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[목차]
(1). 승강기 장기수선충당금을 승강기가 없는 동에도 부과해야 하는지요
(4). [장기수선_조정] 입주자 서면동의 절차 관련 유권해석 (국토부에서 직접 회신)
(5). 장기수선계획의 조정에 따른 효력 등(조정절차 완료 전 입찰공고)
(6). 장기수선 공사계약서 작성 시 필요한 서류(공사보증서 필요 여부)
(7). 시행규칙 [별표 1] 3. 전기, 소화기, 승강기 및 지능형 홈네트워크 설비(침입탐지시설에 시건장치 포함 여부)
(8). 아파트 외벽 샷시 세대코킹 작업을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지?
(9). 장기수선계획서에 의한 수선공사 방법(전면수선의 정의)
(10). [장기수선_적립] 승강기교체를 위한 장기수선충당금 인상분을 1, 2층 한시적 일부감면
(11). 장기수선계획 검토, 조정, 수립의 주체와 과태료 부과대상 질의
(13). [장기수선_적립] 장기수선충당금 예치와 적립관련
(14). 아파트 복도 창문 설치비용을 장기수선계획에 반영해도 되는지
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 승강기 장기수선충당금을 승강기가 없는 동에도 부과해야 하는지요
[등록일자]
2018.06.19
| 질의 | 승강기가 있는 고층 동과 승강기가 없는 저층 동으로 구성된 주택단지의 경우, 승강기에 대한 장기수선충당금을 승강기가 없는 동에도 부과하여야 하는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제30조에 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 되어 있습니다. 또한, 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 「공동주택관리법」에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 수선유지를 위하여 장기수선충당금을 세대별 소유자 지분(세대공급면적) 비율에 따라 부담하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. |
(2). 장기수선충당금 사용을 위한 사업자 선정 시기
[등록일자]
2018.05.28
| 질의 | 장기수선충당금을 사용하는 사업자 선정 시기 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 장기수선충당금을 사용하는 새로운 사업자 선정 시기와 관련하여 별도 규정하고 있지 않음을 알려 드립니다. 아울러, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(3). 장기수선충당금 선 집행(수선항목)
[등록일자]
2018.05.15
| 질의 | 해당 공동주택 장기수선계획 총론에 소액범위 내 장기수선충당금을 집행할 수 있도록 근거를 마련하였는데, 조경 식재 고사로 인한 공사에 장기수선충당금을 사용할 수 있는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제30조제1항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것이며, 동법 시행령 별표1에 계획수립기준을 규정하고 있습니다. 조경시설물이 아닌 수목 식재, 전정 작업 등은 위 별표1에서 정하고 있는 사항이 아니며, 이를 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 사용하는 것은 적절하지 않음을 알려드립니다. 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(4). [장기수선_조정] 입주자 서면동의 절차 관련 유권해석 (국토부에서 직접 회신)
[등록일자]
2018.04.13
| 질의 | 거주하지 않은 입주자가 서면동의한 경우 및 입주자 본인의 확인없이 징구한 경우, 조정된 장기수선계획의 세부내용을 알리지 않고 서면동의를 징구한 경우 등의 서면동의 절차상 문제여부 및 문제가 있을 경우 효력은? |
| 회시 | 귀하께서 질의하신 서면동의에 대한 절차적 하자 유무에 대해서는 구체적인 상황에 대한 관리규약해석 및 제반 자체규정 해석, 사실조사 등을 통하여 판단해야 되는 내용으로 감독권한을 가진 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(5). 장기수선계획의 조정에 따른 효력 등(조정절차 완료 전 입찰공고)
[등록일자]
2018.04.09
| 질의 | 장기수선계획 조정에 대한 서면동의 중 입찰공고 등의 효력은? 장기수선계획 조정에 대한 서면동의 부결 시 검토사항을 기록하고 보관할 의무가 있는지? |
| 회시 | 공동주택관리법 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 같은 법 제29조제3항에 따르면 주요시설을 신설하는 등 관리여건 상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다. 귀하께서 질의하신 서면동의 완료시점과 관련한 입찰공고의 효력에 대해서는 공동주택관리법에서 별도로 규정하고 있지 않아 지도·감독권한을 가진 해당 지방자치단체 또는 전문법률가에 문의할 사항임을 알려드립니다. 아울러, 공동주택관리법 제29조제2항에 따르면 장기수선계획을 3년마다 검토하고 이 경우 검토사항을 기록하고 보관하여야 하므로, 질의하신 조정이 정기검토에 따른 조정에 해당된다면 검토사항을 기록·보관하여야 하며, 같은 법 제29조제3항에 따른 수시 조정에 해당되는 경우는 기록·보관의 대상에 해당되지 않음을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 지도, 감독권한을 가진 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(6). 장기수선 공사계약서 작성 시 필요한 서류(공사보증서 필요 여부)
[등록일자]
2018.04.03
| 질의 | 장기수선충당금을 사용하는 공사 계약 시 계약보증서를 받아야하는지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제25조에 의거 의무관리대상 공동주택에서 장기수선충당금을 집행하는 공사는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다. 아울러, 위 지침 제31조제3항에 따르면 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 계약보증금으로 납부하여야 하며, 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. |
(7). 시행규칙 [별표 1] 3. 전기, 소화기, 승강기 및 지능형 홈네트워크 설비(침입탐지시설에 시건장치 포함 여부)
[등록일자]
2018.04.01
| 질의 | 「공동주택관리법 시행규칙」별표1 제3호 자목의 침입탐지시설에 커뮤니티 시건장치가 포함되는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법 시행규칙」별표1 제3호 자목의 침입탐지시설은 건물의 외벽이나 단지의 울타리 등에 설치하여 비정상적인 방법에 의한 외부인의 침입을 탐지하는 설비를 말하며, 커뮤니티 시건장치는 포함되지 않는다고 판단됩니다. 참고로, 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. |
(8). 아파트 외벽 샷시 세대코킹 작업을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지?
[등록일자]
2018.03.21
| 질의 | 아파트 베란다 샷시 세대코킹 작업을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며, (「공동주택관리법」제29조제1항) 전용부분과 공용부분의 구분은 귀 공동주택의 관리규약으로 정하도록 되어 있습니다.(「공동주택관리법 시행령」제19조제1항제19호) 따라서, 세대코킹 작업을 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지 여부는 귀 공동주택의 장기수선계획과 관리규약 등을 검토하시어 자체적으로 결정하여야 할 사항임을 알려드립니다. 또한, 외부창틀 코킹이 구 공동주택 관리규약에 공용부분으로 명시되어 있다면 해당 공사를 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행이 가능해 보이나 보다 구체적인 판단 및 절차에 관하여는 관련자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(9). 장기수선계획서에 의한 수선공사 방법(전면수선의 정의)
[등록일자]
2018.03.20
| 질의 | 장기수선계획 상의 전체 교체를 일부 교체 및 추가 증설 하여도 되는지, 이때 장기수선계획의 조정시기는 언제인지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제29조에 따라 관리주체와 입주자대표회의는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정해야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 따라서, 신규 설치 등 교체 수량의 변경으로 장기수선계획과 다르게 수선공사를 진행하여야 할 경우 장기수선계획 조정 절차를 거친 후 장기수선계획에 따라 수선공사를 진행하여야 합니다. 참고로, 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당하며, 감시반(모니터), 녹화장치 및 CCTV 카메라는 1개당 기능을 독립적으로 하고 있는 제품이므로 전면교체의 최소단위는 1개라고 보는 것이 타당합니다. |
(10). [장기수선_적립] 승강기교체를 위한 장기수선충당금 인상분을 1, 2층 한시적 일부감면
[등록일자]
2018.03.15
| 질의 | 1, 2층에 사는 사람이 승강기 교체 관련 장기수선충당금을 50%만 낼 수 있는지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」 제30조에는 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 합니다. 또한, 장기수선계획에 수립되는 공용부분 모든 항목에 대하여 각 시설물마다 사용빈도, 편익 등을 고려해 소유자별 필요한 적립 금액을 명확히 산정하기가 어렵고 비효율적이기 때문에 「공동주택관리법」에서는 공동주택 공용부분의 효율적인 관리와 수선유지를 위하여 장기수선충당금을 세대별 소유자 지분(세대공급면적) 비율에 따라 부담하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. |
(11). 장기수선계획 검토, 조정, 수립의 주체와 과태료 부과대상 질의
[등록일자]
2018.02.24
| 질의 | 가. 공동주택관리법 제29조제2항 관련 - 입주자대표회의와 관리주체는 누구인지 - 검토사항을 기록 보관하는 주체는 누구인지 - 검토사항의 기록은 무엇인지 - 입주자대표회의에서 의결사항(회의록)이 장기수선계획에 대한 기록인지 나. 공동주택관리법 제102조제2항제4호 관련 - 수립의 주체는 누구인지 - 과태료 부과대상은 누구인지 다. 공동주택관리법 제102조제3항제10호 관련 과태료 대상이 누구인지 |
| 회시 | 가. 입주자대표회의와 관리주체는 「공동주택관리법」 제2조제1항에 정의되어 있습니다. * 입주자대표회의란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구이며, 관리주체는 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 의미한다(가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 다. 주택관리업자 라. 입대사업자) - 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 하는 의무는 입주자대표회의와 관리주체에게 있으며, - 장기수선계획(수선항목, 수선주기, 수선연도, 수선방법 등)이 검토 시점을 기준으로 해당 단지의 실정에 맞는지 여부, 향후 3년 이내에 있을 공사를 실행하는데 무리가 없는지 여부, 과거 3년 이내에 장기수선충당금 예외적 사용으로 조정해야 할 사항 여부 등 해당 단지의 장기수선계획 제반에 대한 사항을 검토해 입주자대표회의록 등 아파트 공식적인 자료로 기록을 남겨야 합니다. 나. 장기수선계획의 수립의무는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에게 있으며, 이를 위반한 자는 「공동주택관리법」제102조제3항제10호에 따라 과태료 대상입니다. 다. 장기수선계획을 수립하지 아니한 자, 장기수선계획을 검토하지 아니한 자, 장기수선계획에 대한 검토 사항을 기록하고 보관하지 아니한 자는 과태료 대상이며, - 장기수선계획 수립의무는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에게, 장기수선계획 검토의무는 입주자 대표회의와 관리주체에게, 장기수선계획 검토사항 기록·보관의무는 입주자대표외의와 관리주체에게 있습니다. |
(12). 주차충당금 사용(CCTV 추가 설치)
[등록일자]
2018.02.19
| 질의 | 주차충당금을 지상 및 지하 주차장 CCTV 추가 설치가 가능한지 |
| 회시 | CCTV의 신설, 교체 공사는 장기수선계획에 반영하여 계획에 따른 공사를 실시할 때 장기수선충당금으로 실시해야 하는 공사 항목입니다.(「공동주택관리법 시행규칙」 별표1) |
(13). [장기수선_적립] 장기수선충당금 예치와 적립관련
[등록일자]
2018.01.31
| 질의 | (상황) 장기수선충당금 적립 및 예치 관련 질의로 현재 장기수선충당금은 관리비 등 납부한 총 금액에서 부과한 금액(미납 세대 관계 없이)을 장기수선충당금 예치계좌로 이체하고 있음. 동대표가 미납세대의 장기수선충당금은 장기수선충당금 통장으로 예치하지 말자고 건의함. 미납 세대의 장기수선 충당금을 빼고 장기수선충당금 통장으로 예치하려면 수기작업으로 미납세대를 기입해야 하는 상황. (질의①) 미납 세대를 제외하고 장기수선충당금을 적립했을 경우, 이후 미납 세대가 납부를 부분만 했다면 장기수선충당금을 우선적으로 적립해야 하는지 (질의②) 미납 세대가 세입자라면 소유자에게 따로 연락해 세입자가 미납하고 있으니 소유자에게 징수할 수 있는지, 그럴 경우 세입자가 이사갈 때 소유자가 중간중간 납부한 경우 관리비회계전산작업으로 소유자와 세입자가 납부한 것을 구분하여 관리할 수는 없다고 하는데, 이를 관리주체가 관리해야 하는지(할 수 있는지), 실무에서는 어떻게 적용을 해야 하는지 |
| 회시 | (답변) 장기수선계획에 따른 장기수선충당금을 집행하기 위해서는 장기수선충당금 부과 금액이 제 때에 적립될 수 있도록 해당 단지의 관리가 필요할 것입니다. 장기수선충당금은 별도 계좌로 예치·관리해야 하며 이에 대한 징수, 보관, 예치 및 사용절차는 관리규약으로 정할 사항이니, 이와 관련한 구체적인 사항은 해당 단지에서 장기수선충당금의 투명성, 정확성 등 장기수선제도 운영을 원활하기 위한 방안을 고려하셔서 결정하실 사항입니다. |
(14). 아파트 복도 창문 설치비용을 장기수선계획에 반영해도 되는지
[등록일자]
2018.01.26
| 질의 | (상황) 총 974세대 단지로 2개동은 복도형, 4개동은 계단형으로 되어 있고, 승강기 설치 현황은 복도형에 4대, 계단형에 14대가 설치되어 있고, 장기수선충당금 부담은 계단형:복도형이 56:44정도임. 이에 따라 복도형에서 장기수선충당금의 고른 분배를 주장하며 복도 창문 설치를 요청한 상태임. 가. 장기수선충당금을 부담비율만큼 사용도 그에 따라 배분해야 하는지 나. 복도창문 설치공사를 장기수선계획에 반영할 수 있을지 |
| 회시 | 가. 장기수선충당금은 「공동주택관리법」 제30조제2항 및 같은 법 시행령 제31조제4항에 근거하여 장기수선계획에 따른 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 사용할 수 있습니다. 참고로 장기수선충당금은 장기수선계획 상의 총 금액을 계획기간(적립요율을 정한경우라면 적립요율까지 고려해서)으로 나눠 세대당 주택공급면적을 고려해 산정하고 있습니다. 나. 장기수선계획은 「공동주택관리법」 제29조에 따라 공동주택 공용부문의 주요시설물을 신설·교체·보수하는 계획입니다. 민원인이 언급한 ‘복도창문’이 해당 공동주택의 공용부분의 주요시설물이라고 판단 되면 공동주택에서 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 장기수선계획에 반영할지는 자율적으로 결정 가능합니다. |
(15). 장기수선계획의 수립대상에 포함 여부
[등록일자]
2018.01.25
| 질의 | 가. 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획 수립기준에는 없는 항목은 수선비로 처리해도 되는지 나. 소방용으로 사용되는 전선이 노후화되어 교체하는 경우 이 공사는 별표1의 장기수선계획 수립기준의 대상이 되는지 다. CCTV 선로 공사를 진행하는 경우 이 공사는 장기수선계획 수립대상 공사인지 라. CCTV 촬영 영상을 모니터로 표출할 때 영상전송을 원활하게 해주는 HDMI 분배기는 감시반의 일부로 보아 장기수선충당금을 사용해야 하는 것인지 |
| 회시 | 가. ~ 라. 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준은 장기수선계획에 의무적으로 반영해야 하는 공사종별을 명시하고 있습니다. - 민원인이 언급한 소방용 전선, CCTV 선로, HDMI 분배기는 장기수선계획에 의무적으로 반영해야 하는 품목은 아니나, 별표1에 명시되어 있지 않은 공사 항목(공동주택 공용부분 주요시설물)을 장기수선계획에 반영할지 여부는 공동주택에서 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항입니다. - 참고로 별표1 수립기준에 명시된 공사종별에 해당하는 공사에 대해 자세한 설명이 나와 있는 장기수선계획 가이드라인이 발간되어 있으니, 중앙공동주택관리지원센터 누리집에서 열람·저장하셔서 참고하시길 바랍니다. |
(16). 장기수선충당금 소액지출 및 시재금 사용
[등록일자]
2018.01.09
| 질의 | 해당 공동주택 장기수선계획에 반영되어 있지 않은 항목도 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 항목이라면 장기수선충당금 사용해도 되는지 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택 공용부분의 주요시설물의 수선계획으로 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1수립기준에 포함된 항목은 해당 공동주택의 장기수선계획에 반드시 포함해야 할 공사항목입니다. 별표1에 명시되어 있지 않은 공사 항목을 장기수선계획에 반영할지 여부는 공동주택에서 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항입니다. 장기수선계획에 없는 공사항목이 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준에 있다하여 장기수선 계획에 반영하지 않고 해당 공사를 진행하면서 그 비용을 장기수선충당금으로 바로 사용할 수는 없습니다. 또한, 별표1 수립기준에 있어 장기수선계획에 반드시 반영해야 할 항목을 장기수선계획에 반영하지 않고 장기수선충당금이 아닌 다른 금원으로도 사용하실 수 없음을 알려드립니다. 따라서 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준에 있는 항목의 공사를 시행하시려면 장기수선계획에 반영하여 공사를 시행하셔야 합니다. |
(17). [장기수선_조정] 장기수선계획서 내용 (수선주기)
[등록일자]
2018.01.02
| 질의 | 장기수선계획 수선주기를 ‘5~7년’으로 범위로 설정해도 되는지 |
| 회시 | 장기수선계획의 수선주기는 말 그대로 수선이 되풀이 되는 기간을 의미하는 것으로, 민원인의 공동주택처럼 수선주기 자체를 기간으로 두는 것은 장기수선계획을 정기적으로 검토해서 그때그때 아파트 현실을 반영하여 계획을 조정하라는 법 취지와는 맞지 않은 것으로 판단되오니 조속한 시일 내에 장기수선계획을 바르게 운영하시는 것을 권고 드립니다. 참고로, 장기수선계획은 「공동주택관리법」제29조제2항 및 제3항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 검토(조정)를 해야 하며, 3년이 지나지 않았을 경우에도 필요시 조정을 할 수 있습니다. |
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