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[목차]
(8). 입찰 참가자격 및 유효 입찰 여부에 대한 질문입니다.
(10). 기존 주택관리업자의 입찰참가제한에 관한 질의
(11). 국토교통부 고시 제2016-943호 제26조(참가자격 제한 범위 관련)
(12). 주택관리업자 재계약에 대한 이의제기 관련 질의
(13). 일반경쟁 입찰에 화재보험업체 선정결정에 대하여 문제가 없는지요
(14). 주택관리업자 및 사업자선정 지침 적용 관련 질의
(15). ‘공동주택 위⋅수탁관리계약’에 대한 질의 외
(18). 아파트 경비실에 에어컨을 설치하고자 합니다.
(20). 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 제26조 참가자격의 제한
(22). 변호사수임료등 소송비용도 전자입찰로 사업자선정해야 하는지
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 주택관리업자 재계약 관련
[등록일자]
2018.07.20
| 질의 | 수의계약 가능 여부 |
| 회시 | 귀하의 민원 요지가 불분명하여 정확한 답변이 어려우나,「공동주택관리법」시행령 제7조제2항에 따르면 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하여야 하며, 위 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2이상이 찬성하여야 합니다. 따라서, 관리규약에 위 규정에 따른 수의계약 기간에 대해 정하고 있다면 해당 규정에 따르는 것이 적합하다 할 것이며, 수의계약 횟수에 대해서는 별도 제한을 두고 있지 않음을 알려 드립니다. |
(2). 비의무단지 입찰 공고 등록 및 수의계약 기준
[등록일자]
2018.07.20
| 질의 | 주택관리업자 및 사업자 선정지침 적용 대상 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은「공동주택관리법」에 따라 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자 선정과 관리비등의 집행을 위한 공사, 용역 등 각종 사업자 선정에 필요한 사항을 규정하는 것에 그 목적이 있습니다. 따라서, 비의무관리대상 공동주택에서 경쟁입찰을 통해 사업자를 선정하고자 하더라도「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 하는 것은 아닙니다. |
(3). 아파트 입찰공고 자격기준 유권해석
[등록일자]
2018.07.17
| 질의 | 제한경쟁입찰시 자본금의 기준 등 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따라 제한경쟁입찰시 계약의 목적에 따라 자본금 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 안됩니다. 위 규정상 자본금은 해당 사업관련 법령의 등록 기준에 반드시 맞추어야 하는 것은 아니며, 계약의 목적에 따라 정할 수 있다 할 것입니다. 개별사안이「공동주택관리법」및 위 지침을 위반하였는지 여부는 구체적인 사실관계 확인 및 조사가 필요하며,「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(4). 주택관리업자 선정 입찰여부 문의
[등록일자]
2018.07.13
| 질의 | 사업주체와 계약한 주택관리업자의 수의계약 방법 |
| 회시 | 입주자대표회의의 구성 후 주택관리업자 선정시 사업주체와 계약한 주택관리업자도 기존 주택관리업자로 할 수 있으므로, 해당 주택관리업자의 계약기간이 끝났다면「공동주택관리법」시행령 제5조제2항제2호에 의거 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고, 위 규정상 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 경우 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정할 수 있습니다. |
(5). 입찰공고 2차례 유찰후 수의계약시 절차
[등록일자]
2018.07.13
| 질의 | 수의계약의 절차 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2]에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 최초로 입찰에 부친 내용을 변경하지 않으면서 수의계약 할 수 있습니다. 이때 반드시 2인 이상의 견적서를 받아야 하는 것은 아닙니다. 수의계약의 절차에 대해 위 지침에서 별도로 규정하고 있지는 않으나, 수의계약이라 하더라도 참가자격의 제한에 해당되는지 확인하는 것이 적정한 사업자 선정을 위해 필요하며, 수의계약의 경우 적격심사는 실시 하지 않을 것이므로 적격심사 관련 제출서류는 불필요한 것으로 판단됩니다. |
(6). 물품구매 및 설치시 사업자선정지침
[등록일자]
2018.07.13
| 질의 | 공산품으로써 수의계약의 대상이 되는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 수의계약 대상 제2호에서 ‘공산품을 구입하는 경우’는 ‘공업적으로 생산된 제품(전기용품 포함)으로서 소비자가 완성된 제품의 형태로 구입이 가능하고, 별도의 가공없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품을 의미하므로, 추가적으로 해당 법령에 따른 면허·등록을 필요로 하는 전문적 기술인력을 필요로 하는 공사를 수반하지 않아야 할 것이라고 유권해석하고 있습니다. 질의하신 차단기의 경우 공업적으로 생산된 제품에 해당된다 하더라도, 소비자가 사용하는 완제품(물품과 비품 등)의 형태가 아닌 별도 공사에 필요한 원료 및 자재에 해당되는것으로 보이며, 해당 법령에 따라 면허·등록을 갖춘 자가 시공하여야 하는 공사를 수반하게 된다면 수의계약 대상으로 볼 수 없을 것으로 판단되므로, 경쟁입찰로 사업자를 선정하여야 할 것입니다. |
(7). 기존사업자 재계약 내용 변경
[등록일자]
2018.07.13
| 질의 | 전산 용역 사업자의 기존과 계약기간 및 금액을 다르게 하여 다시 계약 할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 9에 따르면 “계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 「공동주택관리법」시행령 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우” 수의계약을 할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 위 규정의 요건을 충족하여 다시 계약 하는 경우라면 기존 계약과 반드시 동일한 조건으로 계약을 진행해야 하는 것은 아니며, 동일한 사업내용의 범위내에서 계약 조건은 계약 당사자간 협의를 통해 결정할 사항으로 판단됩니다. |
(8). 입찰 참가자격 및 유효 입찰 여부에 대한 질문입니다.
[등록일자]
2018.07.12
| 질의 | 참가자격의 제한 기준 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조에 따르면 사업자가 입찰공고일 현재 각 호 어느 하나에 해당하는 경우 입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우 그 입찰을 무효로 한다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 입찰공고일 현재가 아닌 다른 시점에서 위 규정 각 호 어느 하나에 해당한다고 하여 입찰 참가자격을 제한하는 것은 위 지침에 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. |
(9). 주택관리업자선정
[등록일자]
2018.07.11
| 질의 | 공동주택관리법 위반 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제14조제6항에 따르면 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하여야 합니다. 위 규정을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 아니한 경우 해당하는 자에게 위 법 제102조 제3항제4호에 의거 500만원 이하의 과태료를 부과한다 라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. 개별사안이 공동주택관리법을 위반하였는지 여부는 조사가 필요하며,「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(10). 기존 주택관리업자의 입찰참가제한에 관한 질의
[등록일자]
2018.07.11
| 질의 | 기존 주택관리업자의 입찰 참가제한 시기 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제7조제2항에 따르면 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있으며, 입주자대표회의는 위 요구에 따라야 합니다. 아울러, 위 규정에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 합니다. 입주자등이 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 요구하는 시기에 대해서는 위 법령에서 별도 규정하고 있지는 아니하며, 위 법령 및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 적합하게 주택관리업자가 선정될 수 있도록 관리규약으로 정하여 운용하는 것이 타당한 것으로 판단됩니다. |
(11). 국토교통부 고시 제2016-943호 제26조(참가자격 제한 범위 관련)
[등록일자]
2018.07.11
| 질의 | 참가자격의 제한 범위 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조에 따르면 참가자격이 제한되는 경우에 대하여 규정하고 있으며, 위 규정에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우 그 입찰을 무효로 하고 있음을 알려 드립니다. 두번째 질의의 경우, 질의요지가 불분명하여 정확한 답변이 어려우나, 수의계약의 경우 참가자격의 제한에 대하여 별도로 규정되어 있지 않습니다만, 수의계약이라 하더라도 위 참가자격의 제한 규정에 따르는 것이 적정한 사업자 선정을 위한 위 지침의 취지에 부합하는 것으로 판단됨을 알려 드립니다. |
(12). 주택관리업자 재계약에 대한 이의제기 관련 질의
[등록일자]
2018.07.09
| 질의 | 주택관리업자 재계약시 입주자등 의견 청취 방법 |
| 회시 | 「공동주택관리법」시행령 제5조제2항제2호에 따르면 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하여야 하며, 위 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성하여야 합니다. 귀하께서 질의하신 위 규정에 따른 입주자등 의견 청취 방법은 관리규약에 따라야 하는 것으로써, 관리규약 관련 질의는 위 법 제18조에 의거 관리규약의 참조가 되는 관리규약의 준칙을 시, 도지사가 정하고 있으니 해당 지방자치단체에 문의하실 것을 안내해 드리는 점 양해해 주시기 바랍니다. |
(13). 일반경쟁 입찰에 화재보험업체 선정결정에 대하여 문제가 없는지요
[등록일자]
2018.07.09
| 질의 | 참가자격의 제한에 적합한지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조제1항제1호에 따르면 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격 요건을 갖추지 아니한 자는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우 그 입찰을 무효로 하므로 자격 요건을 갖추어야 할 것입니다. 귀하의 경우 참가자격을 갖추었는지 판단하고자 할 경우 해당 사업 관련 법령에 따라야 할 것이며, 따라서 해당 사업 관련 법령 소관부처에 문의하실 것을 안내해 드리는 점 양해해 주시기 바랍니다. 공동주택관리법령 및 위 지침 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(14). 주택관리업자 및 사업자선정 지침 적용 관련 질의
[등록일자]
2018.07.06
| 질의 | 제한경쟁입찰시 사업실적의 의미 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따라 제한경쟁입찰시 사업종류별로 사업실적 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 이 때의 사업실적은 최근3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 규정하고 있습니다. 따라서, 계약목적물이 냉난방 설비공사일 경우 냉난방 설비공사실적으로 제한하여야 하며, 냉난방 및 급탕 설비공사일 경우라면 냉난방 및 급탕 설비공사실적으로 제한하여야 할 것으로 판단됩니다. 단, 해당 입찰공고 내용이 해당 사업관련 법령에 적합하여야 할 것이며, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(15). ‘공동주택 위⋅수탁관리계약’에 대한 질의 외
[등록일자]
2018.07.04
| 질의 | 관리사무소 직원 임금지급의 주체 등 |
| 회시 | 근로자의 임금 지급 관련 사항은「근로기준법」소관부처인 고용노동부에 문의 하시기 바랍니다. 질의2, 3의 경우 질의요지가 불분명하여 정확한 답변이 어려우나, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표7] <비고>에 따르면 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여「공동주택관리법」시행령 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 위 규정에 따른 입주자대표회의의 의결을 거치지 않은 사항을 입찰공고하거나 입주자대표회의의 의결을 거친 사항을 입찰공고하지 않는 것은 위 지침에 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. 관리규약 관련 질의는 위 법 제18조에 의거 관리규약을 정할 시 참조가 되는 관리규약의 준칙을 시, 도지사가 정한다 라고 규정하고 있으니, 해당 지자체에 문의 하시기 바랍니다. |
(16). 주택관리업자 재계약(수의계약관련하여)
[등록일자]
2018.07.03
| 질의 | 주택관리업자 수의계약시 입주자대표회의 의결 방법 |
| 회시 | 「공동주택관리법」시행령 제4조제3항에 의거 입주자대표회의 구성원은 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말한다라고 규정하고 있습니다. 귀하의 질의의 경우 관리규약으로 정한 정원은 9명, 현재 선출된 인원은 5명으로 이해되며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의2이상이 선출되었다고 할 수 없으므로 입주자대표회의 구성원은 9명이 될 것입니다. 따라서, 위법 시행령 제5조제2항제2호에 의거 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 갖추어야 하는 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성 요건을 충족하려면 위 입주자대표회의 구성원 9명중 3분의 2이상인 6명이상이 찬성하여야 할 것입니다. |
(17). 아파트 공사시 자재선정의 건
[등록일자]
2018.06.25
| 질의 | 특정회사 울타리를 지정하여 계약할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 의거 제한경쟁 입찰공고를 통해 사업자 선정 시 제품의 성능, 품질, 사양 등을 제시할 수 있으나, 특정제품을 지정하는 것은 동 지침에 적합하지 않는 것으로 판단됩니다. |
(18). 아파트 경비실에 에어컨을 설치하고자 합니다.
[등록일자]
2018.06.22
| 질의 | 공산품으로써 수의계약의 대상이 되는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 수의계약 대상 제2호에서 ‘공산품을 구입하는 경우’는 ‘공업적으로 생산된 제품(전기용품 포함)으로서 소비자가 완성된 제품의 형태로 구입이 가능하고, 별도의 가공없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품을 의미하므로, 추가적으로 해당 법령에 따른 면허·등록을 필요로 하는 전문적 기술인력을 필요로 하는 공사를 수반하지 않아야 할 것'이라고 유권해석하고 있습니다. 질의하신 에어컨의 경우 제품에 따라 위 규정에 따른 공산품에 해당되는지 불분명하며,「공동주택관리법」제93조에 따라 관할 공동주택 관리의 감독 권한이 있는 시,군,구(공동주택 관리 담당 부서)로 문의하시기 바랍니다. |
(19). 수의계약 가능
[등록일자]
2018.06.22
| 질의 | 수의계약의 대상에 해당되는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2]4.에 따르면 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 귀하의 질의의 경우 위 규정에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(20). 주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 제26조 참가자격의 제한
[등록일자]
2018.06.18
| 질의 | 영업지역 제한하는 경우의 의미 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제26조제2항에 따르면 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니한다 라고 규정하고 있습니다. 위 규정상 영업지역을 제한의 경우로써「하수도법」하수도법 제41조를 살펴보면 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 관할구역 안에서 발생하는 분뇨를 수집·운반 및 처리하여야 하며, 이 경우 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장은 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 위 법 제45조의 규정에 따른 분뇨수집·운반업자로 하여금 그 수집·운반을 대행하게 할 수 있다 라고 규정하고 있음을 참고하시기 바랍니다. |
(21). 사업자(용역이나 공사업자)선정방법
[등록일자]
2018.06.16
| 질의 | 수의계약의 방법 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 9.에 따르면 계약기간이 만료되는 기존사업의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결한 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 관리규약을 정하는데 참조가 되는 관리규약 준칙은「공동주택관리법」제18조제1항에 의거 시, 도지시가 정하고 있으며, 동법 제93조에 의거 공동주택 관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니, 귀하의 질의는 해당 지자체(시,군,구)에 문의하실 것을 안내해 드리는 점 양해해 주시기 바랍니다. |
(22). 변호사수임료등 소송비용도 전자입찰로 사업자선정해야 하는지
[등록일자]
2018.06.15
| 질의 | 주택관리업자 및 사업자 선정지침 적용 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은「공동주택관리법」제25조에 의거 의무관리대상 공동주택에서 관리비 등의 집행을 위해 사업자를 선정하려는 경우 적용하여 따르도록 규정하고 있습니다. 따라서, 귀하께서 질의하신 경우가 위 규정상 관리비 등의 집행을 위한 경우라 한다면, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 사업자 선정하여야 할 것입니다. |
(23). 주택관리업체 선정과정 절차상 문제 건
[등록일자]
2018.06.14
| 질의 | 계약취소가 가능한지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 주택관리업자 및 사업자의 선정과 관련한 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등의 사항을 규정하고 있으며, 계약취소에 대한 사항은 위 법령 및 지침에서 별도 규정되어 있지 않으므 안내해 드리기 곤란한 점 양해해 주시기 바랍니다. |
(24). 주택관리업자 선정 관련 질의 건
[등록일자]
2018.06.14
| 질의 | 입찰의 무효에 해당되는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제6조에 의거 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표3]과 같다 라고 하고 있으며, 위 지침 [별표3] 3. 에 따르면 제출서류(적격심사제 평가서류의 경우 행정처분확인서만 포함)가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소에 도착하지 아니한 입찰은 무효로 한다 라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. 또한 입찰가격 산출방법 및 기준 등 입찰공고의 중요한 내용을 위반하여 제출한 입찰 또한 무효로 한다 라고 규정하고 있습니다. |
(25). 적격심사 신용평가등급 및 행정처분건수 배점을 관리규약으로 다르게 정할 경우
[등록일자]
2018.06.12
| 질의 | 관리규약에서 정한 적격심사제 평가표를 사용할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표4]에 따르면 주택관리업자 선정을 위한 적격심사시 해당 표준평가표를 사용하거나 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다 라고 규정하고 있음을 알려드립니다. 다만, 관리규약으로 정한다 하더라도「공동주택관리법」및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 적합하여야 할 것입니다. |
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