도록 하는 동력·운전제어, 신호장치를 총칭하는 것으로, 인버터, 중앙감시제어반의 프로그램, 제어용인쇄회로기판(CPU 등), 전력회생장치의 전면교체도 장기수선계획에 반영해야 할 항목으로 판단됨을 알려드리며, 보다 구체적인 판단은 관련 자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(4). 난방방식 관련(변경)의 건
[등록일자]
2019.01.09
| 질의 | 현재 당 아파트는 중앙난방방식에서 개별난방으로 전환한는 추진위원회 구성.운영규정을 정함에 있어서 추진위원회의 원활한 추진을 위하여 대표회의는 필요한 예산을 지원할수 있는 여부와 예산지원시 잡수입 또는 예비비로 사용할 수있는에 대하여 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. 난방방식 변경을 위한 단체를 구성하고 관리비 등으로 이들 활동을 지원할 수 있는지 ? |
| 회시 | 공동주택관리법 제 21 조제 1 항에 따르면 , 공동주택의 입주자등은 입주자등의 소통 및 화합 증진 등을 위하여 필요한 활동을 자율적으로 실시할 수 있고, 이를 위하여 필요한 조직을 구성하여 운영할 수 있도록 규정하고 있습니다 . 그러나, 난방방식 변경을 추진하기 위한 단체는 해당 공동주택의 입주자등의 소통 및 화합 증진 등의 목적으로 보기는 어려워 해당 단체를 공동체 활성화를 위한 자생단체로 보아 지원하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단되오니 , 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(5). 장기수선계획에 수변전실 온도조절용 에어컨 설치를 신설수립 가능한지
[등록일자]
2019.01.08
| 질의 | 장기수선조정 계획에 신설하고자 하는 항목 중 수변전실 온도조절장치 용도로 고용량 에어컨 설치건을 반영 장기수선 계획상 수립 대상이 되는지 또한 장기수선충당금 사용이 가능한지 등 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며 (「 공동주택관리법 」 제 29 조제 1항 ), 수립기준은 「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 과 같습니다 . 또한 ,「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 ‘ 장기수선계획의 수립기준 ’ 에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것입니다 . 그 외,‘ 장기수선계획의 수립기준 ’ 에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 공동주택에서 해당 공사의 성격 · 소요비용 , 관리규약 , 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항입니다 .(다만 , 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자 ) 가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) 따라서 ,「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 ‘ 장기수선계획의 수립기준 ’ 에 포함되지 않은 시설의 신설공사는 해당 공동주택에서 결정하여 장기수선계획에 반영할 수 있을 것으로 판단되나 , 보다 구체적인 판단은 사업개요 등 관련 자료를 첨부하여 「 공동주택관리법 」 제 93 조에 따라 귀 공동주택의 지도 · 감독권자인 시장 · 군수 · 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(6). 장기수선계획 항목 신설 질의
[등록일자]
2018.12.18
| 질의 | 가. 장기수선 계획서에 정문 문주 항목을 신설할 수 있는지 ? 신설가능하다면 전체수선 , 부분수선을 모두 적용시킬 수 있는지 ? 장기수선충당금 사용은 언제부터 할 수 있는지 ? 나. 승강기 정기 검사나 , 어린이놀이시설 정기검사 , 전기설비 정기검사를 하고나면 항상 지적사항 보수를 하게되면 비용이 지출되는데 장기수선 계획서에 승강기검사 지적사항 보수비 ( 어린이놀이시설정기검사 지적사항 보수비 , 전기설비 지적사항 보수비 등 ) 항목을 신설 할 수 있는지 ? 부분수선으로 주기를 1 년으로 하여도 되는지 ? |
| 회시 | 가. 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며 (「 공동주택관리법 」 제 29 조제 1항 ), 수립기준은 「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 과 같습니다 . 따라서 ,「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 ‘ 장기수선계획의 수립기준 ’ 제 6 항 10) 조경시설물에 포함되는 시설인 문주의 신규 설치는 「 공동주택관리법 」 제 29 조제 3 항에 따라 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금으로 집행하여야 하며 , 질의하신 장기수선충당금의 사용 시기는 귀하의 공동주택에서 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다 . 나. 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며 (공동주택관리법 제 29 조제 1 항 ), 수립기준은 「 공동주택관리법 시행규칙 」 별표 1 ‘ 장기수선계획의 수립기준 ’ 과 같습니다 . 또한 , 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것이므로 ( 공동주택관리법 제 30 조제 1 항 ), 질의하신 지적사항에 대한 보수비 ( 어린이놀이시설 정기검사 지적사항 보수비 , 전기설비 지적사항 보수비 등 ) 항목을 신설하여 장기수선충당금으로 사용하는 것은 바람직하지 않을 것으로 판단됩니다 . 다만 , 별표 1 에 규정되어 있지 않더라도 귀 공동주택의 지적사항에 대한 보수 시설물이 공용부분의 주요시설물이라면 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하는 것이 타당할 것입니다 .(많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여 , 입주자 ( 소유자 ) 가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임 ) |
(7). [장기수순] 공동주택관리법(장기수선충당금)-(마)승강기 및 인양기 관련 문의 건
[등록일자]
2018.12.17
| 질의 | 가. 기계장치는 무엇을 뜻하며, 그에 해당되는 대략적인 교체 품목을 알고 싶습니다. 나. 도어개폐장치는 도어 전체를 의미하는 것인지? 오로지 개폐장치만 해당하는지? 포토센서 및 기타 안전장치는 도어개폐장치에 해당하는지 알고 싶습니다. |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 제3호마목에 포함된 승강기 기계장치는 승강기를 구성하는 기계적인 요소를 총칭하는 것으로 권상장치, 승강카장치, 카도어장치, 균형추장치, 가이드레일, 균형체인,승강장도어장치, 로프브레이크, 유압장치 등으로 구성되어 있으며, 전동기, 감속기, 케이지, 승강장도어, 로프브레이크 등이 승강기 주요 부품에 해당됨을 알려드립니다. 나. 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 제3호마목에 포함된 승강기 도어개폐장치는 카도어를 개폐하는 장치로 카도어 구동장치, 카도어 제어장치 등으로 구성되어 있으며, 도어개폐장치의 해당 범위는 카도어 구동용 전동기, 전동기 제어용 인버터입니다. 다만, 질의하신 포토센서 및 기타 안전장치가 도어개폐장치에 해당하는지 여부는 귀하의 공동주택 관리규약, 장기수선계획 및 승강기업체와 계약조건 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임을 알려드리며, 보다 자세한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바라며, 위 답변에 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부주택건설공급과로 연락주시면 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. |
(8). 승강기 공사 완료시점
[등록일자]
2018.12.13
| 질의 | 대금지급 관련 |
| 회시 | 「공동주택관리법」에 의거 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자 선정 및 관리비등의 집행을 위한 공사, 용역 등 각종 사업자 선정지 우리 부 고시「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따르도록 규정하고 있습니다. 대금지급 등 계약이행 관련사항에 대하여 위 법령 및 지침에서 별도 규정하고 있지 않으므로, 체결된 계약서나 당사자간 합의 등에 따라야 할 것으로 판단되며, 공동주택관리관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(9). 장기수선계획 조정에 대하여
[등록일자]
2018.11.29
| 질의 | 2018년도가 검토조정하는 년도이기에 2018년도 내에 이루어지는 수정한 2차 검토안을 법제29조 제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 받지 않아도 되는 지요? |
| 회시 | 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 또한,「공동주택관리법」제29조제3항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서, 2018년 2월이 장기수선계획 정기검토 주기일 경우, 2018년 12월의 장기수선계획 조정은 3년이 경과하기 전의 조정으로「공동주택관리법」제29조제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 후 조정함이 타당할 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 판단은 관련 자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(10). 어린이놀이터 바닥 매트설치
[등록일자]
2018.11.27
| 질의 | 당 아파트의 어린이놀이터 내 바닥이 모래로 되어있고 장기수선계획에도 모래로 되어있습니다. 이 모래를 고무매트로 대체하려고 합니다. 입주자대표회의 의결 후 비용은 예비비로 사용하려고 합니다. 이 경우 장기수선계획을 조정해야 하는지요? 당 아파트 장기수선계획에 없으니 입대의 의결로 예비비를 사용하여 매트 설치를 할 수 있는지 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1과 같습니다. 따라서,「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것이며, 질의하신 어린이놀이시설(고무매트) 공사는 별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 포함되어 있는 항목이므로 관련 공사의 신설, 부분수리, 전면교체에 대하여 이를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하여야 함을 알려드립니다. |
(11). 어린이놀이터 바닥 매트 설치에 관한 건
[등록일자]
2018.11.27
| 질의 | 당 아파트의 어린이놀이터 내 바닥이 모래로 되어있고 장기수선계획에도 모래로 되어있습니다. 이 모래를 고무매트로 대체하려고 합니다. 입주자대표회의 의결 후 비용은 예비비로 사용하려고 합니다. 이 경우 장기수선계획을 조정해야 하는 지요 당 아파트 장기수선계획에 없으니 입대의 의결로 예비비를 사용하여 매트 설치를 할 수 있는지 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1과 같습니다. 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것이며, 질의하신 어린이놀이시설(고무매트) 공사는 별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 포함되어 있는 항목이므로 관련 공사의 신설, 부분수리, 전면교체에 대하여 이를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하여야 함을 알려드립니다. |
(12). 장기수선계획수시조정에 관하여
[등록일자]
2018.11.22
| 질의 | 가. 2018년 장기수선계획에 반영되어 있는 승강기전면교체공사를 2018년 감리계약만으로 2019년도로 이월가능한지? 나. 아파트 화재보험 등 보험료를 소유자가 부담해야 하는지, 아니면 현재 아파트에 거주하는 사람이 부담해야 하는지 답변좀 부탁드립니다. |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있습니다. 따라서, 해당 공동주택에서 장기수선계획의 계획된 시기와 다르게 공사를 시행하는 경우라면 「공동주택관리법」제29조제2항 및 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하고(「공동주택관리법」제29조제2항에 따른 조정이 아닌 경우 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 받아야 함), 조정된 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단됨을 알려드립니다. 나. 아파트 화재보험 등 보험료 부담에 관한사항은 국토교통부에서 답변이 곤란함을 양해하여 주시기 바랍니다. 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바라며, 위 답변에 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부 주택건설공급과로 연락주시면 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. |
(13). 공동주택 특별수선충당금 및 장기수선충당금 질의
[등록일자]
2018.11.08
| 질의 | 가. 장기수선충당금의 적립기준일을 임대사업자로부터 관리업무를 인계받은 날이 속하는 달로 보는 것이 맞는지요? 나. 공동주택관리법 제 11조, 제13조에 따라 공동주택 관리업무를 이관 또는 인계받고자하면 우리아파트 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하기 전에는 관리업무 인계 요청을 할수 없는 것인지요? 다. 임대사업자 소유세대와 분양전환 받은 세대 두종류가 존재하는 상황에서 이 기간동안의 특별수선충당금의 적립 주체는 누구이며 적립된 특별수선충당금의 관리는 누가 하는지요 라. 분양전환 받은 세대는 이미 주택의 소유자로서 특별수선충당금 적립의무가 면제되는 것이 아닌지요? |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항에 따르면 건설임대주택에서 분양전환 된 공동주택의 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 장기수선충당금을 적립한다고 규정하고 있음을 알려드립니다. 나. 「공동주택관리법｣ 제13조에 따라 사업주체는 입주자대표회의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우, 공동주택 관리 자치관리기구가 구성된 경우, 사업주체가 주택관리업자를 선정한 경우에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다고 규정되어 있습니다. 따라서, 입주자대표회의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우에 관리업무 인계가 가능할 것으로 판단되오나, 보다 자세한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. 다,라. 임대주택의 분양전환 시 분양전환이 완료되지 않은 임대 세대의 특별수선충당금은 임대사업자가 계속 적립하여야 하고, 분양 전환된 세대의 경우에는 분양전환 된 때부터 해당 세대 소유자가 장기수선충당금(기존 특별수선충당금 적립요율 적용)을 임대사업자에게 납부하여야 할 것이며, 임대사업자는 입주자대표회의(관리주체)에게 공동주택의 관리업무를 인계 시 이를 포함하여 일괄 넘겨주어야 하므로, 입주자대표회의가 관리주체가 되어야 할 것으로 판단됩니다. |
(14). 수시 장기수선계획검토 조정 시 주민동의 시점은?
[등록일자]
2018.11.06.
| 질의 | 수시 장기수선계획을 검토.조정할 경우에 "서면동의를 받은 경우에는 " 이라는 구절이 있으므로 민원 신청인 본인의 의사는 정기조정때에는 법적으로 36개월마다 검토.조정할 권한이 생기지만, 수시 검토조정은 그 권한이 없으므로 검토 조정할 권한을 서면 동의로 부여받은 후 검토 조정이 가능하다고 사료됩니다. 1) 반드시 서면동의 후 검토 조정을 하여야하는가요? 2) 반드시 검토, 조정후 서면동의를 받아야 하는가요? 3) 검토, 조정 전후 어느때라도 서면동의만 받으면 되는가요? |
| 회시 | 「공동주택관리법」 제29조제3항에 따르면 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서, 질의하신 「공동주택관리법」 제29조제3항에 따른, 3년이 경과하기 전의 장기수선계획의 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 전체 입주자 과반수의 서면동의로 의결 후 조정안을 확정함이 타당할 것으로 판단됩니다. |
(15). 장기수선계획 관련 과태료 부과
[등록일자]
2018.10.23
| 질의 | 가. 장기수선계획 미조정(2017년 1월)시 과태료 부과 대상은? 나. 장기수선계획을 3년마다 검토․조정 해야 된다는 의미는? 다. 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하는 책임주체는? |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법」 제102조제3항제10호에 같은 법 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자에게 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 명시되어 있습니다. 이때, 과태료 부과대상은 같은 법 제29조제2항의 주체인 ‘입주자대표회의 및 관리주체’로 보는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 아울러, 「질서위반행위규제법」 제2조에 명시되어 있듯이 ‘당사자’란 질서위반행위를 한 자연인 또는 법인(법인이 아닌 사단 또는 재단으로서 대표자 또는 관리인이 있는 것을 포함)이며, 같은 법 제12조에 따라 2인 이상 다수인이 질서위반행위에 가담한 경우는 각자가 질서위반행위에 가담한 것으로 보고 있습니다. 이와 관련하여 과태료 부과권자인 해당 지자체에서 과태료를 부과할 때에는 질서위반행위에 대하여 조사하고 제반 사항을 종합적으로 고려하여 과태료를 부과(또는 과태료를 감경 또는 가중하거나 질서위반행위에 가담하지 않은 경우는 과태료를 부과하지 아니함)하게 됨을 알려드립니다. 나. 「공동주택관리법」 제29조에 따라 관리주체와 입주자대표회의는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 따라서, 장기수선계획에 계획된 시기와 다르게 수선공사를 진행하여야 할 경우 「공동주택관리법」 제29조제2항(3년마다 검토하고 필요하여 조정하려는 경우에는 입주자대표회의의 의결) 또는 제3항(3년이 경과하기 전에 조정하려는 경우에는 입주자 과반수의 서면동의)에 따르도록 규정하고 있으므로, 질의하신 경우는 2014년 1월 기준으로 2017년 1월 검토함이 타당 할 것으로 판단됩니다. 다. 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 “입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.” 라고 규정되어 있습니다. 따라서, 질의하신 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하는 책임주체는 ‘입주자대표회의 및 관리주체’로 보는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 아울러, 「질서위반행위규제법」 제2조에 명시되어 있듯이 ‘당사자’란 질서위반행위를 한 자연인 또는 법인(법인이 아닌 사단 또는 재단으로서 대표자 또는 관리인이 있는 것을 포함)이며, 같은 법 제12조에 따라 2인 이상 다수인이 질서위반행위에 가담한 경우는 각자가 질서위반행위에 가담한 것으로 보고 있습니다. 이와 관련하여 과태료 부과권자인 해당 지자체에서 과태료를 부과할 때에는 질서위반행위에 대하여 조사하고 제반 사항을 종합적으로 고려하여 과태료를 부과(또는 과태료를 감경 또는 가중하거나 질서위반행위에 가담하지 않은 경우는 과태료를 부과하지 아니함)하게 되어 있으므로, 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(16). 장기수선충당금과 수선유지비, 승강기유지비 항목에 대한 명확한 답변 부탁드립니다
[등록일자]
2018.10.19
| 질의 | 엘리베이터가 있는 2개동은 엘리베이터 교환이나 물탱크 모든 필요한 부분이 있을 때마다 장기수선충당금과 수선유지비를 사용하는데 엘리베이터가 없는 1개동은 엘리베이터 교환이나 물탱크등 장기수선충당금이나 수선유지비를 사용하지 않는데 어떻게 장기수선충당금과 수선유지비를 전세대가 부담하여야 하는지 관련법과 판례부탁드립니다. |
| 회시 | 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 「공동주택관리법」에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 체계적인 교체·보수 등을 위하여 공용부분 전체에 대해 필요한 장기수선충당금을 산정하여 소유자의 지분(세대공급면적) 비율에 따라 부담하도록 규정하고 있습니다. 또한, 장기수선계획은 해당 공동주택 공용부분 주요시설물의 신설·교체·보수를 위한 수선계획으로 이 계획에 따라 장기수선충당금을 공동주택 소유자로부터 징수·적립하고 있으며, 월간 세대별 장기수선 충당금은 장기수선계획에 따라 산정하고 공동주택 관리규약에 명시된 적립요율에 따라 적립하게 되어 있습니다. 참고로, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법에 따라 월간 세대별 장기수선충당금은 장기수선계획기간 중의 수선비총액을 {총공급면적×12×계획기간(년)}으로 나눈 값에 세대당 주택공급면적을 곱하여 계산하도록 규정하고 있으며, 아울러, 보다 구체적인 사항에 관하여는 장기수선계획 및 관리규약 등 관련자료를 첨부하여 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(17). 장기수선충당금 공동부담, 승강기유지비 항목 분담관계, 수선유지비 공동부담
[등록일자]
2018.10.18
| 질의 | 가. 장기수선충당금을 승강기가 없는 동도 부담해야 된다면 승강기 있는 동에서 승강기 관련돈을 마음대로 쓸 수 있는지 여부 나. 승강기유지비 항목도 전 세대 공동분담인지 아닌지 여부 다. 수선유지비도 3개동 중에서 2개동과 1개동이 다른 경우 똑 같이 부담하는지 |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법」제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라 사용할 수 있도록 규정되어 있음을 알려드립니다. 나,다. 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 「공동주택관리법」에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 체계적인 교체·보수 등을 위하여 공용부분 전체에 대해 필요한 장기수선충당금을 산정하여 소유자의 지분(세대공급면적) 비율에 따라 부담하도록 규정하고 있습니다. 또한, 장기수선계획은 해당 공동주택 공용부분 주요시설물의 신설·교체·보수를 위한 수선계획으로 이 계획에 따라 장기수선충당금을 공동주택 소유자로부터 징수·적립하고 있으며, 월간 세대별 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 산정하고 공동주택 관리규약에 명시된 적립요율에 따라 적립하게 되어 있습니다. 아울러, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법에 따라 월간 세대별 장기수선충당금은 장기수선계획기간 중의 수선비총액을 {총공급면적×12×계획기간(년)}으로 나눈 값에 세대당 주택공급면적을 곱하여 계산하도록 규정하고 있습니다. 참고로, 월간 세대별 장기수선충당금의 변경은 장기수선계획 또는 관리규약의 변경이 선행되어야 함을 알려드리며, 보다 구체적인 사항에 관하여는 장기수선계획 및 관리규약 등 관련자료를 첨부하여 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(18). 장기수선 계획 조정 건
[등록일자]
2018.10.15
| 질의 | 2018년 완결될 예정이었던 승강기 교체공사가 2019년 1월3일에 완료되고 공사 차수에 따른 중도금과 잔금이 2019년도 지출될 경우 장기수선 계획서를 조정하여야 하는지요? |
| 회시 | 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있습니다. 따라서, 해당 공동주택에서 장기수선계획의 계획된 시기와 다르게 공사를 시행하거나, 공사금액을 초과하여 실제 공사가 결정되어진 경우라면「공동주택관리법」제29조제2항 및 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하고(「공동주택관리법」제29조제2항에 따른 조정이 아닌 경우 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 함), 조정된 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(19). 장가수선충당금 적립기준
[등록일자]
2018.10.10
| 질의 | 공동주택 장기수선충당금 적립 기준 고시 또는 규정. 제시안(법적효력 있는지 포함)등이 있는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법 시행령」제31조제3항에 따른 장기수선충당금 최소 적립금액의 기준은 현재 고시된 바가 없음을 알려드립니다. |
(20). 장기수선공사 일부교체공사 계약서작성범위?
[등록일자]
2018.10.09
| 질의 | 계약서 작성 여부 등 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제25조에 의거 의무관리대상 공동주택에서 장기수선충당금을 포함하는 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 시「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따르도록 규정하고 있습니다. 아울러,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제29조제2항에 의거 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다 라고 규정하고 있으며, 「공동주택관리법」제29조에서 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 동법 제25조에 따라 선정한 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다라고 규정하고 있음을 볼 때 계약서를 작성하여야 할 것이며, 해당 계약이 공사에 해당할 경우「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제32조에 의거 하자보수보증금을 납부받아야 할 것으로 판단됩니다. 승강기유지관리업과 관련된 구체적인 사항은「승강기시설안전관리법」소관부처인 행정안전부(승강기안전과)에 문의하시기 바라며, 공동주택관리 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하실 것을 안내해 드리는 점 양해해 주시기 바랍니다. |
(21). 장기수선충당금 사용
[등록일자]
2018.10.04.
| 질의 | 공동주택 단지가 3개동으로 구성되어 있고, 노후로 인해 2개동의 물탱크를 교체하려고 하는 경우, 나머지 1개 동은 이에 대한 장기수선충당금을 낼 필요가 없는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제30조에 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 되어 있습니다. 또한, 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 「공동주택관리법」에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 수선유지를 위하여 장기수선충당금을 세대별 소유자 지분(세대공급면적) 비율에 따라 부담하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. |
(22). 장기수선계획 조정 질문드립니다.
[등록일자]
2018.08.27
| 질의 | 가. 혼합주택단지로 장기수선계획을 검토 및 조정하는 3년마다의 기준 시점은? 나. 분양주택 전부가 미분양된 혼합주택단지로 장기수선계획에 대하여 누가 검토 및 조정 해야 하는지? |
| 회시 | 가. ｢공동주택관리법｣ 제29조제1항에 따르면 사업주체가 사용검사 신청시 장기수선계획을 수립하여 제출하여야 하며, 사용검사권자는 이를 공동주택의 관리주체에게 인계하도록 규정하고 있습니다. 따라서 장기수선계획이 수립된 시기는 사용검사일입니다. 따라서 사용검사일로부터 3년이 도래되는 날을 장기수선계획을 검토하는 시기로 봅니다. 나. 혼합주택단지 장기수선계획에 대한 검토 주체는 입주자대표회의, 관리주체, 임대사업자 입니다. 따라서 현재 분양주택이 전체 미분양되어 입주자대표회의가 없는 경우라면 입주자대표회의 대신 사업주체를 검토주체로 보아야 합니다. |
(23). 아파트 부대시설인 담장 일부를 철거하고 출입문(쪽문) 설치가능 여부
[등록일자]
2018.08.24
| 질의 | 공동주택의 부대시설인 담장의 일부분을 철거하고 출입문과 계단을 설치할 때 행위허가 절차 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제35조에 따르면 공동주택의 입주자 등은 경미한 사항을 제외하고는 용도변경, 증축, 철거 등을 하려는 경우 대통령령으로 정하는 절차 등에 따라 시장․군수․구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다. 담장의 일부분을 철거하는 행위는「공동주택관리법 시행령」제35조 [별표3]의3호다목에 따라 위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의2이상의 동의를 받은 경우 가능하고, 출입문과 계단의 설치는「공동주택관리법 시행령」제35조 [별표3]의6호나목에 따라 전체 입주자 3분의2 이상의 동의를 받아 허가를 받아야 하므로 구체적인 사항은 공동주택 관리·감독 권한을 가진 해당지자체에 문의하시기 바랍니다. |
(24). 옥상방수공사 입찰공고 시 도장면허 요구가 과도한 제한인지여부
[등록일자]
2018.08.22
| 질의 | 기존 주택관리업자 참가제한 요구의 철회 가능 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조에 따르면 입찰공고일 현재 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자는 입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우 그 입찰을 무효로 한다 라고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 경우가 어떠한 면허 등이 필요한 지 여부는 구체적인 사실관계 확인 및 조사가 필요하며, 「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. 아울러, 공사상의 하자보수보증금 예치율은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제32조에 의거「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」시행령 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다라고 규정하고 있으며, 「건설산업기본법」에 따른 건설공사의 하자담보책임기간은「건설산업기본법」을 참고하기시 바랍니다. |
(25). 1AA-1807-252333 민원 미해결관련(스프링클러 전유 공유 구분 기준)
[등록일자]
2018.08.20
| 질의 | 스프링클러 배관 등 소방시설이 전유부분인지? |
| 회시 | 「공동주택관리법 시행령」제19조제1항제19호에 따르면, 공동주택의 관리책임 및 비용부담은 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로, 관리책임 및 비용부담과 관련하여 공용부분 및 전용부분에 관한 구체적인 범위 등에 대해서는 귀 공동주택 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으나, 화재감지기, 스프링클러 등 화재경보 및 소화설비는 입주자등의 안전과 직결된 시설로 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]에 따라 장기수선계획에 포함해야하는 시설인 점, 정기적인 소방점검 등을 의무적으로 받아야하는 점, 이를 유지관리하기 위해 전문인력이 필요한 점 등을 감안하면 이를 공유로 보아 관리주체에서 관리하는 것이 타당하다 판단됩니다. 다만, 세대 내의 과실로 고장이 발생하는 등 과실 여부에 따라 수리비용 부담주체가 달라질 수 있을 것으로 사료되오니, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체 또는 법률전문가에게 문의하여 주시기 바랍니다. 참고로. 공동주택관리법 제71조제2항제4호에 따라 공동주택(공용부분만 해당한다)의 유지·보수·개량 등에 관한 분쟁이 있을 경우 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회(031-738-3300)에서 조정이 가능함을 알려드립니다. |
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