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[목차]
(6). 입주자대표회의 구성원 윤리교육(18.3.22) 답변에 대한 질의
(7). 입주자대표회의 회의자료를 위조하여 제출 관련 유권해석(국토부에서 직접 회신)
(8). 대표회의 운영비 초과 지출에 대한 유권해석(국토부에서 직접 회신)
(9). 입주자대표회의 결의사항 유권해석 (국토부에서 직접 회신바람)
(11). 입주자대표회의 미구성시 관리주체 업무범위 질의
(18). 입주자대표회의 출석수당등 미지급금 집행은 어떻게 하나요?
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(1). 입주자대표회의 구성신고 시점
[등록일자]
2018.06.26
| 질의 | 공동주택관리법 시행령 제21조에서 ‘입주자대표회의 구성된 날로부터 30일 이내...’에서 입주자대표회의 구성된 날은 언제인지? |
| 회시 | 공동주택관리법 시행령 제21조 따르면, 법 제19조에 따른 신고를 하려는 입주자대표회의의 회장(관리규약 제정의 경우에는 사업주체를 말함)은 관리규약이 제정·개정되거나 입주자대표회의가 구성·변경된 날부터 30일 이내에 신고서를 시장·군수·구청장에게 제출하도록 규정되어 있습니다. 여기에서 입주자대표회의 구성된 날은 입주자대표회의 구성원(임원 등) 선출이 확정된 날을 의미함을 알려드리오니, 보다 자세한 사항에 대해서는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(2). 관리규약상 동별대표자 정원 및 의결정족수
[등록일자]
2018.05.10
| 질의 | 관리규약상 동별 대표자의 정원이 8명이고 6명을 선출하였으나, 1명이 궐위되어 현재 5명이 된 경우 입주자대표회의 의결정족수는 몇명인지? |
| 회시 | 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며(공동주택관리법 시행령 제14조제1항), 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결합니다(공동주택관리법 시행령 제4조제3항). 따라서 해당 공동주택의 관리규약으로 정한 8명의 정원 중 5명의 동별 대표자가 선출(3분의 2 이상인 6명이 선출되지 않은 경우) 되었다면 그 구성원은 8명으로, 8명의 과반수인 5명 이상의 찬성으로 입주자대표회의의 의결 가능함을 알려드립니다. 참고로, 법제처 법령해석(2014.12)에 따르면, 『구 주택법 시행령』 제50조제5항에 따라 “선출된 인원”을 입주자대표회의 구성원으로 하여 의결정족수를 산정할 때, 그 “선출된 인원”은 의결 당시 선출되어 있는 현원을 의미합니다. |
(3). 입주자 대표회의 구성
[등록일자]
2018.05.04
| 질의 | 입주자대표회의 구성신고가 수리되기 전에 입주자대표회의 의결이 가능한지 |
| 회시 | 법제처 법령해석(2014. 10)에 따르면, 구 주택법 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다고 하였으므로, 해당 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 구성·변경신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에도 입주자대표회의는 그 구성원의 과반수이상의 찬성으로 입주자대표회의의 의결이 가능합니다. 다만, 입주자대표회의 구성신고가 수리를 요하는 신고인지에 대하여 법제처에서는 수리를 요하는 신고라고 판단한 바 있으므로(법제처 법령해석, 2012.4), 입주자대표회의 구성 신고도 관련절차에 따라 해당 지방자치단체에 신고하고 지방자치단체에서 수리하였을 때 완전하게 효력이 있는 것으로 판단됩니다. |
(4). 동별대표자 자격상실여부 및 상실시기
[등록일자]
2018.05.02
| 질의 | 동별 대표자가 관리비등을 3개월 연속하여 체납한 경우 동별 대표자가 자동 상실여부 및 시점은? |
| 회시 | 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 공동주택관리법 시행령 제23조제 1항부터 제5항까지의 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(공동주택관리법 시행령 제11조제3항제6호). 따라서, 질의와 같이 동별 대표자가 관리비를 3개월 연속하여 체납하였을 경우에는 3개월 이상 체납한 시점부터 결격사유에 해당되며, 결격사유 사실이 확인된 경우에는 별도의 해임절차 없이 그 자격이 즉시 자동으로 상실됩니다. |
(5). 공동주택 동별대표자 및 임원
[등록일자]
2018.04.24
| 질의 | 입주자대표회의 회장이 선출된 선거구에 1명의 동별 대표자를 추가 선출할 수 있는지? 입주자대표회의 참석수당을 지급하지 않을 수 있는지? |
| 회시 | 공동주택관리법 시행령 제11조제1항에 따라 동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출하도록 되어 있어 하나의 선거구에 2명 이상의 동별 대표자를 선출할 수 없음을 알려드립니다. 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액은 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제6호에 따라 해당 공동주택 관리규약으로 정하여 운영하도록 하고 있어 입주자대표회의 수당지급 등에 대해서는 귀 공동주택 관리규약을 따라야 할 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(6). 입주자대표회의 구성원 윤리교육(18.3.22) 답변에 대한 질의
[등록일자]
2018.04.16
| 질의 | 매년의 의미가 임기가 포함된 연도로 해석되면 2년이 임기인 동별 대표자도 3회 교육을 받아야 되는 등 관리비 낭비가 우려되므로 매년의 의미 재해석 요청 |
| 회시 | 귀하께서 질의하신 지난 회신에서 ‘공동주택관리법 시행령 제18조제2항에 따라 입주자대표회의 구성원은 매년 4시간 운영·윤리 교육을 이수해야 합니다. 이 때 매년은 임기가 포함된 년도의 매년을 의미한다고 판단되므로 구체적인 교육사항은 교육실시권자인 시장·군수·구청장에 문의하시기 바랍니다.’라고 회신한 바 있습니다. 이는 지방자치단체마다 입주자대표회의 교육 일정, 횟수, 규모가 달라 매년에 대한 기준이 해당 지방자치단체마다 달리 해석될 수 있어 이를 안내한 것이니, 입주자대표회의 교육 이행에 대해서는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(7). 입주자대표회의 회의자료를 위조하여 제출 관련 유권해석(국토부에서 직접 회신)
[등록일자]
2018.04.13
| 질의 | 관리주체가 위조된 문서*를 입주자대표회의에 제출하여 동별 대표자들의 권리행사를 방해했을 경우 행정처분은? 2017년도 장기수선계획 관련 2017년도에 공사를 하지 않아 과태료 1천만원 대상이다. |
| 회시 | 공동주택관리법 제102조제2항제4호에 따라 이 법 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자는 1천만원 이하의 과태료 부과가 가능함을 알려드립니다. 귀 질의의 경우, 관리사무소장이 입주자대표회의에 위조된 문서를 제출하여 입주자대표회의 의사결정에 혼란을 초래한 경우라면 형사상 문제로 판단되오니 구체적인 사항은 형사법률 전문가에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(8). 대표회의 운영비 초과 지출에 대한 유권해석(국토부에서 직접 회신)
[등록일자]
2018.04.13
| 질의 | 입주자대표회의 운영경비를 관리규약으로 정한 사항보다 초과 지출한 경우 이에 대한 행정처분은? |
| 회시 | 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액은 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제6호에 따라 해당 공동주택 관리규약으로 정하여야 합니다. 따라서, 관리규약으로 정한 사항과 다르게 사용하였다면 공동주택관리법 제93조에 따라 감독권한을 가진 해당 지방자치단체에서 관련 사항에 대한 경위, 집행절차, 용도 등을 조사하여 환급 및 시정 등의 조치가 가능할 것으로 판단되오니, 관련 사항에 대해서는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(9). 입주자대표회의 결의사항 유권해석 (국토부에서 직접 회신바람)
[등록일자]
2018.04.12
| 질의 | 가. 공동주택 관리 업무를 위해 일반관리비(사무용품)로 컴퓨터를 구입하는 것이 타당한지? 나. 2018년 예산안에 240만원이 책정되어 이를 초과하여 집행하였음에도 입주자대표회의 의결 없이 컴퓨터 구입이 가능한지? 다. 컴퓨터 구입비용이 500만원을 넘었으나 공개입찰을 하지 않은 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지 침을 위반한 것인지? |
| 회시 | 가. 제사무비란 관리사무소에서 직접 사용하는 행정 또는 사무용품 구입비용 등으로서 일반사무용품비, 도서인쇄비, 소모품비 등이 여기에 해당되어 관리비 계정항목 중 일반관리비로 사용하는 것이 타당하다 판단되며, 필요 시에는 컴퓨터, 복사기 등 감가상각 처리를 위해 ‘사무용품 감가상각비’ 계정항목을 일반사무용품비 내 신설 또는 추가하는 것은 가능하다 판단됩니다. 나. 공동주택관리법 시행령 제26조제1항에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 하므로, 예산안과 다르게 집행하는 경우에는 변경승인을 받아 집행함이 타당하다 판단됩니다. 아울러, 같은 법 시행령 제19조제1항제12호에 따라 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차관리비 집행 절차에 대해서는 해당 관리규약으로 정하도록 되어 있어 이를 따라야 할 것입니다. 다. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 수의계약 대상 제2호에서 ‘공산품을 구입하는 경우’는 ‘공업적으로 생산된 제품(전기용품 포함)으로서 소비자가 완성된 제품의 형태로 구입이 가능하고, 별도의 가공없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품’을 의미하므로, 추가적으로 해당 법령에 따른 면허·등록을 필요로 하는 전문적 기술인력을 필요로 하는 공사를 수반하지 않아야 할 것이라고 유권해석하고 있습니다. 따라서, 귀하의 질의의 경우 위 규정상 공산품에 해당되는 것으로 판단되며, 이 경우 수의계약 할 수 있습니다. |
(10). 임기만료동대표회장의 업무범위
[등록일자]
2018.03.28
| 질의 | 임기가 만료된 입주자대표회의 회장이 차기 동별 대표자가 선출되지 않아 계속해서 입주자대표회의 회장으로 수행하는 경우 입주자대표회의 회장의 권한으로 선거관리위원회 위원을 관리규약에 따라 공개모집을 할 권한이 있는지? 관리규약에 따른 선거관리위원회 위원 위촉방법이 아닌 지방자치단체에서 선거관리위원회 위원을 요청받아 위촉한 경우 효력이 있는지? |
| 회시 | 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있을 것입니다(대법원 판례 2007.6.15 선고 2007다6307 참조). 다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당하므로 관리규약에 따라 입주자대표회의 회장의 권한으로 선거관리위원회 위원의 선정방법을 결정하는 것은 타당하지 않으며, 관리규약에 정한 대로 따르는 것이 타당하다 판단되오니, 보다 자세한 사항에 대해서는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. 참고로, '최소한의 업무 범위'에 관하여 공동주택관리법령에 별도로 명시된 내용은 없으나, 관리비 집행 대한 결재, 관리사무소 직원의 임금 지불, 현재 계약된 공사 등의 대금 결제 등은 최소한의 범위내에서 수행할 수 있을 것으로 판단되며, 보다 자세한 사항은 공동주택관리법 제93조에 따라 공동주택의 관리감독 권한이 있는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(11). 입주자대표회의 미구성시 관리주체 업무범위 질의
[등록일자]
2018.03.26
| 질의 | 입주자대표회의 의결정족수가 미달된 경우 최저임금, 휴게시간 조정 등을 의결할 수 있는지? |
| 회시 | 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며(공동주택관리법 시행령 제14조제1항), 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결합니다(공동주택관리법 시행령 제4조제3항). 입주자대표회의 의결정족수에 미달되는 경우 공동주택관리법 시행령 제14조에 따른 의결을 할 수 없으나, 이 경우 최소한의 업무 범위 내에서는 업무가 가능한 것으로 판단됩니다. 아울러, '최소한의 업무 범위'에 관하여 공동주택관리법령에 별도로 명시된 내용은 없으나, 관리비 집행 대한 결재, 최저임금 상승으로 인한 임금조정, 관리사무소 직원의 임금 지불, 현재 계약된 공사 등의 대금 결제 등 공동주택 관리를 위한 기본적인 범위 내에서 수행할 수 있을 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 공동주택관리법 제93조에 따라 공동주택의 관리감독 권한이 있는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(12). 입주자대표회의 구성 정원(의결 정족수)
[등록일자]
2018.03.26
| 질의 | 해당 공동주택 입주자대표회의 정원이 14명이고, 현재 7명이 남아 있는 경우 의결정족수는 몇 명인지? |
| 회시 | 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며(공동주택관리법 시행령 제14조제1항), 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결합니다(공동주택관리법 시행령 제4조제3항). 따라서, 해당 공동주택의 관리규약으로 정한 정원 14명 중 7명(3분의 2 이상이 선출되지 않은 경우)이 선출된 경우에는 그 구성원은 14명으로, 14명의 과반수인 8명의 찬성으로 입주자대표회의 의결이 가능함을 알려드립니다. |
(13). 아파트 입주자대표회의 구성원 윤리교육 질의
[등록일자]
2018.03.22
| 질의 | 입주자대표회의 구성원의 운영 및 윤리교육 시간을 매년 4시간 교육을 이수하도록 하고 있는데, “매년”의 의미가 임기가 포함된 년도의 매년인지, 임기개시일 기준으로 1년을 산정해야 하는지? |
| 회시 | 공동주택관리법 제17조에 따라 시장·군수·구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 하며, 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수하여야 합니다. 또한, 공동주택관리법 시행령 제18조제2항에 따라 입주자대표회의 구성원은 매년 4시간 운영·윤리 교육을 이수해야 합니다. 이 때 매년은 임기가 포함된 년도의 매년을 의미한다고 판단되므로 구체적인 교육사항은 교육실시권자인 시장·군수·구청장에 문의하시기 바랍니다. |
(14). 공동주택에 대한 입주자대표회의 구성 관련
[등록일자]
2018.03.20
| 질의 | 도시형생활주택의 사업주체 법인 청산을 위해 관리업무를 인수인계해야하나 입주자대표회의가 구성되지 않은 경우 현재 관리주체(주택관리업자)에게 인수인계를 해도 되는지? |
| 회시 | 공동주택관리법 제13조에 따라 사업주체는 입주자대표회의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우, 공동주택 관리 자치관리기구가 구성된 경우, 사업주체가 주택관리업자를 선정한 경우에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 합니다. 따라서, 공동주택관리법 제12조에 따라 사업주체가 주택관리업자를 선정한 경우에도 관리주체에게 인수인계가 가능한 것으로 판단되나, 인수인계 절차 등 보다 자세한 사항에 대해서는 지도, 감독권한을 가진 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(15). 동별 대표자 결격사유
[등록일자]
2018.02.28
| 질의 | 동별 대표자가 임원으로 근무하는 금융기관 지점에 장기수선충당금을 예치한 경우 해당 동별 대표자 결격사유에 해당되는지? |
| 회시 | 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없습니다(공동주택관리법 시행령 제11조제3항제4호). 아파트 관리비등을 예치한 금융기관은 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자로 볼 수 없으므로 동별 대표 결격사유에 해당되지 않음을 알려드립니다. |
(16). 입주자대표회의의 의결사항 관련
[등록일자]
2018.02.21
| 질의 | 공동주택관리법 시행령 제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등)제2항제4호 및 제7호와 같은 법 시행령 제26조(관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등)제3항에 대한 차이점과 입주자대표회의 승인이 의결 사항에 해당되는지 |
| 회시 | 공동주택관리법 시행령 제26조에 따른 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등에 대한 내용은 같은법 시행령 제14조제2항제4호 및 제7호에 포함됩니다. 아울러, 관리비등의 사업계획 및 예산안은 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 하므로 입주자대표회의 의결 결과에 따라 승인 여부를 결정하는 것이 타당하다 판단됩니다. (공동주택관리법 시행령 제26조) |
(17). 입주자대표회장 업무추진비
[등록일자]
2018.01.29
| 질의 | 입주자대표회의 감사의 역할에 대해 문의 |
| 회시 | 공동주택관리법 제63조제2항에 따라 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이법에 따른 명령에 따라 관리하여야 하며, 또한, 같은 법 제93조에 따라 해당 지방자치단체에서는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우와 관리규약을 위반한 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있으며 이를 위반하면 같은 법 제102조에 따라 과태료 부과가 가능합니다. 입주자대표회의 감사는 공동주택관리법 시행규칙 제4조제3항에 따르면, 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하도록 규정하고 있으므로 감사는 관리주체에 대하여 감사를 하여야 합니다. 참고로, 공동주택관리법령에서 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액은 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으므로(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제6호) 입주자대표회의 운영비(업무추진비 포함)의 영수증 첨부 등 지출증빙에 관한 사항은 공동주택회계처리기준 제17조('16.8 제정 고시,'17.1.1 시행)에 위배되지 않는 범위 내에서 관리규약에서 정하는 바에 따라야 함을 알려드립니다. 따라서, 입주자대표회의 회장의 업무추진비는 업무를 위하여 사용하는 비용으로서 그 증빙방법은 관리규약으로 정하는 방법에 따라야 하며, 관리주체는 이러한 규정에 따라 업무를 수행하여야 하는 바, 업무추진비의 적정한 집행 업무는 입주자대표회의 감사대상인 관리주체의 업무에 포함되는 것으로 판단됨을 알려드립니다. 참고로, 입주자대표회의 감사는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하고 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에 한정함), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함]에 공개하여야 합니다(공동주택관리법 시행규칙 제4조제4항). 또한, 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는 입주자대표회의에 재심의를 요청할 수 있습니다(공동주택관리법 시행규칙 제4조제5항). |
(18). 입주자대표회의 출석수당등 미지급금 집행은 어떻게 하나요?
[등록일자]
2018.01.05
| 질의 | 미지급된 입주자대표회의 출석수당 및 업무추진비는 관리비 예비비, 관리비 차감잔액 중 어떤 계정으로 집행해야하는지 |
| 회시 | 관리비 예비비는 공동주택 관리에 있어 예측할 수 없는 상황을 대비하기 위한 것으로 사용에 대한 긴급성 등이 필요하므로 입주자대표회의의 출석수당 등 운영비로 지출하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 관리비를 집행하고 남은 잔액은 다음에 부과되는 관리비에 반영하여 차감하여야 할 것이며, 미지급된 입주자대표회의 출석수당 등의 지급은 관리비에 명시하여 별도로 부과하고 이 사실에 대해 입주민등에 알려야 함이 타당한 것으로 판단되나, 자세한 사항에 대해서는 감독권한이 있는 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. 아울러, 입주자대표회의 출석수당 등 운영비에 대해서는 반드시 관리규약으로 정하여 집행하여야 함을 알려드립니다(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제6호) |
(19). 공둥주택 입주자대표회의 이사와 감사의 겸직가능여부
[등록일자]
2018.01.02
| 질의 | 입주자대표회의 이사와 감사 겸직가능 여부 문의 |
| 회시 | 공동주택관리법 시행령 제12조제1항에 따라 입주자대표회의에는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상의 임원을 두어야 하며, 같은 법 시행규칙 제4조에 따라 입주자대표회의 임원의 업무 범위가 정해 있으므로 입주자대표회의 임원 간의 겸직은 불가함을 알려드립니다. |
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