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[목차]
(4). 장기수선충당금에서 승강기유지보수비 지출에 대한 재질의 요청
(5). 공동주택 어린이집 임대료 산정시 보육료의 5%이내의 내용을 공동주택관리규약 삽입여부
(7). 위탁업체 계약서 위반에 따른 계약해지에 대한 답변
(12). 공동주택 청소용역 업체 낙찰자 계약 취소 가능 여부
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 승강기종합유지보수 계약 운용의 적절성 여부
[등록일자]
2019.09.15
| 질의 | 가. 신규아파트는 승강기 안전법에 따라 3년의 AS 기간이 있습니다. 이 기간에 승강기종합유지보수(FM)계약을 하는 것은 큰 위법사항이 아닌 지 나. AS 기간에 상관없이, 승강기종합유지보수(FM) 계약을 하였는데, AS 기간에 상관없이 수선유지비와 장기수선충당금으로 분할하지 않고, 전체를 수선유지비로 부과하게 되면 세입자들도 장기수선충당금으로 집행되어야 할 금액을 부담하게 됩니다. 이는 큰 위법사항이 아닌 지 다. 5년짜리 승강기종합유지보수(FM) 계약을 하였는데, 쉬브, 로프 교체 공사를 하지 않게 되면, 큰 위법 사항이 아닌 지 |
| 회시 | 가,나. 질의내용만으로는 정확한 답변은 어려우나, 승강기 유지관리 용역은 관리비로, 부품교체 공사는 장기수선충당금으로 집행되어야 합니다. 다만, 장기수선계획 총론에 승강기 부품 교체 공사 시 유지보수 계약에 따라 집행할 수 있는 근거(예:입주자등의 안전ㆍ편익을 위하여 긴급히 승강기 부품을 교체해야 할 경우 등에는 유지관리 업체와의 계약이 가능)를 마련하여 별도의 입찰 없이 승강기 유지관리업체와 승강기 부품교체 공사를 계약하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있으나, 이 경우에도 장기수선계획에 따른 부품교체 공사비용은 장기수선충당금으로 집행하고, 유지보수비용은 관리비로 집행하여야 합니다. 다. 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 장기수선계획의 수립기준 제3호마목 승강기 및 인양기에는 1) 기계장치, 2) 와이어로프, 쉬브(도르레), 3) 제어반, 4) 조속기, 5) 도어개폐장치가 모두 ‘전면교체’의 방식으로 장기수선계획에 반영하여, 계획에 따라 모은 장기수선충당금으로 공사를 시행하여야 합니다. 참고로, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목이나 수선방법의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다.(다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) |
(2). 잡수입 계약 시 계약서의 공개
[등록일자]
2019.02.21
| 질의 | 계약서의 공개 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제28조에 의거 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 동법 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다 라고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 경우가 위 법 제25조에 따라 선정한 사업자의 경우라면 위 규정에 해당됨을 알려드립니다. |
(3). 공동주택 입찰 시 하자보증기간
[등록일자]
2018.12.13
| 질의 | 가. 옥상 방수 입찰 시 건설산업기본법은 3년인데 복합시트방수 입찰 공고를 하여 하자보증기간을 10년으로 공고를 하여 입찰참가를 제한하여도 가능한지 나. 하자보증기간을 건설산업기본법을 기준으로 하여야 하는지 |
| 회시 | 가.나. 건설산업기본법 제28조제1항 및 같은 법 시행령 제30조에 따르면, 수급인은 발주자에 대하여 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 하자담보책임이 있으며, 같은 법 제28조제3항에서는 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(민법 제670조 및 제671조 제외)에 특별한 규정이 있거나 도급계약(하도급계약 포함)에서 따로 정한 경우에는 그 법령이나 도급계약이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 시행령 제30조 및 별표4에 건설공사의 종류별 하자담보책임기간을 공사별, 세부공종별로 나누어서 책임기간을 정하고 있습니다. 따라서, 질의하신 공사가 전문공사로서 방수공사의 하자담보책임기간에 관한 것이라면 3년이 적용될 수 있을 것으나, 다만 같은 법 제28조제3항에 따라 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(민법 제670조 및 제671조 제외)에 특별한 규정이 있거나 도급계약에서 따로 정한 경우에는 그 법령이나 도급계약이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있으므로, 보다 구체적인 하자담보책임기간의 적용은 도급계약의 내용 등을 토대로 당사자간의 합의에 따라 처리할 사항으로 판단됨을 알려드립니다. |
(4). 장기수선충당금에서 승강기유지보수비 지출에 대한 재질의 요청
[등록일자]
2018.10.02
| 질의 | 승강기유지보수 계약으로 인한 교체 항목 중 장기수선계획에 있는 항목이 있으며, 이 계약으로 인해 매월 지급되는 금액은 매월 적립되는 장기수선충당금보다 많은데, 이러한 경우 승강기유지보수 계약을 해지하여야 하는지 |
| 회시 | 장기수선계획 총론에 승강기 부품 교체 공사 시 유지보수 계약에 따라 집행할 수 있는 근거(예:입주자 등의 안전·편익을 위하여 긴급히 승강기 부품을 교체해야 할 경우 등에는 유지관리 업체와의 계약이 가능)를 마련하여 승강기 유지관리업체와 승강기 부품교체 공사를 계약하는 것은 가능한 것으로 유권해석 하고 있음을 알려드립니다. 이는, 긴급히 승강기 부품을 교체해야 할 경우 별도의 입찰 없이 계약하는 것이 가능하도록 허용하는 것으로, 이 경우에도 장기수선계획에 따른 부품교체 공사 비용은 장기수선충당금으로 집행하고, 유지보수비용은 관리비로 집행하는 것임을 알려드립니다. |
(5). 공동주택 어린이집 임대료 산정시 보육료의 5%이내의 내용을 공동주택관리규약 삽입여부
[등록일자]
2018.09.27
| 질의 | 공동주택 안에 있는 어린이집의 임대료 산정 시 보육료의 5% 이내로 하여야 한다는 관리규약준칙에 의거 공동주택 관리규약에도 반드시 이 5%를 관리규약에 명시해야 하는지 |
| 회시 | 법제처 법령해석(17-322, 2017.7.5)에 따르면, "공동주택의 입주자등이 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간에 관하여 관리규약 준칙에 따라 관리규약을 정하는 것이 바람직하다고 할 것이나, 공동주택의 개별적인 사정을 고려해 볼 때 관리규약 준칙을 따르는 것이 적절하지 않은 경우에는 관리규약 준칙에서 정한 내용과 다르게 관리규약을 정할 수 있습니다."라고 해석하였습니다. 따라서, 특별한 사유없이 어린이집 임대료를 관리규약 준칙과 다르게 정해서는 안된다는 우리부의 의견과 법제처의 의견은 다르지 않음을 알려드립니다. |
(6). 주택관리업체의 분할에 따른 계약에 관한 건
[등록일자]
2018.08.23
| 질의 | 사업자 분할시 변경계약서 작성 여부 등 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 의무관리대상 공동주택에서 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정시 입찰방법 및 절차 등에 관하여 규정하고 있습니다. 계약체결 후 계약상대자(사업자) 합병, 분할, 소멸에 따른 변경계약 관련 사항에 대하여 위 법령 및 지침에 별도 규정하고 있지 않으며, 해당사항은 당초 계약서나 민법 등 관련 법령, 당사자간의 합의 등에 따라야 할 것으로 판단됩니다. 아울러, 공동주택관리 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(7). 위탁업체 계약서 위반에 따른 계약해지에 대한 답변
[등록일자]
2018.08.08
| 질의 | 계약해지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자 선정 및 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 절차와 방법 등에 관하여 규정하고 있습니다. 따라서, 계약체결 후 계약해지 등의 사항은 당초 체결된 계약서나 당사자간 합의에 따라야 할 것으로 판단되며, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(8). 공동주택 위탁관리 관련 질의(계약자 명의)
[등록일자]
2018.08.08
| 질의 | 관리주체의 업무를 대리할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표7]에 따르면 일반보수공사 등의 경우 계약자를 관리주체로 규정하고 있습니다. 관리주체는「공동주택관리법」제2조제1항제10호에 의거 주택관리업자 등이며, 동 법령에 관리주체의 업무를 대리하거나 위임할 수 있는지에 대해 별도 규정하고 있지 않습니다. 따라서, 귀하의 질의의 경우 민법 등에 따라야 할 것으로 판단되며, 법률전문가의 상담을 받으실 것을 안내해 드리는 점 양해해 주시기 바랍니다. 공동주택관리 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(9). 어린이집운영자선정
[등록일자]
2018.07.24
| 질의 | 해당 공동주택 어린이집 운영자가 동별 대표자가 될 수 있는지? |
| 회시 | 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없습니다.(공동주택관리법 시행령 제11조제3항제4호). 이와관련, 법제처(16-0056, 2016.4.27.)에서 입주자대표회의는 공동주택의 관리를 위해 주민의 의사를 반영하여 권한을 행사하는 대의제 기구로서 공동주택의 관리를 위한 관리주체를 선정할 수 있고, 선정된 관리주체에 공동주택 관리를 위한 사항을 요구하는 업무를 수행하는 권한을 가지고 있으며, 이러한 업무수행과정에서 관리주체의 이익과 반하는 사항을 요구할 수도 있으므로(법제처 2014. 8. 29.회신 14-0533 해석례 참조), 동별 대표자가 해당 공동주택의 관리주체에 용역을 공급하는 업체의 소속 임원일 경우, 비록 해당 공동주택이 용역 공급 대상 공동주택이 아니더라도, 직·간접적으로 자기가 용역을 공급하는 관리주체의 이익에 영향을 받을 수밖에 없다고 할 것이고, 이로 인해 공정한 의사결정을 방해할 수 있다고 해석하였습니다. 따라서, 입주자대표회의와 계약을 체결하는 어린이집 운영자(법인인 경우 임원 포함)는 동별 대표자가 될 수 없으며, 임원이 아닌 직원인 경우에는 같은 법 시행령 제11조제3항제4호에 따른 결격사유에 해당되지 않아 동별 대표자가 될 수 있음을 알려드립니다. |
(10). 용역 계약 시 계약내용 변경 위법 여부
[등록일자]
2018.06.22
| 질의 | 계약변경 가능 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」 및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 사업자 선정 방법 및 절차 등에 대하여 규정하고 있으나, 질의하신 계약기간 중 변경 계약에 관해서는 별도 규정하고 있지 않습니다. 따라서, 계약기간 중 변경 계약 사항은 위 법령 및 지침에 적합한 범위 내에서 당초 체결한 계약서의 내용과, 민법 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 사료됩니다. |
(11). 청소, 경비 용역에 대한 질의
[등록일자]
2018.05.30
| 질의 | 주택관리업자 계약기간 중 경비, 청소업무를 직영에서 위탁으로 전환 가능여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제16조제1항제2호에 따르면 주택관리업자의 선정을 위한 입찰공고시 입찰공고 내용에 경비, 청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항을 명시하도록 규정하고 있습니다. 귀하의 질의는 주택관리업자 계약기간 중에 직영운영하는 경비, 청소 업무를 위탁운영으로 전환하는 것으로 이해되며, 이는 위 지침에 적합하지 않을 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(12). 공동주택 청소용역 업체 낙찰자 계약 취소 가능 여부
[등록일자]
2018.04.27
| 질의 | 계약자의 낙찰자 미선정시 처리 방법 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제10조제1항에 따르면 입주자대표회의 등은 입찰자의 제출 서류를 검토하여 입찰의 성립 여부를 판단한다, 동 지침 제10조제2항에 따르면 입주자대표회의 등은 위 규정에 다른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 동 지침 제7조의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 입찰의 성립 여부를 판단하지 않거나, 낙찰자를 선정하지 않는 것은 위 지침에 적합하지 않는 것으로 판단됨을 알려 드립니다. 과태료 부과 대상인지 여부 등 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(13). 장기수선 공사계약서 작성시 필요한 서류?
[등록일자]
2018.04.03
| 질의 | 장기수선충당금을 사용하는 공사 계약시 계약보증서를 받아야하는지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제25조에 의거 의무관리대상 공동주택에서 장기수선충당금을 집행하는 공사는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라야 합니다. 아울러, 위 지침 제31조제3항에 따르면 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 계약보증금으로 납부하여야 하며, 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. |
(14). 아파트 위탁관리계약면적
[등록일자]
2018.02.07
| 질의 | 주택관리업자 선정 입찰공고 내용에 관리대상(면적)을 잘못 기재한 경우 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제16조제1항제1호 및 제9호에 따라 입찰공고 내용에는 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적등)과 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)이 명시되어야 하며, 위 지침 [별표3] 제9호에 따라 입찰가격 산출 방법 및 기준 등 입찰공고의 중요한 내용을 위반하여 제출한 입찰은 무효로 한다 라고 규정하고 있습니다. 아울러, 동 지침 제21조제2항에 따르면 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다 라고 규정하고 있습니다. 해당 입찰이 유효한 입찰인지 여부에 대하여는 구체적인 사실관계 확인이 필요하므로 「공동주택관리법」제93조에 따라 공동주택의 관리감독권한이 있는 해당 지자체(시,군,구)에 문의하실 사항으로 판단 됨을 알려드립니다. |
(15). 기존 사업자 재계약 시 기존 계약내용과 다르게 용역범위 및 계약금액을 조정하여 계약할 수 있는지
[등록일자]
2018.01.23
| 질의 | 조경관리용역업체의 기존과 과업내용 및 금액을 다르게 하여 재계약 할 수 있는지 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 9에 따르면 “계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 「공동주택관리법」시행령 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우” 수의계약을 할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 아울러,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 9에 해당하여 재계약을 하는 경우라면 이전 계약과 반드시 동일한 조건으로 계약을 진행해야 하는 것은 아니며, 동일한 사업내용의 범위내에서 계약 당사자간 협의를 통해 결정할 사항입니다. |
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