감정인의 감정평가 신뢰성

'목차'

1. 재결 요지

2. 사건 내용

3. 행정심판위원회 판단 이유

4. 참조 및 관련자료

'유의사항'

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[1. 재결 요지]

※ 비교표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률, 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인을 반영하여 조정금을 산정하는 감정평가 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저히 잘못된 것이 없다면 존중하여야 한다.

 

 

[2. 사건 내용]

※ 사건 : 2019-61호 지적재조사사업 조정금 이의신청 기각결정 취소 심판청구 사건 ※ 주문 : 청구인들의 청구를 기각한다. (청구취지: 피청구인이 2018. 12. 27. 청구인에게 한 조정금 이의신청 기각결정은 이를 취소한다는 재결을 구함.) ※ 주장요지 (청구인) 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 312 대 296㎡ 중 50/126 지분을 보유하고 있고, 상기 부동산 지상에는 다른 토지공유자의 주택이 건축되어 있어서 청구인이 소유하고 있는 토지 해당지분은 청구인이 소유권을 행사할 수 없는 상황이다. 해당토지의 이용가치가 나날이 하락하고 있는 실정인데도 불구하고 ㎡당 282,500원의 고액의 조정금액을 정한 것 역시 현재의 경제사정과 토지의 이용상황 등을 전혀 고려하지 않고 가치를 평가한 부당한 결정이라 할 것이다. 따라서 해당필지의 개별적 요인과 계획도로 개설계획으로 인한 행정적인 제약, 이로 인한 가치의 하락, 경기상황, 이용가치 하락 등의 여러 조건들을 고려할 때 이번 지적재조사 사업으로 결정한 조정금액은 어느 모로 보나 위법ㆍ부당하고 과다한 금액이라 할 것이고 이는 취소되어야 할 것이므로 이의신청하게 되었다. 그런데 피청구인은 단순히 감정평가사들의 감정평가액에만 의존하여 많은 개별적, 행정적 요인을 간과하여 청구인의 이의신청을 기각한 위법 내지는 재량권을 일탈한 잘못이 있다 할 것이므로 이를 바로 잡고자 이 건 심판청구에 이르게 되었다. 이 사건 토지 면적은 당초 41,388㎡에서 998.5㎡가 감소한 40,389.5㎡로 변경되었다. (피청구인) 이 사건 토지는 공유지이며 청구인이 소유한 부분이 특정되지 않는 공유토지로서 이미 경계협의 시 청구인의 합의로 경계가 설정되었고 감정평가에 따라 감정가를 피청구인에게 납부하기로 합의하였다. 피청구인은 「지적재조사법」에 근거하여 감정평가업자들의 평가 결과에 따라 ㅇㅇ시 지적재조사위원회의 심의･의결을 거쳐 청구인에게 이 사건 조정금을 부과하였다. 감정평가업자들은 이 사건 토지를 감정 평가함에 있어 비교표준지를 특정하여 지역요인, 개별요인 등을 구체적으로 비교하여 감정평가 가액을 산정하였다. 따라서 이 사건 처분에 위법ㆍ부당은 없다 할 것이므로 청구인의 이 사건 청구는 기각되어야 마땅하다.

 

 

[3. 행정심판위원회 판단 이유]

※ 대법원은 “감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다.”고 판시하고 있다. (대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 참조) ※ 청구인은 2018. 5. 23.에 이 사건 토지의 소유권 이전을 완료하였는데 건축물등록대장을 살펴보면 2011. 10. 7.에 건축물이 등록되었고 도시계획시설 부지 지정 역시 2011. 8. 4. 고시 2011-89호에 따라 결정된 것인바 청구인의 소유권 이전 당시 청구인이 소유권행사의 제약이 있음을 인지하고 있었다고 보이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. ※ 네 건의 감정평가서를 살펴보면 감정평가액 산정에 있어 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제1항에 따라 인근지역의 비교 표준지 공시지가 중 감정평가 대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 삼고 있고, 공시지가는 그 평가의 기준이나 절차로 미루어 대상 토지가 대상지역 공고일 당시 갖는 객관적 가치를 평가하기 위한 것으로서 적정성을 가지고 있으며(헌법재판소 2001. 4. 26. 선고 2000헌바31 참고), 기준으로 삼은 공시지가 이외에 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인도 고려하여 대상토지의 결정단가를 산출하였으므로 이 사건 토지의 개별적, 행정적 요인을 전혀 고려하지 않고 조정금이 산정되었다고 볼 수 없다. ※ 아울러 네 건의 감정평가서의 결정단가가 유사한 금액으로 산정되었고 재감정평가액은 283,500원으로 당초 감정평가액 282,500원보다 상승하였음에도 당초 감정평가액을 타당하다고 보았으며, 비교표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률, 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인을 반영하여 조정금을 산정하는 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저히 잘못된 방법이라 볼 수 없으므로 감정인의 감정결과를 존중할 필요가 있을 뿐만 아니라 2018. 7. 20. 청구인이 경계결정으로 면적이 증가하는 부분은 사업완료시점 감정평가액으로 지분만큼 납부한다는 내용으로 피청구인과 합의를 하였던 점을 고려하면, 피청구인의 조정금 이의신청 기각결정에 위법ㆍ부당함은 없다 할 것이다. 「경상남도행정심판위원회 2019. 3. 28. 재결 2019-61호」

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