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[목차]
(1). 공사업체 입찰관련 자격제한의 정당성 여부 문의
(2). 주택관리업자 계약기간 중에 경비·청소업체 위탁에서 직영으로 가능한지?
(3). 공사입찰에서 1순위 업체의 낙찰포기에 따른 차순위 업체 선정가능 여부
(5). 주택관리업자 및 사업자 선정지침(제24조) 관련 질의
(7). 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제26조 참가자격 제한 대상 여부
(8). 입찰무효(낙찰자 귀책사유)에 따른 입찰보증금 청구
(10). 공동주택(아파트) 의 승강기업체 선정시 종합계약 체결의 법적 문제점 유무
(14). 국토부 고시 및 주택법시행령 규정의 국토부 유권해석을 바랍니다.
(15). 재활용품(파지 헌옷) 수거업체 선정 입찰공고 시 하한가 명시 가능 여부 문의
(16). 차순위업체와 계약시 낙찰금액 적용 기준에 대한 질의입니다.
(18). 공동주택의 제한경쟁 입찰시 유찰되어 수의계약 대상 문의
(20). 주택관리업자 및 사업자선정지침 공고 규정 위반 여부
(23). 사업수행실적 평가표 허위로 작성해도 문제되지 않는 건가요?
(24). 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제11조 관련 질의 입니다.
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(1). 공사업체 입찰관련 자격제한의 정당성 여부 문의
[등록일자]
2018.04.02
| 질의 | 과도한 참가자격 제한인지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조에 따르면 사업종류별 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 요건을 갖추지 아니한 자는 경쟁입찰에 참가자격이 없다고 규정하고 있습니다. 따라서, 경쟁입찰은 사업종류별로 각각 처리하는 것이 위 지침에 적합한 것으로 판단됩니다. 귀하의 질의의 경우 하나의 사업종류로 볼 수 있는지, 또한 3가지 전문건설업 면허가 필요한 사업종류인지 불분명하며「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(2). 주택관리업자 계약기간 중에 경비·청소업체 위탁에서 직영으로 가능한지?
[등록일자]
2018.03.23
| 질의 | 주택관리업자 계약기간 중 청소 및 경비용역을 위탁운영에서 직영운영으로 변경 가능한지 여부 |
| 회시 | 공동주택관리법 제63조제1항제2호에서는 공동주택단지의 경비와 청소를 관리주체의 업무로 명시하고 있으므로, 해당 공동주택에서 주택관리업자에게 위탁관리를 하는 경우 경비와 청소업무를 관리주체인 주택관리업자가 직접 수행하는 것으로 하여 계약을 체결할 수 있을 것입니다. 다만, 이러한 경우에는 주택관리업자 선정 시 경비와 청소업무를 용역업체를 통하지 않고 직접 수행한다는 내용을 공고문에 명시하고 해당 금액(인건비, 피복비 등 청소와 경비에 직접 소요되는 비용)이 포함된 입찰가격 등으로 낙찰이 진행되어야 할 것입니다. 이러한 과정 없이 주택관리업자를 선정한 후에 경비와 청소업무를 관리주체가 직영으로 수행하는 것으로 변경하는 것은 주택관리업자와 용역사업자를 선정하는 절차를 다르게 두고 있는 동 지침에 적합하지 않은 것입니다. 좀 더 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 첨부하여 귀 공동주택의 지도감독권자인 시·군·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(3). 공사입찰에서 1순위 업체의 낙찰포기에 따른 차순위 업체 선정가능 여부
[등록일자]
2018.03.23
| 질의 | 낙찰업체의 입찰 포기시 차순위 업체를 사업자로 선정할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 주택관리업자 및 사업자 선정지침에는 입찰의 무효시 차순위 업체를 선정한다는 별도 규정은 없으며, 위 지침 제12조에는 입찰이 성립되지 않는 경우 또는 제21조제3항 및 제29조제3항에 따라 낙찰을 무효로 하는 경우(낙찰자가 특별한 사유없이 10일 이내 계약을 체결하지 아니한 경우)에는 재공고를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 발주처의 귀책사유 없이 낙찰자로 선정된 사업자가 계약을 포기한 경우라면, 계약을 포기한 업체를 제외한 참가업체수가 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제5조제1항에서 정하고 있는 유효한 입찰의 수에 해당된다면 입주자대표회의의 의결을 거쳐 차순위 업체와 계약을 체결할 수도 있을 것으로 판단됩니다. |
(4). 계약이행보증증권
[등록일자]
2018.03.17
| 질의 | 보험계약 시 계약보증금 납부 방법 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제31조제4항에 따르면 보험계약을 하는 경우 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다 라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. |
(5). 주택관리업자 및 사업자 선정지침(제24조) 관련 질의
[등록일자]
2018.03.13
| 질의 | 입찰가격 상한을 공고할 수 있는 방법 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제24조제5항에 따르면 입찰가격의 상한을 공고할 수 있는 방법에 대해 규정하고 있습니다. 위 규정에 따를 경우, 1. 3개소 이상의 견적서 2. 지방자치단체의 자문 등 관련기구, 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인 3. 공동주택관리 지원기구 자문기관의 검토결과 방법중 하나를 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있을 것으로 판단됩니다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제24조제5항에 따라 입찰가격의 상한은 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인 및 공동주택관리 지원기구 자문기관의 검토결과를 통해 공고할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 이때, 두가지 다가 아니라 두가지 중 한가지만 충족하면 될 것으로 판단됩니다. 감사합니다. |
(6). 승강기 업체선정에 관한 건
[등록일자]
2018.03.12
| 질의 | 수의계약의 대상 해당 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2]에 수의계약을 할 수 있는 경우를 규정하고 있으며, 귀하의 질의의 경우 위 규정에 해당되지 않는 것으로 판단됩니다. |
(7). 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제26조 참가자격 제한 대상 여부
[등록일자]
2018.03.06
| 질의 | 참가자격의 제한 규정 적용 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조제1항제6호에 따르면 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자는 입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우 무효로 한다라고 규정하고 있습니다. 귀하의 질의의 경우, 위 규정에 해당되는 것으로 판단되며 해당 업체가 입찰에 참가한 경우 무효로 하여야 할 것입니다. |
(8). 입찰무효(낙찰자 귀책사유)에 따른 입찰보증금 청구
[등록일자]
2018.02.28
| 질의 | 입찰보증금 미지급에 따른 진정 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제31조에 따르면 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의5이상을 입찰보증금으로 납부하여야 하며, 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다고 규정하고 있으나, 「공동주택관리법」및 위 지침에 입찰보증금 귀속 관련 분쟁시 별도 절차에 대하여 규정하고 있지 않으므로, 답변 드리기 곤란한점 양해해 주시기 바라며, 손해보험협회나 금융감독원 등 관련 기관에 문의하시기 바랍니다. |
(9). 공동주택관리법에 대한 유권해석 재 요청 건
[등록일자]
2018.02.27
| 질의 | 입찰공고 내용 관련 질의 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제24조제1항제8호에 따라 입찰가격 산출방법 및 기준 등 입찰관련 유의사항은 입찰공고 내용에 명시되어야 한다고 규정하고 있으므로, 위 규정에 따라 적합하게 공고하면 될 것으로 판단됩니다. |
(10). 공동주택(아파트) 의 승강기업체 선정시 종합계약 체결의 법적 문제점 유무
[등록일자]
2018.02.23
| 질의 | 승강기 종합유지보수 계약 체결의 적합 여부 |
| 회시 | 승강기 유지관리 용역은 관리비로, 부품교체 공사는 장기수선충당금으로 집행되어야 합니다. 당초 관련 법령상 관리비와 장기수선충당금은 징수대상, 지출항목, 집행절차 및 업자선성 권한이 명확하게 구분되어 있기 때문에 그동안 관리비와 장기수선충당금의 지출항목이 동시에 집행되는 형식의 종합계약을 허용하지 않는 것으로 해석해왔습니다. 그러나 승강기 부품교체를 위한 경쟁입찰 진행 절차에 장시간이 소요되어 사용자의 안전이 취약해질 우려가 있다는 것이 현실적인 문제로 제기되었습니다. 따라서 승강기 운행정지, 긴급상황 발생 등의 상황에서 승강기 사용자의 안전이 고려될 수 있도록 “안전을 위한 긴급한 경우에 한정”하여 “장기수선계획 총론에 긴급을 요하는 부품교체를 승강기유지관리용역과 함께 계약하여 집행하는 방식을 반영”하였다면 이를 허용하는 것으로 해석을 변경하게 되었습니다. 다만, 장기수선반영품목 전체를 계약한다거나, 승강기 교체공사까지를 포함한다거나 하는 방식의 계약은 관리비와 장기수선충당금의 의미와 목적을 다르게 두고 있는 관련 법령의 틀 안에서 여전히 허용될 수 없는 것임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다. |
(11). 아파트 재활용품 입찰
[등록일자]
2018.02.14
| 질의 | 공동주택 재활용품 입찰 참가자격 제한의 적정 여부 등 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따르면 제한경쟁입찰시 계약의 목적에 따라 사업실적 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다 라고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 사항이 과도한 제한인지 여부는 해당단지의 규모 등을 고려한 사실관계 확인이 필요하며,「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니, 해당 시,군,구(공동주택 관리 담당 부서)로 문의하시기 바랍니다. 아울러, 재활용품이나 폐의류 등 관련 사업을 위한 구체적인 자격, 면허 등에 대해서는 자원재활용법 등 관련 법령에 따라 검토되어야 할 사항으로, 안내해 드리기 곤란한 점 양해해 주시기 바랍니다. |
(12). 주택관리업자및 사업자 선정지침 유권해석
[등록일자]
2018.02.05
| 질의 | 공고내용과 제출서류를 변경하여 공고 한 후 유찰된경우 2회이상 유찰로 보아 수의계약 할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 제7호에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우(다만, 이 경우에는 최초 입찰에 부친 내용을 변경 할 수 없다.) 수의계약을 할 수 있다 라고 규정하고 있으며, 입찰공고 내용 등을 변경하여 공고한 경우는 위에 해당되지 않으므로 수의계약의 대상에 해당되지 않을것으로 판단됩니다. |
(13). 혼합주택단지에서 주택관리업자 선정방법
[등록일자]
2018.02.02
| 질의 | 혼합주택단지에서 주택관리업자 선정방법 |
| 회시 | 「공동주택관리법」시행령 제7조제1항제2호에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택의 주택관리업자의 선정 사항을 공동으로 결정하여야 하며, 해당 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이루어지지 아니하는 경우에는 동법 시행령 제7조제 3항제1호에 따라 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정한다라고 규정하고 있습니다. 따라서, 질의하신 혼합단지의 경우 임대사업자가 주택관리업자의 선정(재계약)에 대한 사항을 결정하여야 할 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(14). 국토부 고시 및 주택법시행령 규정의 국토부 유권해석을 바랍니다.
[등록일자]
2018.02.01
| 질의 | 관리주체가 용역사업자 선정 및 계약을 입주자대표회의 의결없이 할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 구「주택법」시행령 제55조 제1항 제6호에서 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행을 관리주체의 업무로 정하고 있으며, 또한,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 2015-322호) [별표4] <비고>1에서 관리주체가 계약자인 경우, 사업자를 선정하는 경우에는 사전에 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다라고 규정하고 있습니다. 따라서 관리주체가 계약자인 사업자 선정시 입찰의 종류, 참가자격의 제한, 낙찰방법 등을 입주자대표회의에서 의결하여 정하는 것이니 참고하시기 바랍니다. |
(15). 재활용품(파지 헌옷) 수거업체 선정 입찰공고 시 하한가 명시 가능 여부 문의
[등록일자]
2018.01.31
| 질의 | 입찰가격의 하한을 공고할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제24조제5항에 입찰가격의 상한을 공고할 수 있는 경우에 대해 규정하고 있으므로, 입찰가격의 하한은 공고할 수 없다 할 것입니다. |
(16). 차순위업체와 계약시 낙찰금액 적용 기준에 대한 질의입니다.
[등록일자]
2018.01.25
| 질의 | 낙찰포기로 인한 차순위자 계약시 계약 조건 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에는 입찰의 무효시 차순위자 선정에 대한 별도 규정은 없으며, 동 지침 제12조에 따라 입찰이 성립하지 않은 경우 또는 제21조제3항 또는 제29조제3항에 따라 낙찰을 무효로 한 경우(낙찰자가 특별한 사유 없이 10일 이내 계약을 체결하지 아니한 경우)에는 재공고 할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 발주처의 귀책사유 없이 낙찰자로 선정된 사업자가 계약을 포기한 경우에는 “입찰의 성립” 여부 및 발주처의 판단에 따라 차순위 업체와 계약을 체결할 수도 있을 것이며, 차순위자와 계약시에는 동지침 제29조제2항에 의거 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 할 것입니다. |
(17). 수의계약의 대상
[등록일자]
2018.01.23
| 질의 | 공동주택단지 공동관리시 용역계약을 단지별 구분, 300만원 이하 금액이면 수의계약 할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」시행령 제6조제2항에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체는 법 제8조에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 법 제9조제1항에 따른 공동주택관리기구를 구성하여야 한다 라고 규정하고 있으며, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따라 경쟁입찰은 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 선정하도록 하고 있으므로, 공동주택단지 공동관리시 용역 사업자 선정을 공동주택단지별로 하는 것은 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. |
(18). 공동주택의 제한경쟁 입찰시 유찰되어 수의계약 대상 문의
[등록일자]
2018.01.19
| 질의 | 제한경쟁입찰 2회 유찰시 수의계약 관련 사항 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표2] 제7호에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이고 2회 유찰된 경우 수의계약(최초로 입찰에 부친 내용을 변경 할 수 없음)을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 입찰에 참여한 업체를 위 수의계약 대상으로 제한하고 있지는 않음을 알려 드립니다. |
(19). 주택관리업자 선정에 관하여
[등록일자]
2018.01.18
| 질의 | 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한하기 위한 입주자등의 과반수 서면동의 접수시기 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제7조제2항에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자 참가를 제한하려는 경우 전체 입주자등 과반수의 서면 동의가 있어야 한다고 규정하고 있으나, 그 시기에 대해서 별도 규정되어 있지 않으므로, 해당 공동주택 관리규약에서 그 시기가 명시되어 있다면 이를 따라야 할 것입니다. 모든 사업자를 대상으로 입찰 참가를 허용하는 사항 또한 위 법령 등에서 별도 규정되어 있지 않으나,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제4조제1항에 의거 경쟁입찰이 원칙임을 알려 드립니다. |
(20). 주택관리업자 및 사업자선정지침 공고 규정 위반 여부
[등록일자]
2018.01.18
| 질의 | 민간 전자입찰시스템 사업인 kg2b등에 입찰공고 가능 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제36조 제5항에 의거 국토교통부장관은 지정 사업자를 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다 라고 규정됨에 따라, 공동주택관리정보시스템 공지사항에 민간 전자입찰시스템 사업자를 지정하여 공지하고 있음을 알려드리며, kg2b는 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정, 운영중임을 알려드립니다. |
(21). 공사업체 선정관련 정당성 여부 문의
[등록일자]
2018.01.18
| 질의 | 사업자선정 절차에 하자가 있는 경우, 사후 보완이 가능한지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 사업자선정 절차에 하자가 있는 경우, 추인에 대해서는 별도 규정하고 있지 않음을 않음을 알려 드리며, 시정명령 이행과 관련하여 구체적인 사항은 해당 시정명령을 통보한 지방자치단체의 안내를 받으시기 바랍니다. |
(22). 주택관리업자 및 사업자 선정지침
[등록일자]
2018.01.17
| 질의 | 하자소송대리인등 선정시 주택관리업자 및 사업자선정지침에 따른 지명경쟁입찰 적용 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」 제25조 규정에 따라 법 제23조제4항제1호부터제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(관리비등)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'에 따라 사업자를 선정합니다. 질의하신 하자소송 관련 변호사 선임비용 등은 관리비등이 아닌 소유자가 부담하여야 하는 비용이므로, 위 지침의 적용대상에 해당되지 않을 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(23). 사업수행실적 평가표 허위로 작성해도 문제되지 않는 건가요?
[등록일자]
2018.01.17
| 질의 | 주민운동시설 수의계약시 사업수행실적 평가 허위 작성 관련 |
| 회시 | `귀하의 질의의 경우, 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」위반 여부에 대한 판단은 구체적인 사실관계 확인 및 조사가 필요하며, 동법 제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으므로 해당 시, 군, 구(공동주택 관리 담당 부서)에 문의하실 것을 안내해 드리는 점, 양해해 주시기 바랍니다. |
(24). 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제11조 관련 질의 입니다.
[등록일자]
2018.01.16
| 질의 | 주택관리업자 및 사업자선정지침 제11조제2항 '즉시'의 의미 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제11조에서는 “주택관리업자 및 사업자를 선정한 경우”에는 선정 결과 내용을 즉시 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다. 위 규정에 따른 절차를 미이행한 경우「공동주택관리법」제25조를 위반하여 사업자를 선정한 자에 해당하여 동법 제102조에 따른 과태료 부과대상이 될 수 있으며, 위에 해당되는지 여부는 동법 제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체에서 구체적인 사실 관계 확인을 통하여 판단되어야 할 사항임을 알려드립니다. |
(25). 계약주체에 대한질의
[등록일자]
2018.01.10
| 질의 | 공동주택 청소, 경비 용역업체를 선정할 경우 계약체결을 관리사무소장이 할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 공동주택을 자치관리하거나 위탁관리하는 경우 청소, 경비용역은 관리주체가 계약자이며, 「공동주택관리법」제64조에 따라 의무관리대상 공동주택을 관리하는 경우 입주자대표회의(자치관리의 경우)와 주택관리업자(위탁관리의 경우)가 관리사무소장을 배치하며, 동법 시행규칙 제30조에 의거 관리사무소장의 업무 중 관리주체의 업무를 지휘, 총괄하는 업무가 규정되어 있으므로 관리사무소장은 위 계약을 체결할 수 있는 것으로 판단됩니다. |
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