(공동주택관리) - 시설관리 질의응답(3)

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질의 -(1)

※ 우리 아파트에는 테니스 코트가 2면이 설치되어 있습니다. 전원이 아파트 주민들로 테니스 동호회가 구성되어 있습니다. 테니스 코트의 효과적인 운영과 관리를 위하여 테니스 동호회에서 전권을 가지고 일반 입주민들에게 경제적 부담을 주지 않고 테니스장을 운영ㆍ관리하게 하고자 합니다.  ※ 이럴 경우에도 관리주체가 아닌 자에게 위탁하는 것으로 보아 「주택법 시행령」 제55조의5(주민운동시설의 위탁운영) 제2항제1호에 의거 입주자 대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3이상의 동의를 받아야 합니까?

 

회신 -(1)

※ 관리주체는 2014년부터 보다 전문적인 관리 등을 위한 목적으로, 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받으면 관리주체가 아닌 자에게 주민운동시설을 위탁하여 운영할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제55조의5제2항).  ※ 따라서 과반수의 동의 요건은 귀 공동주택에서 위탁운영을 한다고 하면 전체 입주자 등의 과반수임을 알려드립니다. 따라서 위탁업 체가 아닌 테니스 동호회에서는 운영이 불가함을 알려드립니다. ※ [2014.4.24 「주택법 시행령」 제55조의5제2항 개정에 따라 주민운동시설 외부 위탁을 하려는 경우 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아야 함.(4분의 3 이상 → 과반수) : 개정 내용 반영 수정.]

출처: 국토교통부 등록일-2014.02.13

 

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질의 -(2)

※ 주민공동시설은 영리목적으로 운영을 할 수 없다고 규정하는데 영리목적이 아닌 위탁의 범위는 어디까지인지?

회신 -(2)

※ 주택법령에는 주민 운동 시설의 위탁운영과 관련, 영리 목적이 아닌 위탁의 범위를 정하고 있지 않습니다. ※ 다만, 대법원 판례(대법원 2007도376) 등에서는 주민운동시설을 해당 공동주택 입주민 외의 자에게 사용료를 받고 이용하도록 하거나, 관리 주체가 아닌 자에게 임대료 및 보증금을 받고 임대하여 임차인이 해당 시설을 독점적으로 사용, 수익을 얻으며 자기 계산 하에 전업으로 운영하는 경우 등은 영리 목적으로 운영한 것으로 판시한 바 있으니 이를 참고하시기 바랍니다. ※ 또한, 주민 운동시설을 위탁 운영하는 경우에도 해당 시설은 모든 입주민이 이용할 수 있도록 개방하여야 할 것이며 위탁 운영에 따른 비용은 해당 단지에서 입주민의 의견과 제반여건을 감안하여 관리비 또는 사용료로 부과하고 해당 위탁 업체에게는 위탁 수수료를 지급하여야 할 것임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부 건설공급과 FAQ-2013.10.24

 

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질의 -(3)

※ 아파트 내 휘트니스센터 골프연습장 운영관리에 대해 질의 드립니다. ※ 골프연습장 운영 관리를 관리주체가 아닌 입주민들이 회원 모집하여(동호회식) 관리 하겠다고 하여 입주자대표회의에 의결할 경우 가능한지요? ※ 운영방법 1) 입주민 상대로 회원 모집 하여 일정 금액의 가입비 및 월회비로 운영. 2) 골프공 등 운영에 필요한 소모품 일부 회원 부담.

 

회신 -(3)

※ 주민운동시설은 복리시설의 하나로(「주택법」 제2조제9호), 복리시설의 관리에 소요되는 비용은 관리비로 부과할 수 있을 것이며(「주택법」 제45조제1항), 수익자부담원칙에 따라 그 비용의 일부를 해당 시설을 이용하는 사람에게 사용료로 따로 부과할 수 있을 것입니다. ※ 이와 관련, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금등의 납부대행은 관리주체의 업무(「주택법 시행령」 제55조제1항제3호)이므로, 질의 내용과 같이 주민운동시설의 사용료를 일부 입주민이 받아 운영하는 것은 바람직하지 않은 것으로 사료됩니다.

출처: 국토교통부 전자민원-2014.08.07

 

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질의 -(4)

※ 주민운동시설(헬스장, 골프장)을 운영하고 있는 아파트 입니다. ※ 헬스 트레이너 2명을 입대위에서 노무계약을 통해 고용하고 있습니다. 계약 기간이 만료되어 재차 노무계약을 할 경우에 질문입니다. ※ 「주택법 시행령」 55조의5에 의해 입주민등의 동의를 받은 이후에 노무계약을 해야 한다. ※ 노무계약은 위탁계약이 아니므로 입주민등의 동의 없이 입대위 결정 후 노무계약이 가능하다.

 

회신 -(4)

※ 「주택법 시행령」 제51조제1항제4호에 따라 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항은 입주자대표회의 의결 사항입니다. 또한 「동 시행령」 제57조제1항제6호에 따라 자치관리 기구의 구성 · 운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건 · 인사 · 보수 · 책임은 해당 공동주택 관리규약으로 정하는 것입니다. ※ 따라서 질의와 같이 귀 공동주택 주민운동시설을 자체적으로 운영하기 위하여 직원을 고용하고자 한다면 입주자대표회의에서 의결하여, 귀 공동주택 관리규약으로 정하는 바에 따라 근로계약을 체결할 수 있을 것으로 판단됩니다. ※ 참고로 「주택법 시행령」 제55조의5에 따라 주민운동시설은 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있으며, 주민운동시설을 외부에 위탁하여 운영하고자 할 경우 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖추어야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다. 1. 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택에 입주한 주민을 위한 주민운동시설의 경우: 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것 2. 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 입주한 주민을 위한 주민운동시설의 경우: 임대사업자 또는 전체 임차인의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 임차인의 과반수의 동의를 받을 것 3. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물에 입주한 주민을 위한 주민운동시설의 경우: 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것

출처: 행복지원센터 전자민원-2014.06

 

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질의 -(5)

※ 우리 아파트는 평일 오전에 다들 출근할 시간에도 주차장이 빽빽하게 차서 주차 할 공간조차 없습니다. ※ 이유인즉 아파트에서 앞에 위치한 업체와 계약을 하여 그곳의 직원들이 아파트 주차장에 주차를 하고 있다고 합니다. 아파트 주차장에 얼마나 많은 그 업체 직원이 주차를 하는지, 그로 인해 나는 수입이 얼마인지, 그것을 어떻게 관리하고 있는지 그런 부분에 대해서 대부분의 주민들은 알지도 못하고 있습니다. ※ 이 부분이 가능한 부분인지요? 내역에 대해 투명한 공개 요청이 가능한지요?

회신 -(5)

※ 공동주택의 주차장은 해당 공동주택의 부대시설에 해당하므로 공동주택의 부대시설을 영리를 목적으로 외부에 임대할 수 없을 것으로 판단됩니다.  ※ 공동주택의 주차장 영업에 관하여 보다 자세한 사항은 해당 공동주택 관리에 관한 지도감독권자인 관할 구청에 문의하시기 바랍니다. ※ 참고로 공동주택의 잡수입에 관한 사항은 「주택법 시행령」 제58조제8항에 따라 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지(공동주택관리정보시스템 : www.k-apt.go.kr)에 공개하여야 하며, 「동 시행령」 제55조제3항에 따라 관리주체는 공동주택의 입주자등이 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 하는 것이니 참고하시기 바랍니다.

출처: 행복지원센터 전자민원-2014.05

 

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질의 -(6)

※ 공동주택의 부대시설인 주차장을 입주자, 사용자 외의 불특정ㆍ다수의 일반인에게 계속적, 반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것이 허용되는지?

 

회신 -(6)

※ 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리목적으로 이용할 수 없으므로, 입주자, 사용자 외의 불특정, 다수의 일반인에게 계속적, 반복적으로 전면 개방하여 공영주차장 요금에 준하는 주차요금을 받는 것은 위 주차장을 영리목적으로 이용하는 것이기 때문에 허용되지 않습니다(법제처 법령해석, '13.12월).

출처: 국토교통부 건설공급과 FAQ-2014.01.09

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