'유의사항'
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[목차]
(3). 누수를 원인으로 한 계약해지 가부 및 손해배상의 범위
(6). 주택임대차보호법 제6조 제1항 소정의 갱신거절의 통지기간을 합의로 단축하는 경우 그 효력
(7). 주택임대차보호법 제6조의 2에 따라 임차인이 해지할 경우 유보된 3개월의 기간 동안 차임을 지급할 의무가 있는지 여부
(1). 보증금 반환의무 및 보증금에서 공제할 대상
[사건개요]
1. 신청인(임차인)과 종전 임대인은 2020... 이 사건 아파트에 관하여 보증금 20,000,000원, 차임 월 600,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 피신청인(임대인)은 임대차기간 중, 종전 임대인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고, 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 승계함.
3. 신청인과 피신청인은 임대차기간 만료 3개월 전, 당사자 간 합의로 이 사건 임대차계약을 해지하였는데 피신청인은 신청인으로부터 이 사건 아파트를 인도받은 후에도 원상회복비용, 중도해지에 따른 입주청소비용 공제 등을 주장하며 보증금 전액 및 장기수선충당금, 보일러 수리비용 반환을 거부하여 신청인은 조속히 보증금을 반환받고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 피신청인은 신청인으로부터 이 사건 아파트를 인도받고, 신규 임대차계약까지 체결하였음에도 아직까지 보증금을 반환하지 않고 있음 • 피신청인은 신청인에게 보증금, 장기수선충당금 및 보일러 수리비를 반환할 의무가 있음 • 한편, 피신청인이 주장하는 원상회복비용은 과다하여 받아들일 수 없고, 보증금에서 입주청소비용을 공제해야 한다는 주장 또한, 이유 없어 받아들일 수 없음 |
• 신청인에 대한 보증금 반환의무는 인정하나 장기수선충당금, 보일러 수리비는 지급할 수 없음 • 신청인의 사용상 부주의로 임대목적물 일부가 손상되었으므로 신청인이 원상회복비용을 부담해야 함. 또한, 신청인의 요청에 따라 계약이 중도해지되었으므로 입주청소비용 또한, 신청인이 부담하여야 함 • 피신청인은 보증금에서 연체 차임, 미납 관리비, 원상회복비용, 입주청소비를 모두 공제한 나머지 금액만 반환할 예정임 |
[쟁점]
• 임대인의 보증금 및 장기수선충당금 반환의무, 필요비 상환의무
• 임차인의 원상회복의무 및 기타 보증금에서 공제할 대상 판단
[관련 규정]
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제654조(준용규정)
제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상)
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
[관련 판례]
임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것이고(임차인이 임대차기간 중 사용으로 마모되어 생기는 가치훼손 부분은 그 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있다),
이에 관하여는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없으며 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 대하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다(서울중앙지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019가합4453 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 신청인에게 2023...까지 15,000,000원(①임대차보증금, ②장기수선충당금, ③보일러 수리비용을 합한 금액에서 ④미납 월 차임, ⑤미납 관리비, ⑥원상회복의무 불이행에 따른 손해배상금을 모두 공제한 나머지 금액)을 지급한다. 만일 피신청인이 그 지급을 지체할 경우에는 피신청인은 신청인에게 미지급 금원 및 이에 대하여 2023...부터 다 지급하는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 가산하여 지급한다.
2. 신청인과 피신청인은 이 사건 임대차계약과 관련하여 본 조정에서 합의한 사항 이외에는 서로에 대하여 어떠한 채권·채무도 없음을 확인하고, 향후 이와 관련한 모든 재판상, 재판 외 청구 또는 이의제기하지 아니한다.
3. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.
4. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항, 제27조에 따라 위 제1항은 강제집행 할 수 있음을 상호 승낙한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 장기수선충당금은 주택의 소유자가 부담하므로 피신청인에게 반환 의무가 있고, 보일러 수리 비용은 아파트의 보존에 관한 필요비에 해당하므로 피신청인에게 상환의무가 있다는 점, 입주 청소비는 신청인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 보증금에서 공제할 대상이 아니라는 점을 설명하였습니다. 또한, 원상회복비용과 관련하여 통상의 손모에 관한 판례의 취지를 설명하고, 쌍방 이견을 조율하여 신청인이 원상회복비용 중 일부를 부담하는 것으로 합의를 도출하였습니다.
2. 피신청인은 보증금에서 공제할 항목과 구체적인 액수에 관한 다툼을 이유로 보증금 전액반환을 거부하였으나 조정위원회는 피신청인에게 보증금에서 공제할 금액은 일부에 불과하고, 이를 넘어서 나머지 보증금 전액의 반환을 지체하는 것은 부당하다는 점을 설명하였습니다.
3. 결국, 피신청인이 보증금에서 원상회복비용 일부, 미납 월 차임 및 관리비를 공제하고 신청인에게 나머지 보증금과 장기수선충당금, 보일러 수리 비용을 반환하기로 조정이 성립하여 신청인은 불필요한 소송절차 없이 신속히 보증금을 반환받을 수 있게 되었습니다.
(2). 임대인의 원상회복비용 청구가 적법한지 여부
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 보증금 300,000,000원, 차임 월 750,000원, 임대차기간 2020...부터 2022..(2년)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 신축 아파트인 이 사건 주택에서 2년 거주하고 퇴거하였으나, 피신청인은 원상회복비용으로 5,000,000원을 공제한 후 보증금을 반환함.
3. 신청인은 바닥재 훼손이 통상의 손모라고 생각하는바, 나머지 보증금 5,000,000원을 지급받고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 신축 아파트인 이 사건 주택에서 2년 거주하고 퇴거하였으나, 피신청인은 바닥재가 100곳이나 훼손되었다며 5,000,000원을 공제한 후 보증금을 반환함 • 이후 피신청인은 공사비 약 4,000,000원(부가가치세 포함)인 견적서를 보냄 • 신청인은 바닥재 훼손이 통상의 손모라고 생각하는바, 잔액 보증금 5,000,000원을 지급받고자 조정을 신청함 • 신청인은 원상회복비용으로 2,000,000원 정도는 부담할 의사가 있으나, 조정신청 후 피신청인이 바닥재 외에 벽지에 대한 원상회복까지 요구하자 1,000,000원만 부담하겠다고 함 |
• 계약 시 특약으로 보증금 반환 시 5,000,000원을 공제하고 원상회복 여부 확인 후 문제가 없다면 익일에 반환하기로 하였음 • 목적물을 확인한 결과 현관 바닥의 극심한 마모, 주방·거실·방 3개·마루의 심각한 흠집(130개), 벽지훼손 2건, 보일러실 마감 면 파손 1건이 확인되었음 • 신축건물인 특성상 부분 보수가 어렵고 인테리어 업체도 부분 공사는 해주지 않음 • 원상복구를 위해 견적을 받은 것만 4,900,000원으로 신청인에게 반환해야 할 보증금은 없음 |
[쟁점]
바닥재 및 벽지 훼손에 대한 원상회복의무가 임차인에게 있는지 여부 및 손해배상액의 정당한 범위
[관련 판례]
임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용ㆍ수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시 할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반 원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합 10027 판결 참조).
●○조정주문
1. 피신청인은 2022...까지 신청인에게 금 2,500,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 조정위원회는 바닥 흠집이 여러 군데 발견되었으나, 통상의 손모를 넘어선 전체 수리비용을 임차인에게 부담시키는 것은 지나치게 가혹하며, 벽지는 두 군데 정도 흠집이 있으나 벽지 전체 비용을 임차인이 부담할 필요는 없는 것으로 판단하였습니다.
2. 이에, 조정위원회는 상호 양보라는 조정제도의 목적, 통상의 손모를 고려한 원상회복비용 감액 필요성 등을 감안하여, 신청인이 원상회복비용 2,500,000원을 부담하는 내용의 조정안을 제시하였고, 양 당사자 모두 이를 수락하였습니다.
3. 양 당사자는 지속적인 의견대립으로 감정이 상했음을 호소하였으나, 바닥 및 벽지 훼손과 관련하여 통상의 손모를 벗어난 훼손과 그에 따른 비용을 특정하기 어려운 상황임을 이해하고 서로 조금씩 양보하여 원상회복비용을 절반씩 부담하기로 합의하였습니다.
(3). 누수를 원인으로 한 계약해지 가부 및 손해배상의 범위
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 2021...경 이 사건 주택에 관하여 보증금 170,000,000원(월 차임 없음), 임대차기간 2021...부터 2023..(2년)까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인이 이 사건 주택에 입주한 지 2주 정도 지난 무렵, 주방 천장에서 누수가 발생함. 신청인은 피신청인에게 누수 및 곰팡이 확산 방지를 위한 공사를 요구했으나 피신청인은 누수의 근본적인 원인을 밝혀 공사하겠다는 이유로 특별한 조치를 하지 않음.
3. 이에 신청인은 이 사건 주택의 하자와 피신청인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약을 해지하고, 이에 따른 보증금 반환 및 손해배상을 청구하고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 이 사건 주택에 발생한 누수·곰팡이로 인하여 정상적인 생활이 불가능함 • 피신청인은 수선의무를 이행하지 않고 있으며, 향후 수리를 하더라도 공사기간 동안 불편함이 초래될 것이 명백하므로 조속히 임대차계약을 해지하고, 보증금을 반환받기를 희망함 • 또한, 신청인은 위 하자로 인하여 재산적, 정신적 손해를 입었으므로 피신청인은 신청인이 입은 손해를 배상할 의무가 있음 |
• 피신청인은 임대인으로서 수선의무를 불이행한 사실이 없음. 당시 이 사건 주택뿐만 아니라 같은 동의 다른 세대에서도 누수가 발생하였는데 만약 피해복구공사를 한 뒤 위층에서 또다시 누수가 발생한다면 불필요한 공사를 반복해야 함. 피신청인은 근본적인 원인을 밝힌 후, 공사를 진행하려 한 것으로 신청인에게도 이러한 사정을 설명하며 양해를 구했음 • 신청인 주장과 달리 계약을 해지해야 할 정도로 누수가 심하지 않고, 신청인이 주장하는 손해배상액은 과다하여 인정할 수 없음 |
[쟁점]
누수를 원인으로 한 계약해지의 가부 및 손해배상의 범위
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2021... 양자 간에 체결한 임대차계약을 2022... 종료하기로 합의한다.
2. 신청인은 2022... 피신청인으로부터 170,000,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도한다.
3. 피신청인은 2022... 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에, 신청인에게 170,000,000원을 지급한다.
4. 피신청인은 신청인에게 2022...까지 550,000원을 지급한다. 만약 피신청인이 그 지급을 지체 할 경우에는 미지급 금원에 대하여 2022...부터 다 지급하는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 가산하여 지급한다.
○●조정실익
1. 누수의 범위와 정도·지속기간 등을 조사한 결과, 신청인이 누수로 인해 생활상 불편함을 겪었다는 점은 인정되나 임대차목적물의 사용·수익이 불가능하거나 현저히 곤란한 정도에 이르렀다고 보기는 부족하였습니다. 또한, 위 하자의 수선이 불가능하거나 장기간 수선이 필요하여 신청인이 부득이하게 이 사건 아파트에서 퇴거할 수밖에 없는 상황도 아니었으므로 조정위원회는 신청인에게 누수를 원인으로 이 사건 임대차계약이 당연히 해지될 정도는 아니라는 점을 설명하였습니다.
2. 다만, 신청인이 계약 해지를 강력히 희망하고, 이 사건 분쟁으로 상호 감정이 악화하여 신뢰를 기반으로 한 계약을 유지하는 것이 어렵다고 판단되었으며, 피신청인 또한, 공사 편의를 위해 계약을 해지할 의향이 있다고 하는바, 임대차계약의 합의 해지를 제안하여 양 당사자 모두 이를 승낙하였습니다.
3. 한편, 손해배상 액수와 관련하여 당사자 간 의견대립이 극심하였는데 조정위원회는 피신청인에게는 수선의무를 지체한 사실 및 신청인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 점을 설명하고, 신청인에게는 피해의 정도에 비하여 주장하는 손해배상액이 다소 과다하다는 점을 설명하여 양 당사자 모두 수긍할만한 액수를 산정하여 원만한 합의를 도출하였습니다.
(4). 임대차 종료 후 원상회복의무와 장기수선충당금
[사건개요]
1. 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)은 2019... 이 사건 주택에 관하여 임대차기간을 2019...부터 2021...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 피신청인은 2019.. 말경 신청인의 요구로 이 사건 주택 내 도배 공사를 시행함.
3. 신청인은 2021... 임대차계약이 종료됨에 따라 피신청인에게 이 사건 주택을 반환하고 피신청인은 신청인에게 임대차보증금을 반환함.
4. 그러나 피신청인은 신청인의 자녀가 벽면에 낙서를 하여 새로 도배공사가 필요하다는 이유로 신청인이 거주기간 동안 납부한 장기수선충당금 440,000원을 반환하지 않음.
5. 신청인은 피신청인으로부터 미반환된 장기수선충당금을 반환받고자 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 관례상 임차인 퇴거 후 도배 공사비용은 임대인이 부담하는 것임 • 장기수선충당금에서 도배비용을 공제하는 것은 부당함 |
• 신청인 입주 시 신청인 요구로 도배 공사를 했고, 신청인이 거주하면서 신청인의 자녀가 거실 및 방 벽면에 낙서하여 전체적으로 새로 도배 시공을 해야 하므로 도배 공사비용 600,000원 중 300,000원을 신청인이 부담해야 함 • 장기수선충당금에서 해당 금액을 공제한 나머지 금액을 반환해야 함 |
[쟁점]
임차인이 벽면에 낙서한 것을 통상의 손모로 보아 원상회복의무를 부담하지 않아도 되는지 여부
●○조정주문
1. 피신청인은 신청인에게 2021...까지 290,000원(= 장기수선충당금 440,000원 – 신청인 부담 원상회복비용 150,000원)을 지급한다.
○●조정실익
1. 신청인은 신청인의 자녀가 벽면에 낙서한 사실은 인정하나 도배 비용은 피신청인이 부담하는 것이라고 주장하고, 피신청인은 시공한 지 2년밖에 안 된 도배를 새로 시공해야 하므로 신청인이 도배 비용 중 절반은 부담해야 한다고 주장하여 의견이 대립하였습니다.
2. 이에 조정위원회는 신청인에게 고의적인 벽지 훼손은 통상의 손모로 보기 어려울 수 있음을 설명하였고, 피신청인에게는 벽면 훼손 정도에 비해 비용 청구가 과다한 점을 설명하였습니다.
3. 결국 신청인과 피신청인이 상호 양보하여, 신청인이 도배 비용으로 150,000원을 부담하고 피신청인이 신청인에게 반환할 장기수선충당금에서 위 도배 비용 150,000원을 공제한 나머지 금액을 반환하는 것에 동의하여 조정이 성립되었습니다.
(5). 누수로 인한 임대차계약 해지와 이사비용 청구
[사건개요]
1. 신청인(임대인)과 피신청인(임차인)은 이 사건 주택에 관하여 2020... 보증금 5,000,000원, 차임 월 380,000원, 임대차기간 2020...부터 2022 ...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 신청인은 2020... 이 사건 주택 중 방 1개 천장에서 누수가 발생하자 2020... 누수방지공사를 시행함.
3. 신청인은 피신청인의 임대차계약 해지와 더불어 월 차임 감액 및 이사비용 요구를 인정할 수 없어 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 수선의무를 이행하였으므로 월 차임 감액 및 임대차계약 해지 등 피신청인 주장을 인정할 수 없음 | • 누수로 인해 방 1개를 이용하지 못하였으므로 1개월분 월 차임을 감액해야 함 • 누수 및 임차목적물 노후화로 인해 거주가 곤란하므로 임대차계약을 해지하고 이사비용 1,600,000원을 지급할 것을 요구함 |
[쟁점]
누수로 인한 차임 감액 가능 여부, 임대차계약 해지 시 이사비용 청구 가능 여부
[관련 규정]
민법
제627조(일부멸실과 감액청구, 해지권)
① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
[관련 판례]
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무’라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인은 2021...까지 피신청인으로부터 별지목록 기재 주택을 인도받음과 동시에 피신청인에게 4,050,000원을 지급한다.
2. 피신청인은 2021...까지 신청인으로부터 4,050,000원을 지급받음과 동시에 신청인에게 제1항 기재 주택을 인도한다.
○●조정실익
1. 조정과정에서 당사자 간 임대차계약 해지에는 합의하였으나 월 차임 1개월분 감액 및 이사비용 지급에 대해서 의견이 대립하였습니다.
2. 이에 조정위원회는 신청인에게 누수 발생 이후 누수공사 완료시까지의 월 차임은 감액 가능하다는 점을 설득하고, 피신청인에게는 임차목적물 거주 불능 상태로 보기 어려워 이사비용 청구는 곤란하다는 점을 설명하였습니다.
3. 그리하여 양 당사자 간 임대차계약을 해지하되, 신청인은 피신청인의 월 차임 1개월분을 면제해 주고 피신청인은 이사비용 청구를 포기하는 내용으로 조정이 성립하였습니다.
(6). 주택임대차보호법 제6조 제1항 소정의 갱신거절의 통지기간을 합의로 단축하는 경우 그 효력
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 이 사건 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 이후 신청인은 임대차기간이 만료되기 약 1개월여 전 피신청인에게 계약갱신을 거절하는 취지의 의사 표시를 함.
2. 피신청인은 주택임대차보호법상 임차인의 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 하여야 하는데 그 기간이 도과되었다는 이유로 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신을 주장함.
3. 이에 신청인은 임대차계약의 종료를 주장하며 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 이 사건 임대차계약서 상에 특약사항으로 계약갱신 여부에 관하여는 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지만 통지하면 된다는 취지의 내용이 기재되어 있음 • 신청인은 임대차기간 만료 1개월여 전에 피신청인에게 전화하여 갱신거절의 통지를 함 • 따라서 이 사건 임대차계약은 그 기간만료로 종료되었으므로 피신청인은 신청인으로부터 이 사건 임대차목적물을 인도받음과 동시에 신청인에게 임대차보증금을 반환하여 줄 의무가 있음 |
• 주택임대차보호법상 갱신거절의 통지는 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하여야만 하는데 신청인이 갱신거절의 의사표시를 하지 아니하여 이 사건 임대차계약은 묵시적 갱신이 된 것임 • 신청인이 임대차기간 만료 1개월여를 남겨둔 시점에서 갑자기 이사를 하겠다는 내용의 전화를 한 사실은 있으나 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었으므로 신청인이 갱신된 임대차계약을 해지한 것으로 보더라도 그 해지의 효력은 갱신된 임대차계약기간의 기산일 이후 3개월이 지나야 발생함 |
[쟁점]
주택임대차보호법 제6조 제1항 소정의 갱신거절의 통지기간을 합의로 단축하는 경우 그 효력
[관련 규정]
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
[관련 판례]
임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 참조).
“기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바,
임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다(대법원 1995. 5. 26 선고 95다13258 판결 참조).
이후 1999. 1. 21. 주택임대차보호법은 법률 제5641호 일부개정되면서 제4조에 ‘다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라는 단서 조항을 두어 명문화함.
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 당사자들 사이에 2021... 별지 목록 기재 부동산에 대하여 체결된 임대차계약이 2023...자로 종료됨을 확인한다.
2. 신청인은 2023... 피신청인으로부터 100,000,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 부동산을 인도한다.
3. 피신청인은 2023... 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 신청인에게 100,000,000원을 지급한다.
○●조정실익
1. 이 사건 임대차계약서 중 특약사항으로 ‘만기 6개월에서 1개월 전까지 임대인과 임차인은 상호 계약갱신 여부를 통지하여야 한다.’는 조항이 삽입되어 있습니다.
2. 다만 조정위원회는 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정되기전의 것) 제6조 제1항의 개정취지가 ‘통상적으로 1개월은 임차인이 다른 주거용 주택을 구하는데 충분한 시간이 아니므로 임대차기간 종료 2개월 전까지 임대인이 갱신거절 등의 뜻을 통지하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄으로써 주거 생활의 안정성을 높이기 위한 것’이라는 점 및 관련 대법원 판례의 취지를 종합하여 보면 결국 이 사건 임대차계약 당시 갱신거절의 통지기간을 주택임대차보호법 제6조 제1항에 반하여 단축하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 곧바로 이를 무효라고 할 것이 아니며, 임차인이 스스로 그 약정된 단축기간의 유효를 주장하면서 묵시적 갱신을 부인하고 임대차기간 만료로 인한 임대차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로,
이 사건 임대차계약은 신청인이 임대차기간 만료 1개월여 전에 한 계약갱신 거절의 의사표시로써 약정된 기간만료로 종료된 것으로 보는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
3. 이에 조정위원회는 위와 같은 판단을 기초로 양 당사자에게 충분히 사안을 설명하고 쌍방 양해 가능한 범위에서 이행기를 조율하여 조정안을 제시하였고 양 당사자 모두 조정안에 동의하여 신속하게 분쟁이 해결되었습니다.
(7). 주택임대차보호법 제6조의 2에 따라 임차인이 해지할 경우 유보된 3개월의 기간 동안 차임을 지급할 의무가 있는지 여부
[사건개요]
1. 신청인(임차인)은 2019... 피신청인(임대인)과 피신청인 소유의 소재 이 사건 주택에 관하여, 보증금 10,000,000원, 차임 월 450,000원, 임대차기간 2019...부터 2021...까지로 정하여 임대차계약을 체결함.
2. 이후 이 사건 임대차계약은 2021... 묵시적으로 갱신되어 2023...까지 연장됨. 그러나 신청인은 2022... 경 피신청인에게 이 사건 임대차계약의 해지 의사를 통지함.
3. 신청인은 2022... 경 이 사건 주택을 피신청인에게 반환하였으나, 피신청인은 신청인에게 묵시적으로 갱신된 이 사건 임대차계약의 종료일인 2022...까지의 차임을 미리 공제하겠다고 주장하면서, 보증금 10,000,000원 중 2022.월분 및 2022.월분의 차임 900,000원(차임 월 450,000원 × 2개월분)을 공제하고 9,100,000원만 반환함.
4. 이후 피신청인은 신규 임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 신규 임차인으로부터 2중으로 차임을 지급받아옴.
5. 이에 신청인은 피신청인으로부터 부당하게 공제된 2022.월분 및 2022.월분의 차임 900,000원을 반환받기 위하여 조정을 신청함.
| 신청인(임차인) 의견 | 피신청인(임대인) 의견 |
| • 신청인은 피신청인에게 상기와 같은 이유로, 부당하게 공제된 2022.월분 및 2022.월분의 두 달간 차임 900,000원의 반환을 구함 | • 피신청인은 신청인의 주장에 대하여 묵시적으로 갱신 된 이 사건 임대차계약의 종료일인 2022...까지는 신청인으로부터 정당하게 차임을 지급받을 권리가 있다고 항변함 |
[쟁점]
• 임대차계약 종료시 임대인의 보증금반환의무
• 주택임대차보호법 제6조의 2에 따른 해지의 경우 임차인의 차임 지급의무 및 그 범위
[관련 규정]
주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[관련 판례]
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계임(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결
참조).
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것임(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결 참조).
●○조정주문
1. 신청인과 피신청인은 업무시설(오피스텔) 에 관하여 2019... 양자 사이에 체결된 임대차계약이 2022... 종료되었음을 확인한다.
2. 피신청인은 2022... 신청인에게 보증금 450,000원을 반환하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 2022...부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다.
3. 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항에 기재한 사항은 강제 집행할 수 있음을 승낙한다.
○●조정실익
1. 주택임대차보호법 제6조의 2 제2항에서 임대인이 임차인의 계약해지의 의사 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정한 취지는 임차인의 임의의 해지 의사표시에 따라 임대인의 법적 지위가 지나치게 불안정해지는 것을 방지하고, 후속 임차인과 새로운 임대차계약을 체결 할 수 있는 시간적 여유를 두기 위함이지 임대인에게 기존 임차인과 후속 임차인과의 사이에 2중으로 차임을 지급받을 수 있도록 함은 아니라고 할 것입니다.
2. 따라서 조정위원회는 피신청인에게 임대인이 후속 임차인과 새로운 임대차계약을 체결한 때에도 기존 임차인으로부터 계속하여 차임을 지급받거나 이를 이미 공제한 때에는 민법 제741조에서 규정한 부당이득에 해당하여 이를 기존 임차인에게 반환할 책임이 있다는 점을 설명하였습니다.
3. 이 사건 당사자의 각 주장과 사실관계를 파악하면서 피신청인은 2022.월분 한 달 치의 차임 450,000원을 2중으로 지급받은 사실을 인정하여 신청인에게 이를 반환하는 것으로 합의하기를 원하였고, 신청인도 이에 동의하여 양 당사자는 원만한 합의에 이르렀습니다.
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