(공동주택관리) - 시설관리 질의응답(2)

---

[유의사항]

※ 해당 게시글은 참조용으로 작성되었습니다.
​※ 그러므로, 해당 게시글 또는 자료들을 법률적인 용도로 사용하지 마시길 바랍니다.
※ 찾으시는 키워드나 단어가 있을 경우 Ctrl+F를 사용하셔서 검색하시길 바라겠습니다.(PC기준)
※ 보다 자세한 내용을 원하실 경우 관련 기관 및 전문가분들에게 도움을 구하시길 바라겠습니다.

※ 법령 개정으로 인하여 게시물에 있는 해석이 달라질 수 있습니다.

 

질의 -(1)

※ 당 아파트에는 주민운동시설인 테니스장을 입대의와 테니스회와의 협약에 의해 테니스회에 운영 및 관리를 맡기고 있습니다. ※ 관리사무소에서 관리에 관여하고 있지 않습니다. ※ 테니스회에서 회원의 회비에 의해 테니스장 소요 비용 및 전기료 등을 충당하고 있고 테니스회에 소속되어 있는 강사가 테니스장의 구장 관리 등 전반적인 관리를 하고 있습니다. 강사는 외부인이고, 테니스 회원의 개인강습(레슨)을 통하여 일정 부분 수입을 충당하고 있습니다.  ※ 그리고 테니스회의 구성도 총 20명 정도이고 10명 정도는 외부인이고 아파트 주민은 10명 정도입니다. ※ 이 상황이 아파트 법령에 위배되는 면은 없는지요.

 

회신 -(1)

※ 주민운동시설 등 공동주택의 공용부분에 대한 관리는 관리주체가 해야 합니다. ※ 다만, 「주택법 시행령」 제55조의5에 따라 관리주체는 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리 주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있으며, 관리주체가 주민운동시설을 위탁하려면 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 갖추어야 하는 것입니다. 1. 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 주민운동시설 : 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것 2. 임대주택의 주민운동시설 : 임대사업자 또는 전체 임차인의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 임차인의 과반수의 동의를 받을 것 3. 주상복합 공동주택의 주민운동시설 : 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것 ※ 또한 주민운동시설을 외부에 위탁하여 운영하고자 하는 경우 「동 시행령」 제55조의4제1항제1호나목에 따라 관리주체는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 합니다. ※ 따라서 질의와 같이 입주자대표회의와 테니스 동호회 간의 협약에 의해 테니스시설 운영을 위탁할 수 없음을 알려드립니다.

출처: 행복지원센터 전자민원-2014.05

 

---

 

질의 -(2)

※ 현재는 공동주택의 주민운동시설을 외부인이 사용하지 못하도록 하고 있으나, 만약 이웃한 아파트끼리 입주자대표회의 의결로 운동시설을 공유하여 사용 할 수 있는지 여부를 검토하여 답변해 주시기 바랍니다. ※ 예) 각 아파트별로 주민운동시설을 직영으로 운영 할 경우 당 아파트는 수영장 시설이 되어 있으며, 이웃 단지는 체육관 시설이 되어 있어 입주민들은 이를 교류하며 일정 사용료를 내고 이용하고 싶어 합니다. ※ 또한 위탁 관리 방식일 경우도 가능한지의 여부를 답변해 주시기 바랍니다.

회신 -(2)

※ 주민운동시설을 2개 단지에서 관리규약으로 정하여 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영 하지 않는다면 가능할 것이나 공동 운영에 대해서는 별도의 규정이 없으므로 귀 공동주택에서 정한 관리규약을 참고하시거나 해당 지자체에 문의하여 주시기 바랍니다. ※ 2014.1.1부터 관리주체는 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있으나(「주택법 시행령」 제55조의5제1항), 이 경우에도 영리를 목적으로 운영할 수는 없으며, 주민운동시설은 모든 입주민에게 개방하여 언제든지 원하는 경우에는 이용할 수 있도록 하여야 합니다.

출처: 국토교통부 전자민원-2014.09.06

 

---

 

질의 -(3)

※ 전관협(헬스 관장님들 모임)에서 국토해양부에 지속적인 항의와 건의로 주택법 개정을 통해 아파트 헬스를 입주민 외에 외부인에게도 개방을 하기로 했던 법을 입주민에게만 개방 하는 조건 하에, 위탁관리만 허용하기로 했다는 소식을 방금 국토부 주택정책관 행정사무관과 통화에서 확답을 들었고 이를 입증하는 문건을 전관협 이름으로 질의를 통해 정확한 유권해석 자료를 보내주기로 했습니다.

 

회신 -(3)

※ 공동주택의 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이고(「주택법」 제2조제9호), 복리시설의 용도변경도 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용되는 점(「주택법 시행령」 별표3, 1. 용도변경), 이러한 주택법령의 취지를 감안하여 대법원에서도 공동주택의 주민운동시설은 영리로 운영하여서는 아니 된다는 취지로 판시한 점(대법원 2007도376) 등을 감안하면, 복리시설의 영리적인 이용은 불가함을 알려드립니다. ※ 다만, ‘14년부터는 보다 전문적인 관리 등을 위한 목적으로, 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받으면 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있으나, 이 경우에도 외부인에게 해당 시설을 개방하는 등 영리를 목적으로 운영할 수는 없음을 알려드립니다 (「주택법 시행령」 제55조의5, ’13.1.9 「주택법 시행령」 부칙 제1조).

출처: 국토교통부 전자민원-2013.07.11

 

---

 

질의 -(4)

※ 주민운동시설은 분양가에 포함된 입주자의 자산으로 시설 내의 운동기구 역시 입주자의 몫입니다. 회원제로 운영하는 주민운동시설 내의 필요에 따라 운동기구의 노후 및 업그레이드 요구로 기존 시성의 교체 및 신규 구입의 필요성이 대두 되었습니다. ※ 회원제로 운영돼 운동기구 교체 및 신규 구입시 회원들의 회비 또는 회비충당금으로 구입할 수 있는지요? 이럴 경우 소유권은 누구에게 있는지요? ※ 아니면 고정자산의 취득으로 아파트 입주자가 부담하여 구입해야 하는지요?

 

회신 -(4)

※ 주민운동시설 해당 시설에 소요되는 비용은 관리비로 부과가 가능합니다(「주택법」 제45조, 「동법 시행령」 제58조, 별표5, 예를 들어 경로당 운영에 따른 비용은 관리비로 부과 중). 다만, 주민운동시설의 경우에는 수익자 부담원칙에 따라, 해당 시설을 이용하는 입주민에게 비용을 일부(또는 전부) 부담시키는 경우가 있으며, 이것도 위법은 아닙니다. ※ 실무적으로 볼 때, 상기 주민운동시설 운영비용을 ①관리비로만 부과하는 경우 ②일부는 관리비, 일부는 사용료로 부과하는 경우 ③사용료로 전액 부과하는 경우로 파악되며, 주택법령상 모두 가능하며, 이는 해당 단지에서 입주민의 의견과 제반 여건을 감안하여 결정할 사항인 것으로 사료됩니다.

출처: 국토교통부 전자민원-2014.03.04

 

---

 

질의 -(5)

※ 민원 답변 중에서 주민운동시설을 위탁하여 외부위탁 업자에게 운동기구, 관리비 등을 부담하는 조건으로 위탁업체를 선정하는 것은 타당하지 않음을 알려드립니다. 라는 부분을 확인하였습니다. ※ 그렇다면 운동기구는 입주민들이 마련해야한다는 것인데, 운동기구를 마련하는데 비용부담이 큰 지라, 관리사무소에서 운동기구만 렌탈료(사용자에게 운동시설 사용료로 부담하게 함)를 지불하고 관리사무소가 운영하든지 아니면 절차를 거쳐 외부위탁 하는 건 가능한 것인가요?

회신 -(5)

※ 주민운동시설을 위탁 운영시 운동기구, 관리비 등을 부담하는 조건으로 위탁업체를 선정하는 것은 타당하지 않으나 운동기구를 렌탈하여 사용자에게 사용료를 부담하게하고 직영 또는 위탁 운영하는 것은 가능할 것입니다. ※ 보다 자세한 사항은 공동주택관리에 대한 지도 감독 권한이 있는 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부 전자민원-2014.07.30

 

---

 

질의 -(6)

※ 「주택법 시행령」 제55조의5제2항에 따라 선정된 공동주택 주민운동시설 위탁운영자가 위탁운영 수수료와 별도로 수영, 골프 등 처음 운동을 시작하는 입주민들이 위탁운영 업체 트레이너에게 입주민 개인 스스로 자발적으로 레슨비를 부담하고 운동을 배우고자 할 경우 적법성에 대하여 수원시청 유선 질의 결과 영리목적이므로 불가능하다는 답변을 들었습니다. ※ 그러나 강제에 의한 것도 아닌 수영과 골프 등을 배울 수 있는 공간과 시설이 갖추어져 있음에도 거주 아파트 외부로 나가 수강료를 내고 배워야 한다는 것에 대하여 납득하기 어렵습니다. ※ 따라서 이에 대한 귀 부서의 법령 해석을 회신하여 주시면 감사하겠습니다.

 

회신 -(6)

※ 14년부터 관리주체는 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제55조의5제1항, '13.1.9 「주택법 시행령」 부칙 제1조). 다만, 공동주택의 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이고(「주택법」 제2조제9호), 복리시설의 용도변경도 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용되는 점(「주택법 시행령」 별표3, 1. 용도변경), 이러한 주택법령의 취지를 감안하여 대법원에서도 공동주택의 주민운동시설은 영리로 운영하여서는 아니 된다는 취지로 판시한 점(대법원 2007도 376) 등을 감안하면, 위탁하여 운영하는 경우에도 임대료 및 보증금을 받고 운영하거나, 해당 공동 주택 입주민이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리적인 목적으로 운영할 수 없음을 알려드립니다. ※ 다만, 해당 시설의 이용 등에 전문가의 지도만 필요하다면 트레이너 등과의 노무계약을 체결하여 운영하는 방법 등은 가능할 것입니다.

출처: 국토교통부 전자민원-2014.02.19

/끝/.