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[목차]
(1). 사용검사 이전 입주 준비기간에 소요된 인건비 부담 주체
(3). 공동주택내 열량계 교체비용 장기수선충당금으로 사용 가능 유무
(4). 설계비를 장기수선충당금으로 지출할 수 있는지 여부
(6). 관리비, 장기수선충당금 등 예치 관리 가능한 금융상품
(7). 과거에 적립된 주차수선충당부채의 사용에 대한 질의
(8). 외벽도색 장기수선충당금 부족 시 선작업 후 분할지급이 가능한지
(9). 공동주택(임대) 정밀안전검검 비용부담주체 질의
(11). 세대창문 틀 공사 시 장기수선충당금 사용 여부에 대한 질의
(12). 휘트니스센터 이용료의 장기수선충당금으로 적립가능 여부 질의
(17). 지하주차장 LED전등 교체공사를 ESCO사업으로 시행 가능 여부
(24). 중앙난방을 개별난방으로 전환 시 장기수선충당금을 사용할 수 있는 지 여부
'각종 질의회신/↘ 소방시설 관련 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 사용검사 이전 입주 준비기간에 소요된 인건비 부담 주체
[등록일자]
2019.03.28
| 질의 | 가. 준공검사 이전 입주준비기간에 소요된 선투입비(인건비) 명목의 관리비 부과의 적정여부 나. 사업주체 관리기간 중 위탁한 주택관리업자는 공동주택관리법에 따른 주택관리업자인지? 다. 사업주체 관리기간 중 사업주체와 관리계약을 맺은 주택관리업자가 관리비를 입주자등의 통제없이 사용하는데 통제가능한 법령이 있는지? 라. 사업주체 관리기간에 발생한 위탁관리수수료 부담주체 마. 사업주체 관리기간중 사업주체와 그와 계약한 주택관리업자의 관리비예치금 및 관리비 사용에 대하여 관련법령 개정 등으로 입주자등에게 피해가 발생하지 않도록 하여 줄 것 |
| 회시 | 가. 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등)제1항에서 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 질의와 같이 사업주체가 해당 공동주택의 입주를 준비하기 위해 투입한 인건비는 해당 공동주택의 유지관리를 위한 비용으로 보기 어려우므로 입주자등에게 관리비로 부과하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. 나. 공동주택관리법 제11조제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 합니다. 아울러, 동법 제12조에 의거 사업주체는 입주자대표회의로부터 동법 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 동법 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하도록 규정하고 있습니다. 귀하의 질의의 경우 그 요지가 불분명하여 정확한 답변이 어려우나, 공동주택관리법 제12조에 의거 주택관리업자를 선정한 경우 관리주체는 사업주체가 아니라 주택관리업자가 될 것으로 판단됨을 알려드립니다. 다. 공동주택관리법 시행령 제19조제1항 12호에 따르면 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차는 해당 공동주택 관리규약으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조에 따르면 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안하여야 하고 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하도록 규정하고 있습니다. 또한, 사업주체 관리기간 중이라고 하더라도 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 등에 관한 사항은 공동주택관리법령에 따라야 하고, 관리업무를 인계받은 후 관리주체에 대한 회계감사를 실시할 때 사업주체 관리기간에 대해서도 회계감사 대상임을 알려드립니다. 라. 사업주체의 관리기간은 공동주택관리법 제13조에서 규정하는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하기 전까지 이며, 사업주체가 해당 공동주택을 관리해야 하는 기간에 사업주체의 편의에 따라 그 관리업무를 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우라면 그 위탁관리수수료는 사업주체가 부담하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 마. 사업주체 관리기간이라고 하더라도 공용부분 관리, 관리비 부과, 징수 등 일반적인 업무는 관리주체로서 공동주택관리법령에 따라야 하는 것이며, 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 등에 있어서도 법령 및 지침을 따르도록 규정하고 있음을 알려드립니다. 참고로, 공동주택관리법 제93조 규정에 따라 입주자등의 10분의3이상의 동의를 받아 지자체 장에게 감사요청을 할 수 있으며, 공동주택 비리를 근절하고 불법행위신고의 접수,처리를 효율적으로 수행하기 위해 국토교통부장관은 공동주택 관리비리 신고센터를 운영하고 있음을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(2). 셔틀버스 운영에 관한 질의
[등록일자]
2019.02.11
| 질의 | 가. 셔틀버스 차량유지비를 관리비로 전세대에 부과할 수 있는지? 나. 자체적으로 셔틀버스 운행 시 법적문제가 있는지? |
| 회시 | 가. 「공동주택관리법 시행령」제19조제1항제12호에 따라 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수, 보관, 예치, 사용절차와 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항은 관리규약으로 정하여 운영할 수 있을 것이므로, 관리규약에서 정하는 바에 따라 이를 공동으로 부담하거나 개별 사용자가 따로 부담하게 할 수 있는 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.(주택건설공급과☏ 044-201-3380). 나. 여객자동차 운수사업법 제81조에 따르면 사업용 자동차가 아닌 자가용 자동차를 유상(자동차 운행에 필요한 경비를 포함)으로 운송용으로 제공하거나 임대할 수 없도록 규정되어 있으며, 천재지변, 긴급수송, 교육목적을 위한 운행, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사유에 해당되는 경우로서 특별자치도지사,시장, 군수,구청장의 허가를 받은 경우 예외적으로 유상운송을 허용하고 있습니다. 만일, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 유상운송을 한 경우에는 여객법 제83조 및 제85조에 따라 자동차는 6개월간 사용이 제한될 수 있으며 자가용을 유상으로 제공한 자는 여객법 제90조에 따라 2천만원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역에 처하도록 규정하고 있습니다. 아울러, 같은 법 제82조에서는 자가용자동차는 고객을 유치할 목적으로 노선을 정하여 운행하여서는 아니된다고 규정하고 있으며, 예외사항으로 학교, 학원 및 호텔, 교육문화, 예술, 체육, 종교시설, 금융기관 또는 병원 이용자를 위하여 운행하는 경우 등만 해당되는 바, 문의하신 사항은 자가용자동차 유상운송 행위라고 보여지나 구체적인사항은 관할 지자체에서 운행형태 등 운행사실을 조사하여 판단하여야 할 것으로 사료됩니다(대중교통과 ☏ 044-201-3825) |
(3). 공동주택내 열량계 교체비용 장기수선충당금으로 사용 가능 유무
[등록일자]
2019.03.20
| 질의 | 열량계 교체비용을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지 궁금합니다. |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것으로(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립 기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1과 같으며, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것입니다. 그 외, ‘장기수선계획의 수립기준’에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항입니다.(다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 포함되지 않은 열량계 교체공사를 해당 공동주택에서 결정하여 장기수선계획에 반영하고 장기수선충당금으로 사용할 수 있을 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 판단은 사업개요 등 관련 자료를 첨부하여 「공동주택관리법」 제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(4). 설계비를 장기수선충당금으로 지출할 수 있는지 여부
[등록일자]
2019.03.19
| 질의 | 장기수선계획 상의 설계비를 장기수선충당금으로 지출가능한지 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있습니다. 따라서, 해당 공동주택의 장기수선계획에 반영되어 있는 공사의 설계비의 경우 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행하는 것이 타당할 것으로 판단됨을 알려드리며, 보다 구체적인 판단은 사업개요 등 관련 자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(5). 외부회계감사 대상 여부
[등록일자]
2019.03.04
| 질의 | 임시사용승인된 공동주택 입주자대표회의를 구성하지 못하고 있는 상태에서 외부회계감사를 실시할 수 있는지? |
| 회시 | 공동주택관리법 제26조에 따르면 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하며, 감사인은 입주자대표회의가 선정하고, 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서, 입주자대표회의가 구성되어 있지 아니한 경우 외부회계감사를 받을 수 없을 것으로 판단되나, 입주민들이 희망하는 경우에는 공동주택관리법 제26조제4항에 준하여 감독기관인 시.군.구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰하여 외부회계감사를 받을 수 있을 것으로 사료되오니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(6). 관리비, 장기수선충당금 등 예치 관리 가능한 금융상품
[등록일자]
2019.02.28
| 질의 | 관리비를 금융상품에 관계없이 예치하여 관리할 수 있는지? |
| 회시 | 공동주택관리법에 관리비등의 예치 가능 금융상품에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 구체적인 답변이 어려운 점 양해하여 주시기 바랍니다. 다만, 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제12호에 따르면, 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차는 해당 공동주택 관리규약으로 정하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제23조제7항에 따르면 관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 1.은행법에 따른 은행, 2. 중소기업은행법에 따른 중소기업은행, 3. 상호저축은행법에 따른 상호저축은 4. 보험업법에 따른 보험회사, 5. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 관리비 등은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 살고 있는 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 비용으로서 관리업무의 공백이 발생하지 않도록 계속 관리할 필요가 있는 점 등 제반사항을 고려하여 귀 공동주택의 관리규약으로 정해 운영하여야 할 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(7). 과거에 적립된 주차수선충당부채의 사용에 대한 질의
[등록일자]
2019.02.22
| 질의 | 주차수선충당금를 이익잉여금으로 처분 후 관리비차감으로 처리할 수 있는지? 주차수선충당금를 주차장에 필요한 소모품(카스톱퍼, 차량규제봉, 차량건물기둥보호대, 차량유도 안내 표지판 등) 구입 및 주차장 출입구 차량 차단바 설치, 주차장 천장 누수공사, 주차장 도색, 주차장 CCTV설치 등으로 사용할 수 있는지? |
| 회시 | 귀 질의의 공동주택 주차수선충당금의 구체적인 적립기준 및 용도가 명확하지 않으나, 주차수선충당금에 대하여 공동주택관리법 및 공동주택 회계처리기준에서 별도로 정하고 있는 바가 없어 구체적인 답변이 어려움을 양해하여 주시기 바랍니다. 다만, 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제18호에 따라 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차에 관한 사항은 해당 공동주택 관리규약으로 정해야 하므로 귀 공동주택 관리규약에서 잡수입을 관리비 차감, 주차장 소모품 구입에 사용할 수 있도록 규정하고 있다면 그 관리규약에 따라 사용할 수 있을 것으로 판단되나, 주차수입은 입주자등(소유자 및 세입자)가 기여한 수입이므로 소유자의 재산과 관련된 비용인 장기수선충당금으로 사용하거나 전환할 수 없어 장기수선계획에 반영하여 보수 또는 설치해야 하는 사항에 대해서는 사용할 수 없으니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(8). 외벽도색 장기수선충당금 부족 시 선작업 후 분할지급이 가능한지
[등록일자]
2019.02.19
| 질의 | 아파트 외벽도색을 장기수선충당금 부족으로 소유자 동의를 얻어 업체로 하여금 선 작업 후 작업비용을 2~3년 나눠 지급하는 방법을 선택 하려 합니다. 장기수선공사는 외상공사가 안되는 걸로 알고 있는데 정확한 정보를 알고 싶습니다. |
| 회시 | 건물외부 전면도장은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준의 공사항목으로 장기수선계획에 반영하여 이 계획에 따라 모은 장기수선충당금으로 설치를 해야 하며, 장기수선충당금 이외의 다른 금원으로는 공사를 시행할 수 없습니다. 또한, 장기수선계획에 반영해야 하는 공사를 계획대로 적립해둔 장기수선충당금으로 사용하지 않고, 할부· 외상 등의 방식으로 진행하는 것은 장기수선제도 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(9). 공동주택(임대) 정밀안전검검 비용부담주체 질의
[등록일자]
2019.02.11
| 질의 | 민간임대아파트 정밀안전점검 등 비용 주체 |
| 회시 | 임대주택의 관리비 등 부담주체와 관련하여, 임대주택의 내구성 증가 등 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 비용은 임대사업자가 부담하고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제22조제1항에의한 [별표3]에 따라 관리비에 포함하여 부과하는 수선유지비는 임차인의 주거생활 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당되는 비용은 임차인이 부담하도록 하고 있습니다. 다만, 세부적인 항목 및 항목별 부담주체에 대해서는 민간임대주택법령에서 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 민원 임대주택의 관리규약 또는 당사자 간에 체결한 임대차계약서의 내용 등에 따라 판단하여야 할 것으로 사료되는 바, 질의하신 시설물 정밀안전점검 등에 소요되는 비용의 부담주체에 관해서는 해당 검사(점검) 비용의 성격을 감안하여 관리규약 등에서 정하는 내용 또는 임대사업자와 임차인(임차인대표회의)간에 협의하여 결정하여야 할 것으로 사료되며, 다만 개별법에서 비용부담주체를 정하고 있는 경우에는 해당 법률의 규정에 따라야 할 것으로 사료됨을 알려드리니 양해하여 주시기 바랍니다. 참고로 「소방시설법」에 의거 소방 점검료 부담은 관계인(소유자․관리바․점유자)가 부담하도록 되어 있으며, 「공동주택관리법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리소장, 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자)가 부담하고「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 의한 안전점검은 관리주체(관리자․소유자)가 부담하도록 되어 있음을 알려 드립니다. |
(10). 주거공용면적 배분에 대하여
[등록일자]
2019.01.24
| 질의 | A, B, C동의 전용면적이 동일하나, C동은 피난용승강기 추가 설치로 전실(승강장)이 다른 동에 비해 넓은 경우 주거공용면적 배분 방법 |
| 회시 | 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조제1항에 따르면 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 같은 법 제1조에서 건물의 구분소유는 1동의 건물을 기준으로 하고 있으며, 주택법 시행규칙 별지 제23호서식에 따르면 사용검사 신청 시 제출하는 집합건축물 소유자현황 작성 시 주 건축물의 동을 기준으로 소유자 및 소유권 지분을 기재하고, 이를 근거로 건축물대장 생성 및 부동산 등기 시 집합건축물의 단위를 각 동별로 구분하여 작성하고 있는 실정이므로, 주거공용면적은 각 동별로 세대 전용면적 비율에 따라 산정하여야 할 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 해당 지역 사업계획승인권자에게 문의하시기 바랍니다. |
(11). 세대창문 틀 공사 시 장기수선충당금 사용 여부에 대한 질의
[등록일자]
2019.01.23
| 질의 | 전체 세대의 창문틀의 코킹(실리콘)공사를 재도장 및 옥상방수공사에 포함해서 공사를 진행하고 장기수선충당금을 사용하여 지출을 하면 관련법에 저촉이 되는지 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며, (「공동주택관리법」 제29조제1항) 전용부분과 공용부분의 구분은 귀 공동주택의 관리규약으로 정하도록 되어 있습니다.(「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제19호) 따라서, 세대코킹 작업을 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지 여부는 귀 공동주택의 장기수선계획과 관리규약 등을 검토하시어 자체적으로 결정하여야 할 사항임을 알려드립니다. 또한, 질의하신 세대 창문틀의 코킹이 귀하의 공동주택 관리규약에 공용부분으로 명시되어 있다면 해당 공사를 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행이 가능해 보이나 보다 구체적인 판단에 관하여는 관련자료를 첨부하여 「공동주택관리법」 제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(12). 휘트니스센터 이용료의 장기수선충당금으로 적립가능 여부 질의
[등록일자]
2019.01.22
| 질의 | 자이안센터 이용료 중 관리외 비용 처리 후 남은 잔액에 대하여 입주자 기여분으로 보아 이익잉여금 처분시 장기수선충당금으로 적립이 가능한지 여부를 질의합니다. |
| 회시 | ‘자이안센터 이용료’는 「공동주택관리법」에서 규정하고 있는 명칭이 아니므로, 우리 부에서 정확한 답변을 드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만, 「공동주택관리법 시행령」 제23조제8항 및 「공동주택 회계처리기준」 제47조제2항에 따라 복리시설의 이용료 등은 잡수입에 해당하므로 관리외수익으로 처리되어야 합니다. 또한, 잡수입의 사용은 ① 공동주택 관리규약에 규정한 경우(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제18호), ② 관리비 등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제26조) ③ 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제14조제2항제16호)의 방법으로 사용할 수 있습니다. |
(13). 적립된 주차비 사용 가능 여부
[등록일자]
2019.01.16
| 질의 | 주차된 차량 보완을 위해 적립된 주차충당금을 CCTV 교체 비용으로 사용 가능여부와 소유자와 사용자 기여분을 구분하여 적립한 주차충당금의 경우 소유자분 적립금은 관리규약에 의거 입주자대표회의 의결로 장기수선충당금으로 적립가능 여부 |
| 회시 | ‘주차충당금’은 「공동주택관리법」에서 규정하고 있는 명칭이 아니며, 해당 공동주택 단지에서 개별적으로 관리규약 등에 의하여 입주자 등(소유자와 사용자)에게 징수·적립하고 있는 금액이라고 판단 됩니다. 따라서, 공동주택에서 관리규약으로 정하는 비용의 용도에 대하여 우리 부에서 정확한 답변을 드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만, 개별 공동주택 관리규약은「공동주택관리법」제19조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 할 사항으로 질의하신 사항은 신고 수리기관에 문의하여 처리 할 사항으로 판단됨을 알려드립니다. |
(14). 장기수선충당금 사용질의
[등록일자]
2019.01.16
| 질의 | 현재 장기수선계획에 CCTV 폐쇄회로는 전면교체(부분교체 삭제)로만 되어 있으나, 총100여대의 카메라 중 1개가 고장이 나서 교체가 필요하고, CCTV 모니터 8개중 1대가 고장나서 교체하려고 하는데 이렇게 부분교체시에도 장기수선충당금으로 집행하여야 하는지요. 이번 일부 CCTV 고장으로 인한 교체와 관련하여 관할 지자체 담당자에게 유선 질의 결과 장기수선충당금 사용이 타당할것이라는 구두 답변을 얻었습니다만, 그럼 부분교체(부분수리)에 해당하는 경우는 어느경우인지 매우 혼란스럽습니다 |
| 회시 | 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당하며, 감시반(모니터), 녹화장치, CCTV 카메라 및 케이블은 1개당 기능을 독립적으로 하고 있는 제품이므로 전면 교체의 최소단위는 1개라고 보는 것이 타당합니다. |
(15). 공동주택회계처리기준
[등록일자]
2019.01.16
| 질의 | 현금출납장은 매일 출력하여 회계담당직원과 관리소장이 결재해야 하는지 . 아니면 전산출력일 경우에는 한달치를 한꺼번에 출력하여 월별로 관리소장과 감사가 결재하면 되는지 ? 총계정원장과 계정별원장은 월별로 출력하여 관리소장과 1 명이상의 감사가 결재하여야 하는지 , 아니면 제무제표를 만들어 관리소장과 감사가 결재하면 되는지? 재무제표는 매월작성하지만 계정별원장은 1년동안 내역을 년말에 한꺼번에 출력해서 보관하면 회계 준칙에 어긋하는지 ? |
| 회시 | ㅇ 공동주택 회계처리기준 제12조제1항에 따르면 ① 회계장부의 마감은 다음 각 호에 따른다. 1. 현금출납장은 매일 마감한다. 2. 계정별 원장, 그 밖의 명세서는 매월 말에 마감한다. 3. 장부마감 시에는 미리 그 마감잔액을 관계 장부와 대조하여 확인하여야 한다. 4. 관리사무소장의 변경 시에는 인계인수일을 기준으로 각종 회계장부를 마감하여야 한다. ② 전산으로 회계처리하는 경우에는 매월 결산 처리 결과를 출력하여 관리사무소장과 1명 이상의 입주자대표회의 감사가 이름을 쓰거나 도장을 찍어 보관하여야 한다. 이 경우 감사는 예금잔고 증명과 관계 장부를 대조하여야 한다고 규정하여하고 있습니다. 따라서, 공동주택 회계처리기준 제12 조제 1 항에 따라 현금출납장은 매일 출력하여 마감하여야 하고 , 같은 조 제 1 항에 따른 마감을 한 회계장부는 같은 조제 2 항에 따라 매월 결산 처리결과를 출력하여 관리사무소장과 1명 이상의 입주자대표회의의 감사가 이름을 쓰거나 도장을 찍어 보관해야하며, 계정별원장은 매월 마감 후 출력하여 관리사무소장과 1명의 입주자대표회의의 감사가 이름을 쓰거나 도장을 찍어 보관함이 타당하다고 판단됩니다. |
(16). 개별난방전환 공사비
[등록일자]
2019.01.15
| 질의 | 개별난방으로 전환 시 소요되는 공사비 중 세대전용부분에 속하는 개별보일러 구입비용과 개별세대 공사비(난방 및 급탕연결, 가스관 연결공사 등)에 소요되는 비용을 입주자(소유자)과반수동의로 장기수선계획을 조정한 후 장기수선충당금으로 집행이 가능한지 상기1항이 불가하다면 개별보일러 또는 개별세대공사부분을 공용부분으로 관리토록 당 아파트 관리규약을 입주자등의 동의를 받아 개정하고 상기1항과 같이 장기수선계획에 반영하면 가능한지? |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’과 같습니다. 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 포함되는 난방설비 공사의 공용부분에 대하여는「공동주택관리법」제29조제3항에 따라 장기수선계획을 조정한 후, 장기수선충당금으로 집행함이 타당할 것으로 판단됩니다. 다만, 질의하신 개별난방공사가 세대내의 전용부분에 해당하는 경우에는, 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 사용하는 것은 부적정한 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(17). 지하주차장 LED전등 교체공사를 ESCO사업으로 시행 가능 여부
[등록일자]
2019.01.10
| 질의 | 장기수선계획에 반영하여 장기충당금으로 집행해야 할 공사인지, 아니면 수선유지비(ESCO사업 등 포함)로 집행해야 할 공사인지의 여부? LED전등교체공사 재원은 LED로 인해 공동전기료 절감된 금액만큼을 36개월~60개월 동안 매월 나누어 교체공사비용을 지출하는 할부상환방식인 ESCO 사업으로 교체공사 시행 시 적법한지 여부? 지하주차장 LED전등 교체공사는 등과 등기구가 일체형인데 불구하고 이를 LED전등 교체공사로 봐야 하는지, 아니면 등기구 교체공사로 봐야하는지 여부? |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1과 같습니다. 따라서,「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것이며, 그 외, 질의하신 별표1에 명시되어 있지 않은 지하주차장 LED전등 교체공사를 의 경우, 집행 금원에 관한 사항은 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항으로 판단됩니다.(다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) 귀하께서 말씀하신 ‘ESCO사업’은 「공동주택관리법」에서 규정하고 있는 명칭이 아니므로 우리 부에서 정확한 답변을 드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 다만, 해당 금원이 소유자와 사용자가 함께 적립에 기여한 부분이라면 장기수선충당금으로 전환은 타당하지 않은 것임을 알려드립니다. 아울러, 장기수선계획에 반영한 공사를 계획대로 적립해둔 장기수선충당금으로 사용하지 않고, 할부·임대(렌탈) 등의 방식으로 진행하는 것은 장기수선제도 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며, 또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면, 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당합니다. 따라서, 질의하신 지하주차장 LED전등 교체공사는 등과 등기구가 일체형이라면 등기구 교체공사로 보아야 함이 타당할 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 판단은 사업개요 등 관련 자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(18). 승강기 비상통화장치 관련 문의
[등록일자]
2019.01.10
| 질의 | 승강기 비상통화장치에 문제가 생겨 긴급 공사를 하고자 하는데 공사비를 어떤 항목으로 해야 하는지 문의 드립니다. 장기수선계획 항목에는 없어서 승강기유지비 항목으로 해야 하는 것인지. 장기수선항목으로 사용할 경우 신설을 하여 사용해야 하는지 질의 드립니다. |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(「공동주택관리법」제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1과 같습니다. 「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘승강기유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.(다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임) 따라서, 질의하신 승강기 비상통화장치 등 별표 1에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다. |
(19). 계정과목 변경 건
[등록일자]
2019.01.09
| 질의 | 2016년 6월 24일 사용승인 받은 의무관리 공동주택입니다. 2018년 예산 수립 시 잡수익 중 입주자 기여수익(옥상중계기수입, 어린이집보육료수입)을 하자적출비용으로 입주자대표회의 의결을 통행 적립하였습니다. 하지만, 2018년도에 하자적출비용으로 적립한 금액을 사용하지 않아, 2019년에 이 적립금을 단지 내 자본적 상승가치비용으로 사용하고자 결산 시 입주자대표회의 승인을 거쳐 다시 계정을 변경하고여도 관련법령에 위배되는 사항이 없는지 |
| 회시 | 잡수입은 전체 입주자등의 이익에 부합하는 경우에 한하여 ① 공동주택 관리규약에 규정한 경우(공동주택관리법 시행령 제19조제1항제18호), ② 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제26조) ③ 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결을 받은 경우(공동주택관리법 시행령 제14조제1항제16호)에 한하여 사용가능 한 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(20). 장기수선충당금 사용 관련 문의
[등록일자]
2019.01.07
| 질의 | 지하주차장 천장에 누수가 발생하여 보수공사할 경우 수선유지비를 사용하는 것이 타당한지 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당한지 궁금하여 문의드립니다. |
| 회시 | 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 장기수선계획에 포함하여 장기수선충당금으로 집행하여야 하도록 규정하고 있습니다. 또한,「공동주택관리법 시행규칙」별표1 수립기준 2. 건물내부에 포함된 공사 항목(천장, 내벽, 바닥, 계단)은 반드시 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 공사를 실시해야 할 것입니다. 따라서, 질의하신 지하주차장의 천장방수 공사도 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 공사를 실시하여야 할 것이며, 수선유지비로 사용하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. 보다 구체적인 판단은 관련 자료를 첨부하여「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(21). 소음피해소송 비용 사용여부 질의
[등록일자]
2019.01.06
| 질의 | 일부세대를 위해 인근 도로의 소음피해에 대응하기 위한 소송을 진행하고자 하는 경우 소송비용을 관리비로 사용할 수 있는지? |
| 회시 | 공동주택관리법에 소송에 따른 관리비 사용 가능여부 , 절차 등에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 구체적인 답변이 어려운 점 양해하여 주시기 바랍니다. 다만, 소송비용을 관리비로 사용하기 위해서는 먼저, 해당 소송이 귀 공동주택 입주자등 전체의 이익에 부합하는지 여부에 따라 판단해야 할 것이므로, 해당 공동주택 입주자등 전체의 이익에 부합되는 경우에 한하여 관리규약으로 정한 동의비율(최소 과반 수 이상 필요) 등에 따른 방법, 절차 등에 따라 잡수입 또는 관리비 예비비 등으로 사용 할 수 있을 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(22). 설 명절 격려금 지급에 관한 건
[등록일자]
2019.01.04
| 질의 | 관리사무소 직원 등에게 명절 격려금 등을 사업계획 및 예산서 반영하여 승인을 받은 경우 입주자등의 과반이상의 동의를 받아야 하는지 ? |
| 회시 | 질의의 휴가비, 명절 ( 설 , 추석 ) 격려금은 관리직원의 인건비 ( 상여금 등 ) 에 해당하므로 관리비로 부과하여 지급이 가능하며 , 이를 잡수입에서 지급하도록 해당 공동주택 관리규약으로 정한 경우라면 이를 지급할 수 있을 것으로 사료됩니다 . 다만 , 근로계약 상 반드시 지급하지 않아도 되는 급여를 추가적으로 지급하고자 하는 경우라면 공동 주택관리법 시행령 제 26 조에 따른 사업계획 및 예산에 반영하여 사용하는 것이 타당하다 판단됩니다 . 또한 , 관리사무소 직원 등의 인건비는 관리 비용으로 관리비와 직접적인 관계가 있으므로 해당 사항을 결정하는 경우 해당 공동주택 입주자등의 의견을 청취하여 결정하는 것이 바람직한 것으로 사료됩니다 . 아울러 , 귀하의 질의와 같이 명절 격려금 등을 지급하도록 결정이 되었다면 , 관리규약으로 정한 관리비 사용절차에 따라 사용할 수 있을 것으로 판단되오니 , 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. |
(23). 승강기 교체 비용 지급에 관한 건
[등록일자]
2019.01.02
| 질의 | 공사비로 장기수선충당금을 다 소진하면 다른 일이 발생 시 문제가 발생함으로 1억5천만원 정도를 선 지급하고, 나머지 1억5천만원을 은행 담보로 대출을 받아 대금지급하고 매월 대출금 갚는방식, 공사업체에 할부로 계약을 하고 다달이 지불하는 방식이 공동주택 관리법에 저촉이 되는지을 알고 싶습니다. |
| 회시 | 승강기는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 수립기준의 공사항목으로 장기수선계획에 반영하여 이 계획에 따라 모은 장기수선충당금으로 설치를 해야 하며, 장기수선충당금 이외의 다른 금원으로는 공사를 시행할 수 없습니다. 또한, 장기수선계획에 반영해야 하는 공사를 계획대로 적립해둔 장기수선충당금으로 사용하지 않고, 할부·임대(렌탈) 등의 방식으로 진행하는 것은 장기수선제도 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. |
(24). 중앙난방을 개별난방으로 전환 시 장기수선충당금을 사용할 수 있는 지 여부
[등록일자]
2018.12.28
| 질의 | 관련규정을 준수하여 개별난방 전환공사를 하기로 결정되고 장기수선계획상 중앙난방 관련시설 교체 공사 항목을 개별난방 전환공사항목으로 장기수선계획을 조정한다면 조정된 항목으로 장기수선충당금을 사용하여 개별난방 전환공사를 실시할 수 있는지요 |
| 회시 | 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조제1항), 수립기준은「공동주택관리법 시행규칙」별표1 ‘장기수선계획의 수립기준’과 같습니다. 따라서,「공동주택관리법 시행규칙」별표1에 포함되는 난방설비 공사의 공용부분에 대하여는「공동주택관리법」제29조제3항에 따라 장기수선계획을 조정한 후, 장기수선충당금으로 집행함이 타당할 것으로 판단됩니다. 다만, 질의하신 개별난방공사가 세대내의 전용부분에 해당하는 경우에는, 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 사용하는 것은 부적정한 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 판단이 필요한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 당해 공동주택 관리에 대한 지도·감독 권한이 있는 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다. |
(25). 장기수선계획에 따른 공사시 감리비 지출
[등록일자]
2018.12.28
| 질의 | 공동주택 장기수선 계획에 따른 공사시 공사 감리비를 장기수선충당금에서 지출하여야 하는지 아니면 예비비나 수선유지비 등에서 지출해야 하는지 궁금합니다. |
| 회시 | 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항으로 해당 공사에 관한 관리·감독 의무는 귀 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체에 있는 것입니다. 다만, 해당 공동주택에서 발주한 공사의 품질확보 및 하자예방을 위하여 전문적인 공사감리가 필요하여, 해당 업 법령에 따른 면허, 등록 등을 마치고 관련 자격, 관련 기술 및 업무 능력 등이 있는 자 등에게 감리용역을 위탁하는 방식이라면 공용부분 공사에 수반되는 감리 용역비로 보아 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 집행함이 타당할 것으로 판단되오나, 보다 구체적인 사항에 대하여는「공동주택관리법」 제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
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