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[목차]
(3). 주택관리업자 및 사업자선정 지침 관련(입찰공고)
(4). 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 수의계약에 대한 건
(6). 공동주택 승강기 유지관리 계약 당사자가 누구인지에 대한 질의의 건
(7). 혼합주택 주택관리업자 선정시 적격심사 평가위원에 임차인 가능여부
(12). 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 제11조 관련
(14). 공동주택 용역 공사 최저가 입찰시 반드시 낙찰해야 하나요?
(15). 두 번 유찰되고 난 후 수의계약해야 하는지, 아니면 처음부터 새로 입찰공고해야 하는지
(17). 입찰가격의 상한을 공고하는 경우 상한가의 산정 방법
(18). 사업자선정지침 적격심사제의 “관리실적” 등에 대한 질의
(19). 입주자대표회의에서 개별적으로 진행하는 하자진단업체 선정에 대한 건
(21). 개찰을 입주자대표회의 의결로써 하지 않아도 문제없습니까?
(24). 적격심사제 평가표 평가항목의 평가기준 및 제출서류
'각종 질의회신/↘ 공동주택관리 질의회시' 카테고리의 글 목록
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(1). 사업자선정지침 위반여부 질의
[등록일자]
2018.09.22
| 질의 | 사업실적의 제한 방법 등 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따라 제한경쟁입찰시 계약의 목적에 따라 사업실적 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, "사업실적"은 최근3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 계약 목적물과 같은 종류의 실적이 아닌 다른 종류의 실적으로 제한하는 것은 위 지침에 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. |
(2). 공동주택 사업자 선정 문의
[등록일자]
2018.09.16
| 질의 | 사업자 합병시 변경계약서 작성 여부 등 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 의무관리대상 공동주택에서 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 시 입찰방법 및 절차 등에 관하여 규정하고 있습니다. 계약체결 후 계약상대자(사업자) 합병, 분할, 소멸에 따른 변경계약 및 하도급 관련 사항에 대하여 위 법령 및 지침에 별도 규정하고 있지 않으며, 해당사항은 당초 계약서나 민법 등 관련 법령, 당사자간의 합의 등에 따라야 할 것으로 판단됩니다. |
(3). 주택관리업자 및 사업자선정 지침 관련(입찰공고)
[등록일자]
2018.09.12
| 질의 | 적격심사제 제출서류 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표4]에 의거 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표상 평가항목별 제출서류에 대하여 규정하고 있습니다. 따라서, 입찰공고일 전일이나 현재, 제출서류 마감일 현재인 제출서류의 기준상 다른 입찰에 제출한 제출서류로써 갈음하는 것은 적합하지 않은 것으로 판단되며, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(4). 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 수의계약에 대한 건
[등록일자]
2018.09.12
| 질의 | 수의계약의 대상 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2] 7.에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 이때 반드시 견적서를 받아야 하거나 견적서를 제출한 자와 수의계약을 해야 하는 것은 아니며, 최초로 입찰에 부친 내용을 변경하지 않는 범위내에서 수의계약 할 수 있을 것으로 판단됩니다. 아울러, 위 지침 [별표2] 6.에 따르면 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세 제외)이하인 경우, 2인 이상의 견적서를 받은 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 이때에는 반드시 2인 이상의 견적서를 받아야 하나, 견적서 금액대로 반드시 수의계약 하는 것은 아니며, 아울러, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(5). 단지내 국공립어린이집 임대차 계약 주체
[등록일자]
2018.09.12
| 질의 | 어린이집 임대계약 체결 시 계약 주체가 입주자대표회의 인지? 아니면 관리주체인지? |
| 회시 | 공동주택 주민공동시설 내의 어린이집은 공동주택을 소유하고 있는 입주자의 공용재산인 점을 고려하면 어린이집 임대계약 체결 시 계약주체는 입주자를 대표하는 입주자대표회의에서 하는 것이 바람직하다고 판단되나, 보다 구체적인 사항은 감독기관인 지방자치단체 또는 법률전문가에게 문의하여 주시기 바랍니다. |
(6). 공동주택 승강기 유지관리 계약 당사자가 누구인지에 대한 질의의 건
[등록일자]
2018.09.11
| 질의 | 승강기유지 용역의 계약자 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표7]에서 승강기유지 용역의 계약자는 관리주체로 규정하고 있으며, 위 규정상 관리주체란「공동주택관리법」제2조제1항제10호에 의거 동법 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 동법 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자,「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자임을 알려 드립니다. 공동주택관리 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(7). 혼합주택 주택관리업자 선정시 적격심사 평가위원에 임차인 가능여부
[등록일자]
2018.09.10
| 질의 | 혼합주택단지의 공동결정사항 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제10조 및 동법 시행령 제7조에 의거 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항으로써 주택관리업자의 선정, 동법 제25조 각 호 외의 부분에 따른 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항 등을 규정하고 있습니다. 따라서, 귀하께서 질의하신 경우는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하여야 할 것이며, 주택관리업자의 선정 사항을 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이루어지지 아니하는 경우에는「공동주택관리법」제7조제3항에 의거 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다. |
(8). 주택관리업자 사업자 선정지침 기술자보유 관련
[등록일자]
2018.09.05
| 질의 | 주택관리업자선정시 적격심사평가의 기술자보유 평가 범위 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표4]의 적격심사제 평가항목 중 기술자 보유는 해당 공동주택의 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시하고, 기술자 보유수를 산정할 필요가 있는 경우에는 위 별표 <비고>4의 가.나. 를 따르도록 규정하고 있습니다. 아울러, 위 규정에 따른 적격심사는 해당 공동주택 주택관리업자 선정을 위한 것으로써 기술자 보유 평가시 다른 단지 등에서 근무중인 인력은 제외하는것이 적정한 것으로 판단되며, 기술자보유 입증은 자격증 사본과 4대보험 가입 증명 자료를 제출하도록 규정하고 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 기술자 보유 평가항목의 제출서류로써 기술인력 보유증명서를 제출하지 않더라도 해당 입찰을 무효로 하고 있는 것은 아님을 알려 드립니다. |
(9). 입찰공고 마감일 시간 설정 관련
[등록일자]
2018.09.05
| 질의 | 입찰서 제출 마감 시간을 조정할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제16조제3항 및 제24조제3항에 따르면 입찰시 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일의 18시까지로 한다 라고 규정하고 있으며, 위 지침 제15조 및 제23조에서 규정한 기간을 초과하여 공고하고 입찰서 제출 마감 시간을 별도 명시하였다면 허용될 수 있을 것으로 판단됩니다. |
(10). 혼합단지에서의 평가위원문의
[등록일자]
2018.09.01
| 질의 | 혼합주택단지의 공동결정사항 |
| 회시 | 「공동주택관리법」제10조 및 동법 시행령 제7조에 의거 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항으로써 주택관리업자의 선정, 동법 제25조 각 호 외의 부분에 따른 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항 등을 규정하고 있습니다. 따라서 귀하께서 질의하신 경우는 입주자대표회의와 공동으로 결정하여야 할 것이며,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 적격심사제 운영 시 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(당해 공동주택 입주자등 한정)으로 평가주체를 구성하여야 할 것으로 판단됨을 알려 드립니다. 공동주택 관리 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(11). 공고 유찰시 업체 견적 확인
[등록일자]
2018.08.28
| 질의 | 입찰의 성립이나 낙찰자 선정이 안될 시 그 결과를 공개해야 하는지 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제11조에 의거 주택관리업자 및 사업자를 선정하거나 선정을 통지 받은 경우 관리주체는 선정결과 내용을 공동주택관리정보시스템 등에 즉시 공개하도록 규정하고 있으며, 입찰의 성립이나 낙찰자 선정이 안된 경우라 하더라도 당초 입찰공고 내용으로 재공고 할 수 있으므로 공정하고 투명한 입찰 진행을 위해 공개하지 않는 것이 타당한 것으로 판단됩니다. |
(12). 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 제11조 관련
[등록일자]
2018.08.27
| 질의 | 입찰자의 적격심사제 운영 회의록의 열람 등 가능 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제13조제3항에 따르면 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다 라고 규정하고 있습니다. 입찰자의 경우 위 규정의 적용대상에 해당되지 않으며, 위 지침 제9조에 의거 입찰서 개찰에는 참석 할 수 있음을 알려 드립니다. |
(13). 사업주체가 선정한 주택관리업체 계약승계
[등록일자]
2018.08.27
| 질의 | 사업주체가 선정한 주택관리업자의 계약 승계 가능 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 의거 사업주체 관리기간중 선정한 주택관리업자도 기존 주택관리업자로서 유권해석 하고 있음을 알려 드립니다. 따라서, 계약기간이 끝난 사업주체 관리기간중 선정한 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 위 법 시행령 제5조제2항2호의 규정에 따라야 할 것입니다. |
(14). 공동주택 용역 공사 최저가 입찰시 반드시 낙찰해야 하나요?
[등록일자]
2018.08.26
| 질의 | 입찰을 무효로 하는 경우 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제6조에 따르면 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표3]과 같다 라고 규정하고 있습니다. 귀하께서 질의하신 경우는 위 규정에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 위 지침 제24조제5항에서 입찰가격의 상한을 공고할 수 있는 경우에 대하여 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다. |
(15). 두 번 유찰되고 난 후 수의계약해야 하는지, 아니면 처음부터 새로 입찰공고해야 하는지
[등록일자]
2018.08.22
| 질의 | 수의계약의 대상 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2]에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 따라서, 위의 경우 반드시 수의계약하여야 하는 것은 아니며, 경쟁입찰에 부치는 것 또한 가능하다 할 것입니다. 아울러, 위 규정에 따라 입주자대표회의에서 수의계약 하는 것으로 의결하였다고 하여 반드시 유찰된 입찰에 참여한 자와 수의계약해야 하는 것은 아니며, 이 경우 계약금액에 별도 제한 규정을 두고 있지 않음을 알려 드립니다. 또한, 입찰이 유찰된 경우 새로운 입찰공고 시 입찰공고 시기 및 제출서류 마감시한 등 입찰과 관련한 중요한 사항을 정해야 할 것이므로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 할 것으로 판단됩니다. |
(16). 입찰진행 건
[등록일자]
2018.08.21
| 질의 | 차순위자를 낙찰자로 선정 가능한지 여부 등 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」상 차순위자 관련 규정은 없습니다. 아울러, 위 지침 제12조에 따라 입찰이 성립되지 않은 경우 또는 제29조제3항에 따라 낙찰을 무효로 한 경우에 재공고 할 수 있다 라고 규정하고 있으며, 입찰보증금과 관련하여 위 지침 제31조제2항에 의거 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다 라고 규정하고 있음을 알려 드립니다. |
(17). 입찰가격의 상한을 공고하는 경우 상한가의 산정 방법
[등록일자]
2018.08.20
| 질의 | 입찰가격의 상한을 공고하는 방법 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제24조제5항에 따르면 관리주체는 입찰공고 시 3개소 이상의 견적서 등을 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다 라고 규정하고 있습니다. 위 규정과 관련하여 별도 구체적인 사항은 없으나, 해당 견적서를 직접적인 근거로 하여 입찰가격의 상한을 공고하여야 할 것으로 판단됨을 알려 드립니다. |
(18). 사업자선정지침 적격심사제의 “관리실적” 등에 대한 질의
[등록일자]
2018.08.14
| 질의 | 주택간리업자 선정 제한경쟁입찰시 사업실적과 적격심사시 관리실적의 의미 등 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따르면 제한경쟁입찰시 계약의 목적에 따른 사업실적 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 위 규정상 사업실적은 입찰서제출 마감일로부터 최근3년간 계약목적물과 같은 종류의 실적입니다. 위 지침 [별표4]의 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표상 관리실적은 10개 단지를 상한으로 해당 단지의 규모등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있는 것으로써, 제출서류를 입찰공고일 현재의 관리실적 증명서로 하고 있으므로 해당 규정에 따라 평가하면 될 것으로 판단되며, 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 있는 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다. |
(19). 입주자대표회의에서 개별적으로 진행하는 하자진단업체 선정에 대한 건
[등록일자]
2018.08.10
| 질의 | 하자진단 사업자 선정시 수의계약 할 수 있는지 여부 등 |
| 회시 | 「공동주택관리법」 제25조 규정에 따라 법 제23조제4항제1호부터제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(관리비등)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'에 따라 사업자를 선정합니다. 질의하신 하자진단 비용은 관리비등이 아닌 소유자가 부담하여야 하는 비용이므로, 위 지침의 적용 대상에 해당되지 않을 것으로 판단되며, 따라서 안내해 드리기 곤란함을 알려드립니다. |
(20). 주택관리업체선정 수의계약여부
[등록일자]
2018.08.08
| 질의 | 수의계약의 대상 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표2]에 따르면 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세 제외) 이하인 경우로써, 2인 이상의 견적서를 받은 경우 수의계약 할 수 있다 라고 규정하고 있으며, 위 규정에 주택관리업자 선정의 경우는 해당되지 않음을 알려드립니다. 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 의거 공동주택관리에 관한 감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니 해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바랍니다. |
(21). 개찰을 입주자대표회의 의결로써 하지 않아도 문제없습니까?
[등록일자]
2018.08.05
| 질의 | 개찰을 안할 수 있는지 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 개찰을 안 할 수 있는 경우에 대하여 별도 규정하고 있지 않으나, 해당 입찰공고가 위 법령 및 지침에 적합하게 되었음에도, 공동주택에서 임의로 개찰하지 않는 것은 위 법령 및 지침의 취지에 적합하지 않은 것으로 판단됩니다. |
(22). 공사입찰자격에서 공동도급실적 인정여부
[등록일자]
2018.07.27
| 질의 | 사업실적의 인정 여부 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따르면 제한경쟁입찰시 계약의 목적에 따라 사업실적의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 사업실적은 최근3년간 계약목적물과 같은 종류의 실적으로 규정하고 있습니다. 「공동주택관리법」및 위 지침에서 공동계약에 관해 별도 규정하고 있지 않으나, 공동계약은 계약상대자가 2인 이상인 계약으로써 해당 입찰자 1인이 사업실적으로써 공동계약 실적을 제출하였을 경우 해당 실적을 모두 해당 입찰자 1인의 실적으로 인정하기는 어려울 것으로 판단됩니다. |
(23). 공동주택 경비용역 내용 변경 질의
[등록일자]
2018.07.27
| 질의 | 변경계약의 가능 여부 |
| 회시 | 「공동주택관리법」등에서 계약의 변경에 대하여 별도 규정하고 있지 않으므로 계약의 변경은 당초 계약서 내용이나 당사자간 합의에 따라야 할 것으로 판단됩니다. 단,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표2]에 계약기간이 만료되는 사업자와 다시 계약하는 경우 별도 요건을 갖추도록 규정하고 있으므로, 계약 변경시 유의하시기 바랍니다. |
(24). 적격심사제 평가표 평가항목의 평가기준 및 제출서류
[등록일자]
2018.07.26
| 질의 | 적격심사제 평가항목 및 배점 변경 기준 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표4]에 따르면 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가중 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경(배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 30점으로 하여야 함)할 수 있습니다. 위 규정에 따라 평가표를 관리규약으로 정한다 하더라도「공동주택관리법」및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정한 바에 위배되어서는 안됩니다. |
(25). 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 사업실적의 해석
[등록일자]
2018.07.24
| 질의 | 사업실적의 의미 |
| 회시 | 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」[별표1]에 따르면 제한경쟁입찰시 사업종류별로 계약의 목적에 따라 사업실적 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으며, 위 규정상 사업실적은 입찰서 제출 마감일로부터 최근3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적이라고 규정하고 있습니다. 위 규정상 "최근3년간"은 연도를 기준으로 하고 있으며, 입찰서 제출 마감일이 2018년 7월 현재라 한다면 2015년부터 입찰서 제출 마감일까지 완료된 실적이 해당될 것입니다. |
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